정보 보고갈래?

저번에 아실 사용방법 1탄으로 저평가 아파트 찾는 방법에 대해서 설명드렸습니다. 이번에도 부동산 투자에 있어서 빼놓을 수 없는 부동산 지인 사용 방법을 통해서 아파트를 분석하는 방법에 대해서 설명드리겠습니다.

부동산지인

부동산지인은 부동산 투자를 위한 빅데이터 자료들이 모아있는 사이트라고 생각하시면 됩니다. 부동산지인을 통해서 지역분석, 아파트분석, 거래량, 미분양, 전입전출 등 부동산 투자를 위한 요소들이 많이 포진되어 있습니다.

지역분석

부동산지인에서 지역분석 탭을 살펴보겠습니다
지역분석 탭에서 내가 원하는 지역을 선택합니다. 저는 서울 강남구 개포동을 선택했습니다. 개포동은 압구정동, 대치동, 청담동에 이어서 강남구에서 상위지역에 속하는 동입니다. 첫 번째 사진은 개포동의 위치와 현재 시장강도를 말해주고 있습니다.

두 번째 사진은 투자에서 가장 많이 활용되고 있는 매매가 전세가 그래프입니다. 이 그래프를 통해서 강남구 개포동은 2009년부터 어떻게 흘러왔는지 알 수 있으며 간단하게 생각해 보겠습니다.
강남구 개포동은 09년도 하반기부터 하락하기 시작해서 2012년에 매매가 바닥을 찍고 2021녀 12월까지 계속 오른 것을 볼 수 있습니다. 전세가 또한 12년도부터 21년 하반기까지 계속 오르다고 현재는 소폭 하락하는 그래프를 알 수 있습니다. 이것을 통해서 전체적인 시장흐름을 알 수 있으며 직관적으로 투자하기 좋았던 시기를 알 수 있습니다.

지역분석탭을 계속 말씀드리자면 강남구에서 개포동이 어느 정도 위상이 있는지를 4분면을 통해서 시장강도를 분석해 볼 수 있습니다. 현재 강남구의 경우 압구정동이 압도적으로 상위를 달리고 있으며 청담동 삼성동이 그 뒤를 이어가고 있습니다. 이런 식으로 내가 알고 싶은 구에 동 순위를 쉽게 알 수 있습니다.

이제 데이터로 가장활용을 많이 하고 있는 매매, 전세, 전세가율 사진입니다. 매주 데이터가 업데이트되고 있으며 평단가로 쉽게 알 수 있습니다. 현재 압구정동이 평단가가 10,698만 원이기 때문에 평단 1 억정도면 국민평수 34평이면 압구정에 있는 아파트는 평균 34억 정도 하겠구나 직관적으로 알 수 있습니다.

전세가율은 전세가/매매가 x 100을 한 수치로 전세가율이 높을수록 저평가되어 있다고 생각합니다. 하지만, 여기서 아셔야 하는 것은 지방 도시의 경우 항상 전세가율이 높기 때문에 단순히 전세가율이 높기 때문에 저평가되어 있다고 확실하게 판단할 수 없습니다. 모든 입지요소를 살펴보고 적용해야 합니다.

지인빅데이터

지인벡데이터 탭을 통해서는 거래량, 미분양, 전출입, 인구/세대수를 알 수 있습니다. 이것들이 어떻게 투자에 적용되는지 자세히 알아보겠습니다.

거래량

거래량이란 말 그대로 아파트 매매, 전세, 월세가 실제로 얼마나 거래되고 있는지를 나타내주고 있는 지표입니다.

아실에서 더 디테일하게 보여주지만, 부동산지인에서도 10년 동안의 거래량을 보여주고 있으며 현재 매매거래량이 급감하는 것을 볼 수 있습니다. 그리고 평균적으로 20평대 미만, 20~30평대의 거래량이 많습니다.

미분양

미분양이란 분양 물량보다 청약을 신청한 사람이 적어 1순위, 2순위 청약에서 미달된 것을 뜻합니다. 그래서 현재 서울 미분양 그래프를 보면 17년부터 21년 말까지 미분양이 거의 없다가 22년 이후부터 조금씩 미분양이 생기고 있습니다.

그리고 준공 후 미분양은 악성 미분양으로 이미 아파트가 준공이 되었음에도 미분양이 생긴 것을 말합니다. 아파트 투자자들은 이 미분양 지표를 아주 예민하게 보고 있습니다.

신기하게 미분양 그래프와 아파트 매매 그래프를 비교해서 보다 보면 미분양이 늘어날 때 아파트매매가격은 감소하고 미분양이 줄어들게 되면 매매가격이 증가하게 됩니다. 부동산 수요와 심리에 대해서 정확하게 볼 수 있는 지표입니다.

전입전출

전입전출의 경우 인구 이동과 관련이 있기 때문에 아주 예민하게 보는 항목입니다. 서울의 경은 대부분의 인구가 서울로 오려고 하기 때문에 지역 내 전입전출이 많고, 집값 상승의 영향으로 경기도와 인천광역시에 이동하는 인구가 많은 것을 알 수 있습니다.

