전세사기 깡통전세 예방방법

전세사기와 깡통전세 많이 들어보셨죠?  부동산이 침체되면서 전세 시가, 깡통전세, 빌라왕과 같은 전세사기가 급증하고 있습니다. 왜 이러한 현상이 발생하였으며 전세사기, 깡통전세를 예방할 수 있는 방법을 알려드리겠습니다.

 

전세사기 깡통전세

신축빌라

신축 빌라의 경우 제대로 된 시세를 알기 어렵습니다. 이럴때 집주인은 전세 보증금을 시세와 같게 부풀려 세입자와 임대차 계약 후 불량 임대사업자 등에게 명의를 넘기는 경우를 깡통 전세라고 합니다. 이때 집주인과 부동산 중개인이 짜고 속이는 경우가 많습니다. 

경매

집주인이 은행 대출금 이자를 계속 연체하여 결국 집이 경매에 넘어가 "아파트에 전세로 들어간 사람이 전세보증금을 날릴 상황에 놓여있는 상황을 말합니다. 즉 전세 보증금이 주택 가격과 빚의 차액을 초과하여 경매로 넘어간다면 전세보증금을 못 받게 됩니다. 

전세사기 예방방법

전세보증보험

집이 경매에 넘어가 버리면 보증기관에서 전세보증금을 선지급해주는 것을 말합니다. 근저당이 많이 잡혀있거나 그런 집은 보증보험가입이 거절될 수 있습니다. 

 

그렇기 때문에 전세보증보험이 불가한 집은 절때 전세 세입자로 들어가시면 안 됩니다. 전세보증보험 가입조건은 보증대상 주택이 경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기 등이 없어야만 가능합니다.

 

전입세대 열람내역에 타 세대의 전입 내역이 없어야 하는데 다가구는 제외됩니다. 전세권이 설정된 경우에는 이를 공사로 이전을 하거나, 말소가 되어야 합니다.

 

건축물대장에 위반 건축물로 기재되어 있지 않아야 하며 전세계약기간이 1년 이상이 되어야 합니다. 신청은 필요서류(확정일자 받은 전세계약서, 전세보증금 납부확인서류 해당 주택의 등기부등본, 주민등록등본 및 신분등, 전입세대 열람 내역서 또는 임대차 사실 확인서)를 확인하셔서 제출하시면 됩니다.

 

보증금 2억 원·계약 기간 2년인 빌라 전세의 경우 보증료가 61만 6천 원이 나옵니다.  하지만, 전세보증보험의 경우 HUG에서 보증금 사고로 인해서 기하급수적으로 급증하고 있기 때문에 2024년 제도가 중단될 거라는 기사가 있습니다. 

보증보험도 고갈 위기?‥전세 보증 '빨간불'

전세권 설정

전세권 설정은 집이 경매에 넘어가더라도  제삼자보다 먼저 보증금을 받을 수 있게 한 제도입니다. 전세권 설정은 대향력이 생기는 것보다 먼저 계약 직후에 생기기 때문에 여러 가지의 문제를 해결할 수 있습니다.

 

 즉, 임차인 입장에서는 전세권 설정은 확정일자와 입주 및 전입 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력이 생기게 됩니다. 전세권 설정의 경우 확정일자와 전입신고에 비해서 비용이 많이 들기 때문에 고민하시는 분들이 많습니다.

 

 보증금의 0.2% + 등록세*20%+수수료+법무비 까지 들기 때문에 3~4억 전세를 살게 될 경우에는 평균 100만 원 정도의 비용이 발생하게 됩니다. 전세권 신고를 하게 될 경우에는 전입신고는 따로 하실 필요가 없습니다.

계약 전 확인

일단 계약전에 무조건 전입신고와 확정일자를 반드시 받아 대항력과 우선변제권을 획득해야 합니다. 기본 중에 기본이라 할 수 있습니다. 

 

● 대항력이란 내가 사는 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘을 뜻합니다. 나에게 대항력이 있다면 나랑 계약했던 임대인이 집을 팔고 새로운 임대인이 나타났다고 해도, 새 임대인이 나를 내보낼 수 없습니다. 주택임대차보호법 제3 조에 따르면 “주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3 자에 대한 효력이 생긴다”라고 명기되어 있습니다.

