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이전에 포스팅에서 월급쟁이 부자들 기초반에 대해서 설명드렸습니다. 이번 포스팅에서는 월급쟁이 부자들 실전반에서 들었던 후기 1탄에 대해서 설명드리겠습니다. 크게 가치투자와 손품으로 나누어서 설명드리겠습니다.

 

 

손품의 모든 것

최근 들어서 부동산이 보합 하락장을 맞이하면서 2~3년 동안 부동산 공부를 했던 사람들이 많이 사라지고 있습니다. 그럼에도 불구하고 이렇게 시장이 좋지 않을 때 공부를 해서 실력을 키우는 것이 중요합니다. 어떻게 부동산 공부를 시작하고 해야 하는지에 대해서 설명드리겠습니다.

부동산 공부하는 방법

첫 번째는 기초지식을 쌓는 단계입니다. 용어와 개념 이해를 하도록 해야 합니다. 많이 듣고 보고 읽는 것이 중요합니다. 네이버 부동산 뉴스 페이지를 구독하고 지속적으로 읽는 것을 추천합니다. 하루에 5개~10개 정도 읽으면서 내가 모르는 부분을 읽고 정리하는 과정이 중요합니다. 그렇게 해서 이해하면서 넘어가면서 내 것으로 만드는 것이 중요합니다.  그리고 부동산 애플리케이션을 설치하고 지속적으로 검색해 봅니다. 내가 사고 싶어 하는 단지에 대해서 시세를 계속 알아봅니다. 어플에는 네이버 부동산, 청약 홈, 아실, 호갱 노노 등이 있습니다. 그리고 온라인/오프라인 부동산 강의를 수강하시는 것 또한 중요합니다. 그리고 부동산 관련 서적을 읽어보고 부동산 유튜브를 구독해서 지속적으로 부동산과 친해지도록 해보는 것이 좋습니다.  두 번째는 부동산 흐름을 읽기에 들어갑니다. 최근 개정된 세법이나 부동산 정책을 읽어보고 숙지해야 합니다. 최근 2개년 정도의 법을 찾아서 정독하시는 것을 추천합니다. 그리고 세법은 지속적으로 변경되기 때문에 유튜브나 여러 가지를 찾아보고 정리해보는 습관이 중요합니다. 규제지역과 대출 세법 등을 공부하면서 흐름에 맞게 공부를 하시는 것이 중요합니다.  세 번째는 시장을 예측해 보기입니다. 시장을 예측할 수는 없습니다 하지만 어느 정도의 감을 찾기 위해서는 직접 투자해보고 아니면 모의 투자를 해보는 것이 중요합니다. 그리고 자신의 기준을 정하는 것이 중요합니다. 그리고 그 기준에 대해서 디테일하게 세우고 어느 시점에서 들어가고 내가 어떻게 매도해야 하는지까지 정리하는 것이 좋습니다. 그리고 투자 지역을 찾기 위해서는 규제지역과 비규제 지역을 확인하여 취득세와 보유물건 등 여러 가지를 따져보면서 정리하셔야 합니다. 네 번째는 무작정 가까운 지역 아파트 임장을 가봅니다. 중개소에 가보고 이야기해보고 매물에 대해서 정리해 봅니다. 임장 보고서를 작성해 봅니다. 임장 보고서라 해서 대단한 것이 아니라 그지역에 대한 분석을 해보고 정리해보는 과정을 쌓아가 봅니다. 그럼 어떻게 지역분석을 하고 임장 보고서를 작성해야 할까요? 사실 첫 번째에 말하고 이 3가지를 다하기 위해서는 부동산을 공부할 수 있는 환경에 있는 것이 중요합니다. 이 환경을 통해서 지속적으로 부동산에 대해서 익히고 임장하고 보고서 쓰고 책 읽고 등을 하면서 계속 시장에 남아있는 것을 말합니다. 