이러한 인구 전입전출 인구를 확인해 가면서 인구가 몰리는 쪽이 앞으로 부동산 거래도 많아지고 수요가 많을 수 있겠다고 파악하는 것입니다. 이것과 연계해서 봐야 할 것이 아래에서 보이는 인구수와 세대수 그래프입니다.

인구/세대수

기본적으로 인구와 세대수는 투자를 하는데 제일 먼저 정해지는 요소입니다. 대부분의 지역에서 인구수는 감소하는 추세이기 때문에 인구수가 감소하고 있다고 이제 부동산 투자를 못한다고 하는 것은 말도 안 되는 소리입니다.

우리가 봐야 할 것은 세대수입니다. 인구수는 감소하지만 세대수는 증가하는 형태가 대부분의 지역에서 나옵니다. 1인가구수가 늘어나면서 세대수가 증가하고 있는 것입니다. 특이한 지역을 살펴보면 인천의 경우 인구수와 세대수가 증가하고 있습니다.

부산의 경우 300만이 넘는 도시이지만 인구수가 계속 감소하면서 이제 몇 년 후면 인천이 부산을 넘게 될 수도 있습니다. 그만큼 인구수는 그 지역의 수요를 결정하는 아주 중요한 요소이기 때문에 제일 먼저 봐야 합니다. 흔히 부동산 투자자들은 30만 이상 도시부터 투자하라고 추천합니다. 30만 도시라면 원주, 구미 정도 이상의 도시부터입니다.

인구수에서도 봐야할 항목은 각 동마다 연령별 인구와 연령별 인구의 증감추세입니다. 연령별 인구에서 파악할 수 있는 것은 각동에서 가족단위 가구수가 많은 지역이 투자하기 좋은 동입니다. 왜냐하면 가족단위라면 10~40세 사이 정도이며 직장과 학군이 어느 정도 형성되어 있기 때문입니다. 그리고 60세 이상 인구가 많은 지역은 서울의 경우 외곽에 있는 구에서 비중이 높으며 투자하기 상대적으로 좋지 못한 경우가 많습니다.

수요/입주

수요와 입주의 경우 공급이 포함되는 가장 중요한 포인트입니다. 현재 2000년도부터 2027년까지 그래프를 2021년 이후로 공급이 줄어드는 것을 알 수 있습니다. 앞으로 서울에는 공급예정이 거의 없이며 예상 수요량은 서울시 인구에 0.5%를 계산한 수요량으로 예상 수요량보다 공급량이 적기 때문에 한번 수요 심리가 계속 살아난다면 매매가가 증가할 수 있습니다.

아래 그래프는 강남 3 구인 서울 강남구, 서초구 송파구를 그래프에 표시하였으며 서울의 매매 전세지수를 가져왔습니다. 2006년~ 2008년의 경우 이전까지 계속되는 공급과 복합적인 요인으로 인해서 매매지수와 전세지수가 하락합니다. 하지만 심리가 죽어서 공급이 급격하게 많아지면서 아파트를 매매하기보다는 전세로 돌아가려는 수요가 늘어나면서 전세가 상승하게 됩니다. 이런 식으로 매매, 전세 지수와 공급그래프를 함께 보면서 해석하면 됩니다.

정부 보도자료로 23년 1월 12일 일시적 2 주택의 종전주택 처분기한 연장 발표가 나왔습니다. 기존에 주택을 갈아타기 위해 기존 주택을 2년 안에 처분해야 하는 내용이 3년으로 늘어났습니다. 자세한 내용 살펴보겠습니다.

일시적 2 주택자

일시적 2 주택이란 기존에 보유한 집을 매도한 후에 또 다른 주택을 매수함으로써 매도하는 기간 동안 일시적으로 2 주택이 되는 현상을 말합니다. 예를 들면 이사 등으로 일시적으로 2채를 보유하거나, 전세를 끼기고 갭투자를 해놓은 상황을 말합니다.  

일시적 2 주택 특례제도

일시적 2주택 특례 제도는 1세대가 1 주택을 보유하면서 이사 등을 위해 신규주택을 취득하여 일시적으로 1세대 2 주택이 된 경우, 종전주택을 처분기한 내 양도하면 양도세·취득세·종부세 관련 1세대 1 주택 혜택을 적용하는 제도입니다. 현행 종전주택 처분기한은 신규주택 취득일부터 2년 이내이며, 이번 개정으로 처분기한이 신규주택 취득일부터 3년으로 연장됩니다.

양도세

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

현재 부동산에서는 조정대상지역에서 일시적 2 주택자가 된 경우 2년 이내에 기존 주택을 처분해야 양도세 비과세를 받을 수 있지만, 비규제지역에서는 3년 이내에 주택을 처분하면 비과세가 가능합니다. 이 포인트가 변경된 것입니다. 이제는 조정대상지역, 비조정지역까지 전부 신규 취득일로부터 3년 이내에 집을 처분해도 비과세가 가능합니다.

양도세 장기보유특별공제

장기보유특별공제란 부동산을 장기간 보유함으로써 형성된 소득이 양도시점일시에 실현되는 점을 고려해 보유기간 중의 물가상승분을 공제해 주기 위한 것으로, 보유기간에 일정한 공제율을 곱한 금액을 양도차익에서 공제해 주는 것을 말합니다. 보도자료에 나온 1세대 1 주택 비과세 및 장기보유특별공제(최대 80%) 적용이라는 문구는 보유기간이 3년 이상인 부동산만 적용받을 수 있으나, 1세대 2 주택이상에 해당하는 중과세 적용대상인 주택에 대해서도 적용이 가능해진다는 문구입니다. 아래표는 1 주택 관련해서 가져온 공제세율입니다.

