23년 부동산정책 규제완화

22년 하반기부터 부동산이 완화가 되기 시작했습니다. 현재 부동산 거래량이 최저 수준으로 급감하면서 대책에 대한 우려의 목소리가 나오고 있습니다. 23년이 되면서 바로 23.1.3일 부동산 완화 정책을 발표했는데요 바뀌게 되는 부동산 규제완화에 대해서 말씀드리겠습니다.

23년 1월 3일 부동산 규제완화

● 서울시 투기과열지구 해제  ● 분양권 규제 대폭 해제 - 전매제한, 거주 유무개선, 중도금 보증제한 해제

부동산 1.3 대책 포인트는 분양권 규제 대폭 해제와 서울시 투기과열지구 해제가 포인트입니다. 작년 하반기부터 지방 및 광역시 경기도의 모든 비규제지역이었습니다. 하지만 1.3 대책에서 강남 3구와 용산구를 제외한 모든 서울시가 투기과열지구가 해제되었습니다. 

규제지역

● 강남3구, 용산구 제외 서울 비규제지역 지정

기존 규제지역은 서울, 과천, 성남(분당,수정), 하남, 광명이었습니다. 22.11.14일에 첫 번째 규제지역 해제가 나오면서 거래량이 살아날 것이라는 기대감이 있었습니다. 하지만, 여전히 부동산 경기가 좋지 못하고 매매가격, 전세가격, 거래량까지 큰 폭으로 하락하면서 서울 강남 3구와 용산구를 제외하고 규제지역을 해제하게 됩니다.  규제지역이 해제되었을 때 좋은 점은 무엇이 있을까요?

양도소득세 완화

서울시가 비규제지역으로 완화되면서 가장 이득이 되는 부분은 양도소득세 입니다. 20.7.10 대책에서 양도소득세를 중과를 하여서 조정지역 내에서 주택 매각 시 2 주택자는 20%, 3 주택이상은 30%의 중과세가 있었습니다. 뿐만 아니라 주택을 소유한 지 1년 미만은 70%, 2년 미만은 60%의 양도소득세를 납부하게 됩니다. 이제 강남 3구, 용산을 제외한 모든 지역은 양도소득데 중과가 없습니다. 

비과세 혜택

그리고 중요한 부분은 비조정지역에서 청약을 해서 당첨되어 분양권을 가진 사람이나, 분양권을 가지고 있는 사람이라면 이제는 2년 실거주를 하지 않아도 비과세를 받을 수 있는 혜택이 있습니다. 즉, 규제지역에서는 2년 실거주를 해야 세금을 내지않았지만 이제는 보유만 해도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

※ 실거주 2년 조건은 조정지역일때 취득했던 사람은 비조정지역으로 변경되었다 하더라도 2년 실거주를 해야 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 조건(양도세)

입주권은?

입주권의 경우에도 투기과열지구에만 적용되었던 재개발 재건축조합원 지위양도 금지가 있었습니다. 재건축의 경우 조합설립인가부터 소유권이전등기까지, 그리고 재개발은 관리처분인가부터 소유권 이전 등기까지 금지였습니다. 하지만, 이제 비조정 지역이 되면서 전매금지가 해제되었습니다. 

22년 부동산 완화정리

● 다주택자 주택 완화 ● 실수요자 주택구입 활성화 ● 임대차 시장 안정

취득세 중과세 완화

22년 부동산 정책완화를 정리해보자면 다주택자를 위한 주택완화라고 할 수 있습니다. 첫번재는 다주택자를 위해서 취득세 중과제도 완화를 하였습니다.  기존에 2 주택 이상 조정지역에 집을 취득하는 경우에는 8%, 3 주택 이상은 12%의 중과세가 있었다면, 2 주택 일반세율, 3 주택부터는 6%의 취득세로 완화 조치 되었습니다.

다주택자 주택담보대출 금지 해제

다주택자에 대한 부동산 규제 중에서 가장 크리티컬했던 주택담보대출에 대해서 LTV30% 까지 받을 수 있게 되었습니다.  생활안정 및 임차보증금 반환 목적 주담대 규제도 완화되었습니다. 9억 원 초과 주택에 대해 임차보증금 반환 주담대를 받을 경우 3개월 이내 전입해야 하는 의무를 폐지하고, 현재 2억 원까지로 돼있는 15억 원 초과 주택 및 생활안정자금 목적 주담대 한도도 없앴습니다. 현재는 투기과열지구는 9억 이하 40%로 대출제한이 있고 초과 시는 20%, 15억 이상은 받을 수 없습니다. 

 

실수요자 주택구입 활성화

● LTV우대 한도 6억 상향 ● 비규제 지역 LTV한도 70%

실수요자의 구매능력을 높이기 위해서 규제지역내에서도 아파트 금액에 상관없이 LTV 50%를 단일화하였습니다. 그리고 서민실수요자의 경우 LTV우대 한도로 하여 한도를 4억에서 6억으로 상향되었고, LTV를 70%까지 인정받을 수 있습니다.  이때 서민실수요자는 부부합산 연소득 9천만 원 이하, 주택가격 9억 이하, 무주택 세대주 요건을 충족하여야 합니다.

정리

정리하자면 1.3 부동산 완화정책은 규제지역 완화, 전매제한 거주지역 폐지 등 으로 인해서 2023년에는 거래량이 조금이라도 풀리는 분위기가 되었으면 좋겠습니다.  분명히 효과가 있을거라 예상됩니다. 하지만, 아직 DSR완화라는 카드는 정부에서 꺼내지 않고 있습니다. 앞으로 계속 완화정책이 나올 거라 생각하고 이상 포스팅을 마치겠습니다.