부동산 지인

부동산 지인은 부동산 투자에 있어서 대표적인 사이트입니다. 빅데이터 기반으로 이루어져 있으며 방대한 양의 데이터를 기반으로 시장 상황을 파악하기 용이한 웹서비스입니다. 어떤 물건을 봐야 할지 고민하는 사람들에게 직관적으로 그 지역에 대한 상세한 데이터를 재공해 주기 때문에 거지 적로 접근할 수 있습니다. 부동산 지인에서 확인할 수 있는 항목은 지역분석, 아파트 분석, 빅데이터 지도, 지인 빅데이터, 수요/입주 등이 있으며 가장 활용을 많이 했던 항목은 지역분석을 통해서 그 지역의 평균 매매가와 전세가 전세가율을 매시 기마다 알 수 있습니다. 또한, 아파트 분석을 통해서 역대 그 아파트의 시세 흐름을 알 수 있고, 각 아파트별로의 비교평가를 통해서 어떤 아파트가 좋은 지도 판단할 수 있습니다. 그리고 빅데이터에서 현재 거래량과 미분양 상황 인구의 전입전출 인구/세대수까지 확인할 수 있기 때문에 부동산으로 그지역의 손품을 팔 때 너무 쉽게 접근할 수 있는 사이틍 입니다. 제가 가장 많이 활용하고 있는 항목은 수요와 공급 탭입니다. 수요는 분양을 하고 앞으로 그 시기에 입주 가능한 세대수를 파악해놓기 때문에 그해의 공급을 거의 완벽하게 알 수 있기 때문에 내가 투자를 하고자 할 때 공급으로 인한 리스크가 있는지를 파악할 수 있습니다. 하지만, 2년 이후의 공급에 대해서는 아직 명확하게 나온 것이 없기 때문에 파악하기는 힘들고 인허가 물량 확인을 통해서 불명확하지만 파악하고 있습니다.

호갱 노노

호갱 노노는 네이버 부동산과 비슷하게 실거래를 확인할 수 있는 유용한 웹사이트입니다. 항목에는 신고가, 인구수, 공급 등 부동산 지인에서 알 수 있는 항목들이 있으며 유용하게 사용할 수 있는 분 위지도, 외지인 비율, 상권과 직장인 연봉을 통해서 그 지역의 상권의 개수와 그지역에 살고 있는 직장인들의 명수와 연봉까지 알 수 있습니다. 분 위지도에 대해서 설명하자면 %를 나누어서 그지역의 평단가를 색으로 표현하고 있기 때문에 하나의 구에 어떤 아파트가 가격대가 높은 지를 직관적으로 판단할 수 있습니다. 그렇기 때문에 투자를 할 때에 어떤 동네가 좋은지를 알기 쉽게 설정해 놓았습니다. 그리고 학원가를 통해서 그 지역의 학군적인 영향이 어디에 포함되어 있는지를 알 수 있습니다. 저번에 학군에서 설명했지만 대부분의 학군은 200개 정도의 학원가가 모여있으면 대한민국에서 최고의 학원가라고 생각할 만큼이기 때문에 어느 정도의 개수를 파악해놓으면 좋습니다. 그리고 호갱 노노의 장점이 있다면 내가 원하는 아파트 단지를 클릭하면 실거래가뿐만 아니라 과거의 매매와 전세의 기록들이 다나 오기 때문에 수익률이 어느 정도였고 매매가와 전세가가 얼마나 상승했는지를 파악할 수 있기 때문에 투자에 활용하기가 너무 좋습니다.

아실

아실은 아파트 실거래가의 줄임말로 부동산 지인과 비슷하게 많은 빅데이터로 직관적으로 보이는 게 많은 웹사이트 어플입니다. 아파트 실거래가뿐만 아니라 매물정보, 시세, 단지정보, 분양정보, 3D 입체지도 등의 다양한 정보를 제공하고 있으며 아실에서 제일 유용하게 확인할고 있는 것은 비교 평가할 수 있는 항목입니다. 10개의 단지의 과거 시세 이력들을 모두 비교할 수 있음 특별하게 다른 어플들과 다른 점은 현재 매도 매수심리와 매물의 증감, 현재 갭 투자가 많은 지역 등 투자자들이 선호하는 항목들로 이루어지고 있습니다. 그리고 그지역의 매매가 및 전세가 별 순위가 있기 때문에 그 당시의 대장 아파트를 판단하기가 쉬워서 시세 흐름이나 어떤 아파트가 좋은지에 대해서도 확실하게 알 수 있어서 좋습니다. 아실을 통해서 많은 양의 정보를 알 수 있으며 지금 내가 투자하기에 좋은 시기 인자 아닌지를 판단할 수 있고 교통망이나 앞으로의 개발계획을 지도로 표기해 주기 때문에 앞으로의 호재에 대해서 직관적으로 알 수 있어서 유용하게 활용할 수 있습니다. 어플이나 웹사이트는 활용도에 따라서 누구나 활용할 수 있지만 어떤 데이터를 어떻게 가공하고 활용하냐에 따라서 더 좋은 투자물건을 발굴할 수 있습니다. 