양도세 중과해지

일전에 22년 11월에 부동산 규제 완화조치가 나오면서 양도세 중과 해지가 나왔었습니다. 조정지역 내에서 주택 매각 시 2 주택자는 20%, 3 주택이상은 30%의 중과세가 있었습니다. 뿐만 아니라 주택을 소유한 지 1년 미만은 70%, 2년 미만은 60%의 양도소득세를 납부하였습니다. 이렇게 다주택자 양도소득세 중과가 한시적 해제되면서 기본세율 6~45%로 변경되었습니다. 

취득세

취득세란 토지나 건물 등의 부동산을 취득하게 되면 발생하는 세금의 종류입니다. 해당 부동산을 취득한 자에게 납세의 의무가 발생하며, 직접 신고와 납부를 해야 합니다. 보통 부동산의 경우 등기할 때, 법무사님이 직접 취득세를 대행에서 납부해 주십니다. 작년 22년 12월 21일 2023년 경제정책방향을 발표했습니다.

여기서 포인트는 취득세완화 기존에 조정지역이 2채 이상일 경우 8% 12%의 취득률을 부과했던 것을 4% 6%로 완하하고 내년 5월까지 한시 유예 중인 양도소득세 중과배제 조치 또한 1년간 연장할 예정이라고 발표했습니다.

그래서, 보도자료에서 나오는 (취득세) 다주택자 중과(조정대상지역 2 주택 중과세율 8%) 배제 (☞ 1～3% 기본세율 적용)이라는 부분은 일시적 2 주택에 해당하는 사람들도 기본세율로 적용해 주겠다는 조치입니다.

종합부동산세

종합부동산세는 일정 금액 이상의 부동산을 소유한 사람들에게 부과되는 조세입니다.  작년 12 기준으로 1 가구 1 주택자의 종합부동산세 과세 기준이 현행 공시가 11억 원에서 12억 원으로 완화되었습니다.

다주택자 과세기준도 6억 원에서 9억 원으로 완화되고, 조정지역 내 2 주택자도 중과세 대상에서 제외됩니다. 이에 따라 1 주택자는 12억 원, 다주택자는 9억 원까지 공제를 받을 수 있고 3 주택 이상은 과세표준 총합이 12억 원을 초과할 때부터 중과세를 물리게 됩니다.

*완화 일반세율 표

부동산 규제 완화

새해가 되면서 지속적으로 부동산 규제 정책이 나오고 있습니다. 불과 1년 전과 대비해도 취득세, 종합부동산세, 양도세까지 너무 많은 규제들이 풀리고 있습니다. 그만큼 요즘 많은 부동산 경기가 너무 힘들어 거래량이 역대 최저를 기록하고 있으며 거래량이 줄어든 만큼 폐업하는 부동산 사무실도 늘어가고 있습니다. 또한, 건설경기도 침체로 들어서면서 정부에서 많은 규제들에 대해서 완화조치를 취하는 것으로 보입니다.

하지만, 아직까지 남아 있는 규제가 있습니다. 바로, DSR 규제 조치입니다. DSR의 경우 원리금상환비율이라고 해서 대출의 한도를 정하는 방법입니다. 개인이 가지고 있는 모든 빚을 기준으로 빌릴 수 있는 돈의 상한선이 정해지게 되고, 이때 주택담보대출원리금뿐만 아니라 학자금대출, 마이너스대출, 자동차할부, 카드론 등 모든 대출과 원리금을 합한 것을 기준으로 연봉 대비 일정 비율(%)까지 대출해 주기 때문에 많은 사람들이 부동산을 살 수 있는 가능성이 줄어들게 됩니다.

그래서 어제도 나왔던 특례보금자리론의 경우 DSR을 보지 않기 때문에 실거주자가 아주 좋은 혜택으로 돌아갈 수 있는 것입니다. 그래서 지금과 같은 일시적 2 주택에 대한 완화 조치가 좋아지고 있다는 현상이며 앞으로 모든 규제가 완화되었으면 좋겠습니다.

<<함께 봐야 할 부동산 정책>>

드디어 특례보금자리론 신청 보도자료가 떴습니다. 23년 1월 12일 금융위원회 보도자료에 보면 특례보금자리론 신청접수에 대한 상세 내용을 보도했습니다. 자세한 신청 접수 일자, 특례보금자리론, 신청유무에 대해서 설명드리겠습니다. 

특례보금자리론이란?

한국주택금융공사에서는 집을 살 비용이 부족한 사람들을 위해 여러 가지 주택금융지원을 하고 있습니다.

그중에서도 ‘보금자리론’은 무주택자(또는 1 주택자)를 대상으로 일반보다 저렴한 금리로 최대 3억 원을 해주는 상품으로, 금리 변동에 상관없이 고정금리로 적용하고 상환기간도 넉넉해서 많은 청년이 이용하고 있습니다. 하

지만,  부동산 거래량이 급감하고 금리가 상승하면서 정부에서 '특례 보금자리론'이라는 명칭 아래 보금자리론을 확대 조치하였습니다. 금리는 우대금리를 통해 더 낮출 수도 있는데요. 신혼부부이거나 사회적 배려층인 경우에는 우대금리를 적용받을 수 있습니다. 