● 우선변제권은 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권 을 의미합니다. 세입자가 우선변제권을 가지게 되면 집주인의 채무가 쌓여 집이 경매에 넘어가더라도 순위가 낮은 권리자들보다 먼저 돈을 받을 수 있게 됩니다.

깡통전세 피해 예방 서비스

경기도에서 전세가가 매매가보다 높거나 같은 ‘깡통전세’  매물을 한눈에 쉽게 알아볼 수 있는 신규 서비스를 제공하기 시작하였습니다.

 

‘경기부동산포털’로 접속 후 ‘깡통전세 알아보기’ 메뉴에서 지도로 선택하거나 주소지를 검색하면 검색 지역의 ‘최근 거래 정보(전세/매매 정보)’가 표시되며, 최근 마지막 거래 내역을 기반으로 매매가격 대비 전세가격 비율을 확인해 참고할 수 있다.

깡통전세 예방 사이트

 

내집스캔

내 집스캔은 주소지와 계약 정보 입력만으로 등기부등본, 건축물대장 뿐 아니라 악성 임대인 여부까지 포함한 전반에 이른 전/월세 사기 위험도를 알려주는 서비스입니다. 고객이 주소지와 계약정보만 입력하면 각종 부동산 공부서류와 더불어 법원 DB 및 한국부동산데이터연구소의 보증금 미반환 사고 접수 데이터 등을 활용하여 부동산 안전도 점수를 산출하고 리포트를 구성하여 제공합니다.

 

 

내집스캔 사이트

 

전세사기 유형  

사례 1. 새 집주인이 ‘바지 집주인’ 세입자는 꼼꼼하게 권리관계를 확인(선순위 채무관계없음)하고 전세 확정일자까지 받은 후 입주를 하였다가 두 달 후 집주인이 바뀌었으며 심지어 새 집주인이 집을 담보로 전세 보증금에 가까운 근저당 설정하였음을 확인함.

 

당초 전세를 계약했던 건물 주인은 빌라를 통 채로 새 집주인에게 넘겼고 새 집주인은 지인에게 명의를 빌려주었다가 깡통 빌라와 빚까지 떠안았다며 본인도 피해자라고 주장.

 

세입자는 당초 계약을 한 건물 주인을 고소하였지만 어떠한 처벌도 없었으며, 어쩔 수 없이 새 집주인이 빌린 금액(근저당)을 갚고 원치도 않은 집을 떠안았음.

사례 2. 이번에 빌라왕 사례이며, 계속적으로 발생하는 사례입니다. 임대사업자는 전세 보증금을 반환할 수 없다는 사실을 알면서도 공인중개사와 결탁하여 선순위보증금 액수를 다르게 알려주거나 사문서를 위조하여 세입자 115명(피해액 50여 억 원)에게 사기 행각을 벌임.

 

임대사업자는 2013년부터 임대사업을 시작했지만 갭투자 후 집값이 예상만큼 오르지 않으면서 전세 보증금을 돌려주지 못하는 상황에 처했고, 월평균 2천만 원에 달하는 이자를 감당하기 어려졌으며, 결국 채무가 68억 원에 달하자 잠적해 버렸음.

 

임대사업자 소유의 집들이 경매 절차가 완료되었지만 전세 보증금 상당 금액이 피해자에게 온전히 돌아가지 않아 세입자들은 여전히 고통을 호소함. 

 

사례 3  계약한 집에 다른 세입자가 존재 공인중개사가 소개하는 전세 물건 중 마음에 드는 집이 있어 권리관계 등 이상 유무를 확인하고, 집주인도 직접 만나 계약을 체결하였으나, 이사하는 날 다른 세입자가 있다는 걸 알게 됨.

 

공인중개사와 집주인이 짜고 동일물건에 여러 명의 세입자와 각각 전세계약을 체결하고 보증금을 갈취한 뒤 잠적해 버려 여러 명의 세입자가 보증금을 사기당하는 사례가 발생. 

 

 

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