월급쟁이 부자들

월급쟁이 부자들은 요즘에 핫한 부동산 투자 교육을 하는 곳입니다. 월급쟁이 부자들에서 1년 4개월 동안 공부하면서 느낀 점 및 생각에 대해서 말씀드리겠습니다. 부동산 공부를 하면서 학교에서 배웠던 주입식 교육에 익숙해져 버린 탓에 강의마다 끊기는 느낌이 있었고 어디에 소속되어서 공부를 하고 싶다고 생각이 들었습니다. 우연히 신사임당 님 채널을 통해서 월급쟁이 부자들을 알게 되었고 좋은 커리큘럼을 확인하고 중급반부터 강의를 들기 시작했습니다. 처음 배우는 강의 내용과 이미 10억 달성하신 분들이 많은 사례로 글이 있었기 때문에 더욱 신뢰가 되었으며 나도 이 방법으로 투자를 한다면 안전하고 잃지 않는 투자를 할 수 있다고 판단하였고 지속적으로 공부를 하였고 중급반, 기초반, 실준반, 실전반, 지투반, 내 집 마련반, 신준반, 기초반 등등 총 8번의 정규 강의를 재수강하면서 까지 듣고 10번넘는 특강을 들을 정도로 열심히 월급쟁이 부자들 활동을 했습니다. 하지만, 기본 정규 강의를 제외하고 실전 강의를 듣기 위해서는 광클의 벽이 너무 높았고, 거의 반년 넘게 실전 강의를 듣지 못한 채 기존 기초강의를 수강하고 있으며 혼자 자체 실전반을 만들어 여러 구의 앞마당을 늘려가고 있는 상황입니다. 월급쟁이 부자들은 아주 체계적인 시스템과 누가 들어도 쉽게 부동산의 흐름을 이해할 수 있게 설명해 주시기 때문에 부동산 입문을 하기에는 너무 좋습니다. 뿐만 아니라 단순히 부동산 투자에 대한 것보다 자본주의 사회에서 꼭 알아야 하는 것을 알려주며 자연스럽게 부동산 투자를 혼자 할 수 있게 끔 알려주십니다. 역시 아쉬운 것은 내가 원하는 날짜에 내가 원하는 강의를 계속해서 듣지 못하는 아쉬움은 있지만 부동산을 입문하고 나서 하나의 환경에 계속 있으면서 꾸준히 부동산 투자를 공부하는 입장에서는 지속적으로 하다 보면 좀 더 나은 길이 있을 거라 믿어 의심치 않습니다. 월급쟁이 부자들을 하면서 처음 투자를 해보았으며 그 투자하는 과정에 있어서 동료들과 튜터님들의 도움을 많이 받았습니다. 항상 처음 하는 것에는 익숙하지 않고 힘들지만 이것 또한 계속하다 보면 좀 더 나은 길이 있을 거라 생각합니다. 상세 강의 내용 및 후기에 대해서는 추후에 남길 수 있도록 하겠습니다. 현재도 기초반 강의를 재수강하며 나의 투자 생활에 대해서 되돌아보고 있습니다. 현재 보합 하락장으로 부동산 시장이 가는듯한 느낌이어서 앞으로 부동산에 대한 열기는 예전 같지는 않겠지만 항상 시장에 참여하고 공부하고 꾸준히 하다 보면 분명 너바나 님 너나 위 님처럼 자산을 많이 모을 수 있는 사람이 될지도 모른다고 생각이 들었습니다. 단순히 허황된 꿈이 아니라 하루하루 나의 원씽을 채우다 보면 내 목표를 이룰 수 있을 거라 생각합니다. 여러 의미에서 학교에 가는 것처럼 금융 공부하기에 좋은 환경에 시스템이라고 생각합니다. 이렇게 부동산 공부하는 방법에 대해서 말씀드렸습니다. 사실 다양하게 부동산을 공부할 수 있지만 시장에 참여한 만큼 지속적으로 놓지 않고 부동산에 관심을 가지고 있는 것만으로도 성공한 것이라 생각합니다. 하락장이라고 이제 부동산은 끝났어라고 등한시하지 말고 계속 참여하셨으면 좋겠습니다.