특례보금자리론 신청접수

특례보금자리론은 기존 보금자리론과 동일하게 한국주택금융공사 홈페이지 및 스마트주택금융앱을 통해 신청이 가능합니다. 특례보금자리론(1년간) 공급 규모는 39.6조 원이며, 23.1.30.(월)부터 기존의 보금자리론에 일반형 안심전환대출, 적격대출을 통합한 특례보금자리론을 1년간 한시 운영합니다. 

특례보금자리론 지원대상

특례 보급자리론을 신청하기 위해서는 주택가격 9억 원 이하입니다. 시세는 KB시세> 한국부동산원 시세> 주택공시가격> 감정평가액 순으로 적용됩니다. 기존 보금자리론과 달리 소득제한은 없습니다.

다만, 우대금리 적용 등을 위해서는 본인·배우자 소득자료 증빙 필요합니다. 주택구입, 상환, 임차보증금 반환 총 3가지 용도로 구분돼서 지원합니다. 지원 자격은무주택자(구입용도) 또는 1주택자(상환‧보전용도)가 신청 가능합니다. 다만, 대체취득을 위한 일시적 2 주택자의 경우 기존 주택을 처분(2년 이내)하는 것을 조건으로 취급 가능합니다.

특례 보금자리론 한도

한도는 최대 5억원 이내에서 받을 수 있습니다. LTV 한도 최대 70% , 생애최초 주택구입자는 80% 내에서만 취급됩니다.

연립・다세대・단독주택은 5% p, 규제지역은 10% p 추가 차감되며 실수요자 요건에 해당하는 사람은 규제지역 차감 적용을 배제됩니다.

실 수요자 요건

LTV, DTI, DSR이란?

DTI 최대 60% 내에서만 대출이 취급됩니다. 여기서 가장 큰 조건은 DSR 미적용입니다. LTV, DTI, DSR을 간단하게 말씀드리면 LTV는 집을 사기 위해서 내가 살 집을 담보로 금융기관에서 돈을 빌리는 건데 이때 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 LTV(주택담보대출비율)라고 합니다.

만약 5억 원짜리 집을 사기 위해 집을 담보로 4억 원을 빌렸다면, LTV는 80% 됩니다. 그러니까 최대한도 5억이기 때문에 역산으로 계산해 보면 생애최초 주택구입자의 경우 최대 6.2억 아파트를 구매하게 되면 한도 최대까지 받을 수 있습니다.

DTI는 소득에 비해 빚을 갚을 능력이 얼마나 되는지 알아보는 지표입니다. 1년간 갚아야 할 주택대출의 원금+이자를 연소득으로 나눈 후 100을 곱해서 구하면 됩니다. 일반적으로 DTI가 낮을 때 빚을 갚을 능력이 높다고 생각하시면 됩니다.

DSR은 개인이 가지고 있는 모든 빚을 기준으로 빌릴 수 있는 돈의 상한선을 정하는 것입니다. 이때에는 주택담보대출뿐만 아니라 학자금대출, 마이너스대출, 자동차할부, 카드론 등 모든 대출의 원리금을 합한 것을 기준으로 연소득 대비 일정 비율까지 대출을 해주게 됩니다.

만기 및 기본금리

특례보금자리론 만기는 10·15·20·30·40·50년 이렇게  6가지 만기가 존재합니다. 만기 40년 의 경우 만 39세 이하 또는 신혼부부혼인 7년 이내만 해당하며, 만기 50년은 만 34세 이하 또는 신혼부부에 해당합니다

. 기본금리는 우대형인 4.65~4.95%와 일반형 4.75~5.05%으로 나뉘며, 우대형 기준은 만 39세 이하 & 주택가격 6억 원 이하 & 부부합산소득 6천만 원 이하입니다. 우대금리 적용 시 3.75~4.05% 까지 대출금리가 인하될 수 있습니다.

기존 주담대를 특례보금자리론으로 갈아타는 경우뿐 아니라 추후 특례보금자리론을 중도상환하는 경우에도 면제될 예정입니다.

Q & A

Q1. 특례보금자리론을 1년간 한시적으로 운영하는 이유는?

- 특례보금자리론은 금리상승기 서민·실수요층의 금리불안 해소 등을 위해 장기간 저금리 등 높은 혜택을 적용하는 우대지원 프로그램인 만큼, 우선 1년간 한시적으로 운영할 예정이며, 향후 시중금리·자금상황, 가계부채 추이, 서민·실수요층 주거안정 상황 등을 보아가며 운영기간 연장여부 등을 검토해 나갈 계획입니다.

Q2. 신청접수 가능일(1.30)부터 1달 이내에 자금이 필요*한 경우에는 특례보금자리론을 이용할 수 있는지? 

- 대출실행은 신청일부터 30일 이후 가능하므로, 신청접수 가능일(1.30)부터 1달 이내 자금이 필요한 경우 특례보금자리론 이용은 어렵습니다.

Q3. 하나의 주택을 구입하면서 디딤돌대출과 특례보금자리론을 동시에 이용할 수 있는지?

- 상품의 지원 요건을 모두 충족한 경우 함께 이용 가능 합니다. 디딤돌 대출과 이용가능합니다. 만약에 5억 주택을 매수하는 경우에는 먼저 디딤돌 대출한도까지 받습니다. 생애최초주택구입자는 한도 3억까지 가능합니다. LTV80%까지 적용되기 때문에 남은 1억을 특례보금자리론으로 받습니다. 디딤돌대출 지원요건 : 주택가격 5억 원 이하, 부부합산 연소득 6천만 원 이하입니다.

내 집마련 해야 하나?

특례보금자리론은 무주택 실수요자에게 정말 좋은 정책 중에 하나입니다. 물론, 지금 부동산 가격이 계속 하락하고 있으며 분위기가 좋지 않아서 완화 조치로 정부에서 나온 것이지만, 자기 자본이 부족한 분들에게 좋게 예산을 계획해 볼 수 있는 기회라고 생각합니다.

무엇보다도 소득이 많으신 분들의 소득요건을 없앴기 때문에 현재 소득이 높지만 보유 자본이 적은 사람들에게는 최적의 타이밍입니다.

하지만, 내 집마련은 내 소득과 지출을 고려해서 영끌하지 않는 범위 내에서 실행해야 합니다. 너무 타이트하게 예산을 잡는다면 소득이 감소할 때 대응하지 못하기 때문입니다.

그리고 충분히 아파트 가격이 하락했다고 생각한 곳이 싸게 들어가야 합니다. 요즘에는 고점 대비 50%까지 빠진 아파트가 많이 보입니다. 그렇기 때문에 가치대비 가격이 정말 싸다고 생각한다면 내 집마련을 하는 것도 나쁘지 않다고 생각합니다.

<<합께 보기 좋은 내용>>

다주택자도 연말정산할 때 월세공제가 된다는 점 알고 계셨나요? 저 같은 경우에도 분양권이 있고, 다주택에 살면서 월세로 살고 있는 사람이 있습니다. 당연히 유주택자이기 때문에 월세공제가 안된다고 생각했는데 연말정산 월세 세액공제는 안되고 월세 소득공제는 된다고 합니다. 월세 새액공제와 소득공제가 뭐가 다른지를 말씀드리고 조건에 대해서 말씀드리겠습니다.

연말정산 월세공제 조건

월세 세액공제 조건이 복잡합니다. 12월 31일 현재 본인과 모든 가구원이 무주택자이고, 총급여액이 7천만원 이하이며, 계약자는 본인의 연령과 소득요건에 맞는 기본공제 대상이며, 주택에 주민등록을 이전하고, 주택규모는 3억 원 미만이어야 합니다. 이 조건을 모두 충족하는 월세만 공제받을 수 있습니다.

월세 소득공제는 납부한 월세에 대해 현금영수증을 발급받아 소득공제를 받는 방식입니다. 현금영수증은 계약자 명의로 발급되기 때문에 계약자 본인이나 소득이 없는 가족일 경우에만 공제가 가능합니다. 그래서 월세 세액공제 조건을 충족하지 못하면 월세 소득공제를 신청할 수 있습니다.

연말정산 월세공제 한도

연말정산 월세공제 한도는 750만원 입니다. 최도한도를 말합니다. 공제율을 따져보면 총 급여 5500만 원 미만/종합소득 4500만 원 미만 : 15%, 총 급여 7000만 원 미만/종합소득 6500만 원 미만 : 12%로 분리되어서 공제됩니다. 변경되기 전에도 한도는 750만 원이었고, 공제율 같은 경우는 10~12%였으나, 세제안이 개편되면서 12~15%로 확대 변경되었습니다.

연말정산 서비스 바로가기

연말정산 월세 공제 제출서류

열만정산 월세공제서류는 주민등록등본, 임대차 계약서 사본, 월세 이체 내역이 있습니다.

● 주민등록등본 → 등본은 민원24에서 무료로 신청가능하신 거 아시죠?

● 임대차 계약서 사본은 사본도 괜찮고 원본도 복사하셔서 사용하시면 됩니다.

● 월세 이체 내역 → 월세 이체내역은 송금했던 은행사진 첨부하시면 됩니다.

연말정산 월세공제 세액공제

연말정산 월세공제 중에서 세액공제 대상자는 무주택 세대주 과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 않은 가구의 세대주여야 합니다. 세대주가 주택 관련 공제를 받지 못하면 세대주도 가능합니다. 그리고 소득은 해당 과세기간 중 급여총액이 7천만원 이하인 직원이어야 합니다. 총소득이 6000만 원을 넘으면 대상에서 제외됩니다. 국민주택규모나 기준시가 3억원 이하 주택을 임대할 때 내는 월세만 공제받을 수 있다. 월세 세액공제를 신청하려면 위 조건을 충족해야 합니다. 조건에 맞지 않아 신청할 수 없다면 비교적 단순한 조건의 월세 공제를 찾아보는 것을 추천한다.