부동산 투자를 하기 위해서는 인구와 세대수를 중요하게 생각하여야 합니다. 대한민국에서 각 지역별로 인구와 세대수에 대해서 알아보고 부동산 투자에서 중요한 부분에 대해서 말씀드리겠습니다. 또한, 그 지역의 직장수요에 대해서도 알아보고 교통, 학군까지 왜 알아봐야 하는지를 말씀드리겠습니다. 

인구와 세대수

현재 우리나라 인구수는 5천만 명으로 그중 수도권이 절반에 이르는 2.5천만 명 정도가 됩니다. 시간이 지날수록 인구수는 줄어들고 있으며 지방 기피현상으로 지방인구 또한 줄어들고 있습니다. 하지만, 1인 가구 2인 가구가 늘어나면서 자연스럽게 세대수는 늘어나고 있습니다. 이러한 상황에서 부동산 투자를 하는 게 맞는지 의문이 듭니다. 그럼에도 왜 인구수가 중요한지에 대해서 이야기를 나누겠습니다. 지역별로 인구수를 살펴보면 지방 기준으로 광역시 창원시 청주시 천안시 구미시 등등은 100만 이하 도시고 광역시는 100만 이상의 인구로 구성되어 있습니다. 하지만 광역시와 지방 중소도시의 인구수는 시간이 지날수록 감소하고 있으며 1~2인 세대수만 증가하고 있습니다. 그렇기 때문에 지방투자를 하기 위에서는 어느 정도 인구가 바탕이 되는 곳을 정해야 합니다. 왜냐하면 바로 환급성 때문입니다. 결국은 그 지역에 투자를 하게 되면 세입자를 받아야 되고 결국은 팔고 나와야 내 수익성이 생기기 때문에 환급성은 부동산에 있어서 가장 중요한 요소입니다. 

그렇게 때문에 지방투자를 하기 위해서는 못해도 30만 이상인 도시에서 투자를 해야 한다고 생각합니다. 그리고 투자요인 중에서 중요한 것은 단순히 인구수와 세대수가 아니라 세대당 인구수가 높인 비율일수록 양과 질이 높은 도시입니다. 그리고 또 하나 보아야 하는 것은 그 지역마다의 연령별 인구수도 명확하게 확인해야 합니다. 대부분 20대 비율이 높은 도시와 60 이상 비율이 높은 도시 그리고 30~40대 비율이 높은 도시로 나눌 수 있는데 10대부터 40~50시 비율이 높은 도시가 안정적으로 가정을 이루며 가족단위로 살고 있는 도시이기 때문에 환급성이 좋을 수 있습니다. 그리고 인구에서 가장 중요한 것은 인구의 순 전입 전출을 명확하게 확인해 봐야 합니다. 이 도시에 투자해도 투자로 받아줄 수 있는 인구가 있는지 전출하는 인구가 많은지를 확인함으로써 괜찮은 투자처구나라고 느낄 수 있습니다.