연말정산 월세공제 소득공제

소득이 높거나 다른 지역에 주택을 보유하거나, 시세가 3억 원 이상이거나 전용면적 85m2 초과인 경우 차선책으로 소득공제 혜택을 노려볼 수 있다. 소득공제 신청은 조건이 없으므로 누구나 신청 가능합니다

연말정산 세액공제 얼마나 돌려받을까?

올해부터 무주택 월세 세입자의 세액공제율이 15% 에서 17%로 늘어납니다. 인플레이션으로 인해 물가와 금리가 급등하면서 월세와 이자 부담을 낮춰주기 위한 조치입니다. 연간 총 급여가 7,000만 원 이하(종합소득금액 6,000만 원) 무주택 세대주이면서 국민주택 규모(전용면적 85㎡) 이하 또는 기준시가 3억 원 이하 임차 주택에 월세로 살고 있다면, 반드시 ‘월세 세액공제’를 챙겨야 합니다. 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　

올해 연말정산에는 총급여 5500만 원 이하는 17%, 총 급여 5500만 원 초과 7000만 원 이하는 15%의 공제율이 적용됩니다. 1년 치 월세 한도는 연 750만 원으로 유지됩니다. 예를 들면 아래 사진처럼 월 30만 원씩 연간 360만 원을 납부하면, 총 급여 5500만 원 이하는 61만 2000원을 환급받습니다. 총 급여 5500만 원 초과 7000만 원 이하는 54만 원을 돌려받게 됩니다. 최대 750만 원의 세액공제를 받기 위해서는 월 62만5000원씩 연간 750만 원을 월세액으로 지출하면 총 급여 5500만 원 이하는 127만 5000원, 총 급여 5500만 원 초과 7000만 원 이하는 112만 5000원을 환급받습니다.

주택임대차입금 원리금 소득공제

주택임대차입금 원리금 소득공제는 쉽게 말해 전세자금에 대해서 원리금을 상환하고 있으며 여러 가지 조건까지 충족이 되면 받을 수 있는 공제항목입니다. 상환하고 있는 원과 이자의 40%를 공제해 줍니다. 주택 임차차입금 원리금 상환액 공제금액과 주택마련저축 공제금액의 합계액을 연 300만 원 한도로 공제하고 있습니다. 청약 저축공제는 납입액의 40%를 96만 한도로 공제해주고 있는 항목입니다. 만약에 주택임차차입금 원리금 상환액을 300만 원 모두 공제받았다면 청약저축 공제는 못 받습니다.

공제조건 및 제출 서류

무주택 세대주 이거나, 국민주택규모(전용 85제곱미터 이하)의 주택 또는 주거용 오피스텔이 공제받을 수 있습니다. 은행에서 대출을 한경우에는 해당 금융기관이 발행한 주택자금 상환 증명서 또는 연말정산 간소화 자료, 주민등록등본이 필요합니다.

주택임차자금 차입금을 상환

① 대출기관에서 차입한 경우
1) 임대차계약서상 입주일과 등본상 전입일 중 빠른 날로부터 전후 3개월 이내에 차입한 자금일 것
2) 차입금이 대출기관에서 임대인 계좌로 직접 입금될 것
② 대부업 등을 경영하지 않는 거주자에게서 차입한 경우
1) 총급여액 5,000만 원 이하일 것
2) 임대차계약서상 입주일과 등본상 전입일 중 빠른 날로부터 전후 1개월 이내에 차입한 자금일 것
3) 연 1.2%보다 낮은 이자율로 차입한 자금이 아닐 것

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현재 부동산 하락장으로 인해서 부동산에는 관심이 하나도 없을 거라 생각합니다. 하지만, 부동산은 이러한 아무도 관심 없을수록 관련 공부를 더 하는 자세가 필요합니다. 오늘은 부동산 공부 1탄 아파트 실거래 가 앱 아실을 통해서 아파트 정보에 대해서 말씀드리겠습니다.

아실이란?

아실은 아파트 실거래의 줄임말입니다. 아파트 정보에  담겨 있으며, 분양정보, 아파트매매 실거래 항목, 최고가 아파트, 공급물량 등 아파트에 관련되어있는 항목들이 볼 수 있도록 서비스하고 있습니다. 부동산 상승장이 길어지면서 수많은 어플과 사이트가 생겼습니다. 이 전 포스팅 했던 아파트 시세 앱 중 부동산지인, 호갱노노 와 더불어 3 대장일만큼 많은 부동산 투자자와 이용자가 사용하고 있습니다.

아실 사용방법

아실 아파트 검색

1. 아실 사이트에 접속합니다.

2. 다양한 항목 중에서 아래 검색 항목에 아파트 명을 입력합니다.

3. 은마아파트를 입력했을 때 아래처럼 은마아파트 과거 이력들이 나오고, 매매, 전세, 월세 실거래가가 나옵니다.

직접 지도에서 찾아서 클릭을 하셔도 됩니다.

아실 접속하기

아실 최고가 아파트 검색

아실의 기능 중에서 최고가 아파트 검색하는 항목이 있습니다.

1. 부동산 스터디 탭에서 최고가를 선택합니다.

2. 오른쪽 사진 최고가 순위 APT에서 내가 원하는 지역을 선택한다. 사진처럼 서울, 강남구, 압구정동을 클릭한 다음에 전체평형 탭에서 내가 원하는 24평 34평을 선택할 수 있습니다. 그리고 여기서 가장 중요한 것은 현재는 하락장이기 때문에 매달 가격이 하락하는 실거래가 나오고 있습니다. 그래서 날짜 범위를 잘 선택해 주셔야 실제 얼마나 최고가로 찍혔는지 알 수 있습니다. 

3. 서울 강남구 압구정동 전체평형 기준으로 22년 이후에 현대 1,2차 64평이 80억으로 1등입니다. 거래는 22년 1월에 거래되었습니다.  

5. 현대 1, 2차에 대한 자세한 항목을 알고 싶다면 아파트를 클릭하시고, 거래현황 더 보기 → 매매/평형을 클릭하시면 이후에 거래항목도 보실 수 있습니다. 현재 최고가 순위에 80억이었는데, 여전히 22년 7월 기준으로 80억이 찍혀있네요. 만약에 날짜 범위를 줄여서 22. 6월 이후로 둔다면 22.7월 실거래가 보일 것입니다. 그리고 만약에 80억 이하로 찍혀도 날짜범위를 그 이상으로 해놓은다면 80억 이하로 보이게 될 것입니다.

아실 가격비교 방법

다음은 아파트끼리 가격비교를 하도록 하겠습니다. 아파트 가격비교는 두 가지 항목이 있습니다. 2개의 아파트를 비교하는 가격비교 항목과 여러 아파트를 비교할 수 있는 여러 단지비교 항목이 있습니다. 2가지에 대해서 설명하고 사용 팁에 대해서 말씀드리겠습니다.

가격비교

아파트 실거래 앱 아실에서 가격 비교를 통해서 2개 단지를 선정하였습니다.  경기도 고양시 일산서구 일산동에 후곡 9단지 LG롯데 아파트와 경기도 부천시 상동에 다정한 경남아너스빌입니다. 일산과 부천은 1기 신도시로 유명한 도시입니다. 거의 그래프를 보면 매매그래프가 거의 동일하게 형성되는 것을 알 수 있습니다. 일산 그래프(파란색) 10년 이상 상위에 표현되는 것을 알 수 있으며, 최고가를 찍었을 때 거의 1억 이상 차이가 납니다. 후곡 9단지 LG롯데의 경우 일산에서 유명한 후곡학원가와 근접해 있으며 학업성취도 92%로 높은 학업성취도를 알 수 있습니다. 부천의 경우도 상동의 경우 지하철 7호선 역세권에 근접해 있으며 강남역까지 1시간 이내로 근접할 만큼이 좋은 아파트입니다. 이런 식으로 비슷한 단지를 찾아서 분명 비슷한 흐름이었는데, 아래처럼 후곡 9단지 그래프가 하락장으로 인해서 5억대로 가격이 찍힌 것을 보고, 부천시 다정한경남아너스빌도 5억대 정도에 거래해야 괜찮은 거래인가?라고 생각해볼 수 있습니다. 

여러 단지비교

여러 단지비교는 가격비교처럼 상세 단지에 대해서는 알지 못하지만, 10개까지의 단지를 비교할 수 있는 장점이 있습니다. 약간 해석해 보자면 후곡 9단지는 일산 아파트, 포도삼보영암, 진달래효성은 부천시 아파트입니다. 거의 비슷한 흐름이지만, 최근에 후곡 9단지 LG롯데가 5억대가 찍히면서 파란색 그래프인 포도삼보영남과 비슷한 가격으로 형성되었습니다. 하지만 이상하지 않나요? 10년 이상 일산 후곡 9단지가 항상 이겨왔는데 가격이 비슷하다? 이상합니다. 이런 식으로 어떠 아파트가 저평가되어 있는지 쉽게 찾을 수 있습니다.

네이버 부동산

하지만, 단순히 그래프로만 가격을 확인하시면 안 됩니다. 즉, 포도삼보영남이랑 후곡 9단지가 가격이 비슷해졌네! 후곡 9단지 가 저평가 되어있다 이렇게 판단해보시고 실제로 아파트 실거래 가 사이트 네이버 부동산에 가셔서 실제 호가가 어느 정도 인지 파악하셔야 합니다.

후곡 9단지의 경우 저층 6억 중층이상은 6억 5천만 원에 호가가 형성되어 있습니다. 그리고 포도삼보영남은 저층 5.8억 고층이  6.3억에 형성되어 있습니다. 그래프에 나와있는 것처럼 5억대는 아니지만 가격이 비슷하게 형성되어 있습니다. 왜 후곡 9단지가 저평가되어있는지 아시겠죠? 이런 식으로 내가 사고 싶은 아파트단지를 비교해보면서 저평가를 생각해보시면 됩니다. 이런 것이 부동산 공부에 하나입니다.