직장

지방투자를 하기 위해서 직장이 가장 중요한 역할을 합니다. 지방에서 직장을 다녀본 경험으로 대부분의 사람들이 지방을 가는 것을 꺼리기 때문에 지방에 갈 수밖에 없다면 좋은 직장이 있기 때문에 간다고 해도 무방합니다. 물론 그 지역의 원래부터 살던 사람들도 포함해서 직장을 무시할 수 없습니다. 예를 들어 천안을 생각하면 천안은 삼성 LG SK 등 여러 대기업 하 대부분의 협력업체들이 있는 아주 좋은 직장 요소가 강한 곳입니다. 그렇기 때문에 직장으로 인해서 몰리는 수요가 있으며 신불당이라는 신도시가 생기면서 더 좋은 곳으로 시너지가 발휘하게 됩니다. 그리고 평택, 수원, 울산, 창원, 구미 등 대기업의 공장들이 있는 지역은 특히 연봉 또한 높기 때문에 소비나 다양한 면에서 직장으로써의 가치가 높은 편입니다. 직장에 있어서 볼 수 있는 중요한 것은 그 지역의 직장의 종사자 수와 사업체 수 그리고 소득을 보면 어느 정도 그 지역의 직장으로서의 가치를 알 수 있습니다. 그리고 지방 같은 경우에는 수도권에 비해서 차로 대부분 이동하고 교통으로써의 강점이 강하기 때문에 직주근접이 중요하지 않습니다. 그래서, 대부분 직장과 30분 내외의 거리이기 때문에 새로운 아파트일수록 수요가 더 몰려들게 됩니다. 즉, 종사자 수가 많을수록 사업체수가 많을수록 대기업 비율이 높을수록, 소득이 높을수록 직장으로써의 가치를 인정하며 각 지역별로 항목들을 비교해보면 어떤 지역이 직장으로써의 가치가 높은지 알 수 있게 됩니다. 그리고 직장에 있어서 또 하나의 시너지로 발휘되는 건 바로 호재를 말할 수 있습니다. 예를 들어서 일산신도시에 테크노밸리, 구미에 5 산단이라던가 앞으로 공장이 새로 생기는 곳이나 사람들이 다시 한번 몰릴 수 있는 수요가 생긴다면 호재로써 좋은 가치를 발휘할 수 있습니다. 이것으로 인구수와 직장에 대해서 알아보았습니다. 다음에는 학군과 연식에 대해서 설명하겠습니다.

교통

수도권 부동산 투자에 있어서 교통은 가장 중요한 요소입니다. 왜냐하면 수도권의 직장 수요가 정해져 있기 때문입니다. 서울로 출퇴근하는 인구가 많아지면서 강남, 종로, 여의도, 마곡 등의 출퇴근 수요 또한 늘어나고 있습니다. 또한, 판교 테크노 밸리, 동탄, 평택 등 삼성, SK, 현대차와 같은 대기업들의 속에 있는 직장이 많아지면서 교통 또한 중요합니다. 교통에는 지하철, 자차, 버스가 있으며 보통 직장과의 출퇴근 시간이 편도 한 시간 내외가 좋은 교통의 요소라고 할 수 있습니다. 그렇기 때문에 강남에서 한 시간이 넘어가버리는 지역의 경우에는 출퇴근이 힘들기 때문에 부동산 투자를 할 때에 선택적으로 조심히 투자해야 합니다. 교통에 있어서 또 하나 중요한 요소는 호재를 많이 생각합니다. 무엇보다도 앞으로 계통하게 될 지하철을 이야기할 수 있습니다. 지하철이 새로 개통하거나 고속도로 라인이 건설되는 경우에는 출퇴근 소요시간이 감소되면서 그 지역의 아파트의 호재로 발생할 수 있습니다. 현재 재작년부터 이야기해왔던 GTX A, B, C노선과 월판선, 대곡 소사선 등 여러 가지의 노선로 인해서 호재를 반영하여 이미 아파트 상승을 이끌었습니다. 동탄, 송도, 운정 등 수도권 외곽지역에서 서울로의 접근성이 늘어나면서 아파트의 많은 상승을 이끌었지만 아직 GTX가 완성된 것이 아니고 어떤 곳은 착공도 하지 못했기 때문에 부동산  투자에 있어서 교통호재는 조심스럽게 접근해야 하는 부분입니다.