부동산 공부

부동산 공부는 단 기간에 하는 것이 아닙니다. 꾸준히 뉴스를 보고 현재 상황이 파악해야 하고, 규제가 생겼는 제 규제가 생겼을 때 아파트는 어떻게 될지, 이번에 1.3일 완화 조치가 되었는데 과거에는 완화 조치가 되었을 때 아파트 가격은 어떻게 형성되었는지를 꾸준히 공부하고 시세트래킹을 해야 합니다. 작년 하반기부터 부동산 가격이 무섭게 하락하고 있습니다. 인천의 경우 전고점 대비 50%까지 하락한 단지가 보일 정도로 코로나 이전으로 다시 부동산 가격이 회귀하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 부동산 공부를 하는 이유는 우리나라 재테크, 투자는 다양하게 하고 있지만 부자들은 여전히 부동산 투자를 계속하고 있으며 보유 자산도 부동산이 많습니다. 작년 12월에 발표한 KB 부자 보고서에 따르면 여전히 부자들은 부동산자신이 56%를 차지하고 있으며 부동산 자신이 늘으면 늘었지 절대 줄어들지 않았습니다. 그렇기 때문에 부동산에 대해서 꾸준하게 관심을 가지면서 공부해야 한다고 생각합니다.

이렇게 아파트 실거래 가 사이트인 아실에 대해서 설명드렸습니다. 아실에는 많은 기능들이 있기 때문에 2탄으로 돌아오겠습니다.

한국전력에서 고효율 가전제품을 구매할 때 비용의 10%를 환급해 주는 사실 알고 계셨나요?  지원을 하는 대상과 기간 절차 서류 등에 대해서 총정리해드리겠습니다.

한국전력 고효율 가전제품 구매비용 지원사업이란?

한국전력에서 전기요금 복지할인을 받고 있는 가구를 대상으로 고효율 1등급~3등급 가전제품을 구입 시 1 가구 당 30만 원 한도로 구입비용의 10%를 돌려주는 환급 사업입니다.

환급신청 가능한 자격

21년 사업이 시작하면서 한건 고효율 가전제품 구매비용 지원사업에 환급받을 수 있는 대상은 한국전력 전기요금 복지할인기구입니다. 대상은 국가, 독립유공자, 1~3급 장애인, 사회복지시설, 기초생활수급자, 3년 이상가구, 차상위계층, 5인이상 대가족, 생명유지장치 사용자, 3년 미만 영아 출산기구 등에만 해당합니다. 즉 전 국민을 대상으로 하는 사업이 아닙니다.

※ 한국 고효율 가전제품 구매비용 지원사업을 신청하시려면 먼저 전기요금 복지할인 가구로 신청되어있어야 합니다. 주택용 복지할인 요금제는 사회적으로 보호를 필요로 하는 고객(저소득층, 장애인 등)의 주택용 누진제로 인한 과도한 요금부담을 경감하고자 주거용 전력에 대해 전기요금을 할인하여 주는 제도입니다. 한전 사이버지점 홈페이지 또는 전화번호 123으로 신청하시면 됩니다.

전기요금 할인 알아보기

지원사업 기간

구매 가능기간은 2021년 4월 23일부터 예산 소진 시까지 이며, 신청기간 또한, 동일합니다. 2021년 4월 23일 이후에 구매한 제품이 대상이며, 이전에 구매한 제품은 지원대상 아닙니다. 날짜를 꼭 확인해 주세요

신청가능한 가전제품

지원가능한 가정제품은 총 11가지로 냉장고, 김치냉장고, 에어컨, 세탁기, 냉온수기, 전기밥솥, 진공청소기, 공기청정기, TV, 제습기, 의류건조기가 있습니다. 여기서 꼭 확인하셔야 하는 것은 각 품목마다 적용기준시행일을 확인하셔야 합니다.

환급 신청절차 순서

고효율 가전제품을 구매비용 신청 철자는 아래와 같습니다.

1) 로그인, 신청구분 및 약관 동의 : 로그인 후 구매비용 지원을 위한 개인 정보 수집/이용 등 약관에 동의를 합니다

2) 계좌 정보 입력 : 본인명의 계좌번호를 입력 후, 계좌 유효성을 확인합니다.

3) 신청인 정보 입력 : 이름, 주소 등 필요 정보를 입력합니다.

4) 구매정보 입력 : 품목, 모델명(라벨 모델명), 구매일자, 구매금액, 구매처를 입력합니다(에너지소비효율등급 라벨의 모델명을 기입합니다)

5) 구매 증빙서류 업데이트 : 거래내역서, 영수증, 에너지소비효율등급라벨사진, 명판사진 총 4종의 서류를 업로드합니다.

6) 신청완료 : 신청건에 대해 검수 중 보완이 필요한 경우 보완 요청 문자를 발송, 보완사유 확인 14일 이내 보완해야 합니다.(문자발송일 기준 14일 이내 보완이 되지 않을 경우 신청은 무표화 됩니다)

환급 신청 서류

환급신청서류의 경우 구매처는 거래내역서와, 영수증이 필요하고, 구매제품에서 효율등급라벨 사진과, 명판사진을 아래사진처럼 명확하게 찍어야 합니다. 

에너지효율등급 라벨 및 명판 위치

효율등급 라벨과 명판 사진은 모델명과 제조번호가 선명하게 잘 보이도록 촬영해야 합니다. 명판의 경우 품목 제품별로 형태와 위치가 다르기 때문에 꼭 판매처에 문의하여 명판의 위치를 확인해야 합니다. 아래 사진은 TV사진이기 때문에 다른 품목의 명판사진을 보시려면 아래 버튼을 누르세요

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자주 묻는 질문