학군

학군은 부동산에서 수도권뿐만 아니라 지방에서도 중요하게 생각하는 부분입니다. 단순히 그지역에서 SKY와 같은 대학교에 많이 가는 것을 보는 것이 아닙니다. 첫 번째는 과밀 초교의 초등학교를 보고 있습니다. 과밀 초교는 특히, 지역마다 학급당 학생수를 말하는 것이며 동이 나 단지 내에 학급당 학생수가 많게 되면 좋은 단지, 좋은 지역으로 생각하기 때문에 평균적으로 학습당 학생수가 25명 이상이면 좋은 동으로 생각합니다. 하지만, 단순히 학급당 학생수가 높다고 좋은 단지가 아니라는 것을 유념하시고 전체적으로 파악하고 플러스적인 요소로만 봐야 합니다. 두 번째는 중학교 학업성취도를 보고 있습니다. 아실에 보면 중학교 학업성취도가 나와있기 때문에 대부분의 학교의 학업성취도를 참고할 수 있습니다. 85%가 넘을 경우에는 좋은 중학교로 생각하며 지방에는 90%가 넘는 중학교가 거의 없기 때문에 학군적인 요소를 따질 때 쉽게 설정할 수 있습니다. 또한, 신도시나 새로 지어진 단지에는 16년도부터 학업성취도가 없기 때문에 부동산 사장님을 통하여 학교의 학업성취 여부를 물어봄으로써 학군을 확인하고 있습니다. 그리고 학업성취도 외에 수학의 학업성취도와 특목고 진학비율도 따져서 요소적으로 보고 있습니다. 왜냐하면 국어나 영어는 기본적인 요소이고 수학을 잘하면 그 정도로 학구열로 인한 성적이 비율로 나오기 때문에 보고 있습니다. 또한, 특목고 진학률을 보는 것은 어느 정도의 학업성취도가 잘 나오기 때문에 중요한 요소라고 결정될 수 있습니다. 수도권 학군이라 하면 대치, 중계, 분당, 목동, 평촌, 일산 등등 주요 지역에 포진되어있으며 학원가의 개수를 파악해보면 대부분 100~200개 정도의 학원가가 몰려있다면 학군 지라고 할 수 있습니다. 지방도 마찬가지로 학업성취도를 보며 학원가로 이루어진 상권과 과밀 초교가 플러스된다면 좋은 학군 지라고 할 수 있습니다. 사실 교통과 학군뿐만 아니라 다양한 요소가 포함되어 있어야 부동산이 정확한 입지를 표현할 수 있습니다. 하지만, 이러한 입지적 요소는 얼마나 큰 상승을 줄 것이며 거주 만족도가 얼마나 높아질 것이며를 조금이라도 더 쉽게 판단할 수 있는 요소이지 투자를 정확하기 위한 하나의 지표로 사용되기 때문에 관련 정보를 파악하여 과거 시세를 바탕으로 투자를 하는 것이 맞다고 생각됩니다. 다음에는 아파트 연식과 시세, 환경을 가지고 이야기해 보겠습니다. 그리고, 각 요소별로 어떻게 자료를 찾아봐야 하는지 어떤 것을 중심적으로 봐야 하는지를 자세하게 살펴보겠습니다.

20.10월부터 부동산에 입문하게 되면서 부동산 관련된 정말 많은 강의를 들었습니다. 대략적으로 500만 원 정도를 강의를 신청하고 듣는데만 썼던 것 같습니다. 강의를 수강하면서 느꼈던 점에 대해서 말씀드리겠습니다.

훨훨 님 분양권 강의(20.10)

처음에 부동산에 관심을 가지게 되면서 처음 읽은 책은 훨훨 님의 "그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다."입니다. 이 책을 통해서 처음 분양권이라는 것이 무엇인지 알게 되었고 부동산 입지에 대해서도 알게 되었습니다. 그렇게 저는 훨훨 님의 분양권 강의를 듣게 됩니다. 강의를 들으면서도 책에서의 내용을 바탕으로 많은 것을 알려주셨습니다. 문득 생각나는 것은 부천 분양권 인천 분양권을 추천을 많이 해주셨던 걸로 기억합니다. 그렇게 분양권의 P 주고 산다는 말을 처음 듣게 되면서 신세계가 열립니다. 이제 결혼을 코앞에 두고 있는 입장에서는 빨리 내 집 마련을 해서 신축에 들어가고 싶다는 열망이 커지기 시작합니다. 하지만, 무슨 일인지.. 결혼을 앞두고 민간임대를 알아보기 시작합니다. 그것도 부천에 3기 신도시의 예정지인 대장 신도시 청약을 하기 위해서 부천 민간임대를 신청하여 부천역과 근접한 오피스텔로 가게 됩니다. 그래도 훨훨 님 강의를 통해서 부동산을 알게 되었고 부동산 흐름이 어떻게 돌아가는지 알게 됩니다. 그리고 최근에 입지 센스라는 책을 보면서 수도권의 전국적인 현황을 알 수 있어서 좋았습니다. 간간히 여러 부동산 카페에서 특강도 하시고 정규 강의도 하시고 게신데 다음에 꼭 신청해서 들어보고 싶습니다.

열정 로즈님 청약 강의(20.12)

열정 로즈님 청약 강의는 카페와 블로그에서 활동하면서 매달 있는 청약 강의입니다. 거의 4년 동안 매달 청약 강의가 있었으며 무려 수강생의 3천 명이 넘는 사람이 청약이 당첨되었습니다. 기본적인 커리큘럼에는 청약의 기초이론과 분양권 전매 절차, 저가 점자 당첨전략, 유망 청약 단지 찾기 등등 4주간의 정규 강의를 통해 처음 부동산을 접하는 사람도 알기 쉽게 청약에 대해서 설명해 주십니다. 사실 청약은 입공에 나오는 모든 것을 이해하면 되는 것이지만 이해하는 것이 쉽지 않기 때문에 이러한 것들을 세세하게 정리해서 알려주십니다. 그리고 수많은 정책과 대출을 쉽게 풀어 설명해 주셔서 어떤 식으로 접근해야 할지 알려주시는 점도 좋았습니다. 결국은 청약 강의를 들으면서 부천시에 살았지만 유망하다고 생각했던 인천 분양권을 기타 지역 생애최초 특공 추가 당첨으로 당첨되었습니다. 이제 입주까지 1년이라는 시간밖에 남지 않아서 감회가 새롭지만 청약 강의를 통해서 부동산의 기초를 닦은 것 같아서 여러 강의를 들으면서 도움이 많이 되었습니다. 현재도 정규 강의와 분양권 특강 등 다양한 강의를 론칭하여 강의하고 게시며 처음 부동산을 접하는 사람에게는 너무 좋은 강의라고 할 수 있습니다. 그리고, 열정 로즈님은 열정이 넘치셨고, 매주 7시간이 넘는 강의를 하시면서도 많은 데이터와 자료들을 많이 공유해주셨던 기억이 있습니다.

렘군님 청약 강의(21.04)

렘군님의 물고기잡는방법 강의는 정말 부동산의 기본 중에 기본을 알려주시는 강의였습니다. 렘군님은 데이터 강의로 유명하신 분이셔서 손품으로 이과생에게 아주 쉽게 정형화된 부동산 투자방법을 알려주셨습니다. 밴드를 통해서 튜터님께서 붙어서 모르는 것을 항시 질문할 수 있으며 저평가 지역을 찾는 방법을 알려주셔서 과제를 하면서 좀 더 쉽게 배울 수 있게 해 주셨습니다. 하지만, 이후의 강의를 계속 듣고 싶었지만 수강료가 너무 부담이 되어서 듣지 못했으며 투자지역과 어디에 지금 시기에 투자를 알려주는? 방식의 강의를 해주신다고 해서 끌렸지만 다른 강의도 들어보고 싶어서 물고기 잡는 방법 강의까지만 듣게 되었습니다. 솔직한 심정으로 강의를 들으면서 6개월 이전에 찍으셨던 강의를 올리셔서 강의를 들었던 것이어서 현장감은 전혀 없었으며 지산 투자도 함께 알려주셔서 투자의 여러 분야를 알려주시는 것 같았습니다. 부동산 투자강의는 각자에 맞는 부분이 있기 때문에 맞는 부분만 찾아서 잘 적 용해서 실행한다면 분명 좋은 시너지가 날 것이라 생각합니다.

재건축 김쌤(21.06)

부동산을 공부하면서 특히 분양권을 공부하면서 재건축 재개발이 앞으로 유망할 것 같다고 판단하여 우연히 재건축 김쌤님의 강의를 수강하였습니다. 일단 김쌤님의 강의는 재개발 재건축의 허들이 높다고 생각하는 편견에 대해서 진입장벽이 높지 않고 누구나 참여할 수 있다고 말씀하셨습니다. 그리고 제일 기초적인 토지가와 건축비의 원리에 대해서 설명해주셨고, 어떻게 재건축이 이루어지는지 대지지분 등 여러 가지의 건축 용어들을 설명해 주셨습니다. 강의를 들으면서 가장 인상적이었던 것은 초기 재개발은 리스크가 높은 대신에 수익이 높고, 관리처분 이후에 투자하게 되면 리스크가 낮은 대신에 수익이 작을 거라 생각하지만, 그렇지도 않기 때문에 관청 이후의 투자에 대해서 긍정적으로 말씀해 주셨습니다. 김쌤님의 강의를 통해서 재건축 재개발에 대한 전체적인 흐름을 알 수 있었으며 누구나 들어도 쉽게 판단할 수 있다고 생각했습니다. 물론 과거 복기와 사례들이 중요하지만, 앞으로 재건축 재개발 시장에서 어떻게 참여를 해야 한다를 구체적으로 말씀해주셨으면 더 좋은 강의가 되지 않을까 라는 아쉬움도 남았습니다. 

월급쟁이 부자들(21.05~)

월급쟁이 부자들은 요즘에 핫한 부동산 투자 교육을 하는 곳입니다. 월급쟁이부자들에서 1년 4개월 동안 공부하면서 느낀 점 및 생각에 대해서 말씀드리겠습니다. 부동산 공부를 하면서 학교에서 배웠던 주입식 교육에 익숙해져 버린 탓에 강의마다 끊기는 느낌이 있었고 어디에 소속되어서 공부를 하고 싶다고 생각이 들었습니다. 우연히 신사임당 님 채널을 통해서 월급쟁이 부자들을 알게 되었고 좋은 커리큘럼을 확인하고 중급반부터 강의를 들기 시작했습니다. 처음 배우는 강의 내용과 이미 10억 달성하신 분들이 많은 사례로 글이 있었기 때문에 더욱 신뢰가 되었으며 나도 이 방법으로 투자를 한다면 안전하고 잃지 않는 투자를 할 수 있다고 판단하였고 지속적으로 공부를 하였고 중급반, 기초반, 신준반, 실전반, 지투반, 내 집 마련반, 신준반, 기초반 등등 총 8번의 정규 강의를 재수강하면서 까지 듣고 10번넘은 특강을 들을 정도로 열심히 월급쟁이 부자들 활동을 했습니다. 하지만, 기본 정규 강의를 제외하고 실전 강의를 듣기 위해서는 광클의 벽이 너무 높았고, 거의 반년 넘게 실전 강의를 듣지 못한 채 기존 기초강의를 수강하고 있으며 혼자 자체 실전반을 만들어 여러 구의 앞마당을 늘려가고 있는 상황입니다. 월급쟁이 부자들은 아주 체계적인 시스템과 누가 들어도 쉽게 부동산의 흐름을 이해할 수 있게 설명해 주시기 때문에 부동산 입문을 하기에는 너무 좋습니다. 뿐만 아니라 단순히 부동산 투자에 대한 것보다 자본주의 사회에서 꼭 알아야 하는 것을 알려주며 자연스럽게 부동산 투자를 혼자 할 수 있게 끔 알려주십니다. 역시 아쉬운 것은 내가 원하는 날짜에 내가 원하는 강의를 계속해서 듣지 못하는 아쉬움은 있지만 부동산을 입문하고 나서 하나의 환경에 계속 있으면서 꾸준히 부동산 투자를 공부하는 입장에서는 지속적으로 하다 보면 좀 더 나은 길이 있을 거라 믿어 의심치 않습니다. 월급쟁이 부자들을 하면서 처음 투자를 해보았으며 그 투자하는 과정에 있어서 동료들과 튜터님들의 도움을 많이 받았습니다. 항상 처음 하는 것에는 익숙하지 않고 힘들지만 이것 또한 계속하다 보면 좀 더 나은 길이 있을 거라 생각합니다. 상세 강의 내용 및 후기에 대해서는 추후에 남길 수 있도록 하겠습니다. 현재도 기초반 강의를 재수강하며 나의 투자 생활에 대해서 되돌아보고 있습니다. 현재 보합 하락장으로 부동산 시장이 가는듯한 느낌이어서 앞으로 부동산에 대한 열기는 예전 같지는 않겠지만 항상 시장에 참여하고 공부하고 꾸준히 하다 보면 분명 너바나 님 너나 위 님처럼 자산을 많이 모을 수 있는 사람이 될지도 모른다고 생각이 들었습니다. 단순히 허황된 꿈이 아니라 하루하루 나의 원씽을 채우다 보면 내 목표를 이룰 수 있을 거라 생각합니다. 여러 의미에서 학교에 가는 것처럼 금융 공부하기에 좋은 환경에 시스템이라고 생각합니다.

1년 전부터 월급쟁이 부자들이라는 사이트에서 부동산 투자 관련 공부를 하고 있습니다. 월급쟁이 부자에서 강의를 들으면서  부동산 강의가 필요할까? 느낀 것은 무엇일까에 대해서  말씀드리겠습니다.

월급쟁이 부자들

월급쟁이 부자들은 직장인을 위한 내 집 마련과 행복한 노후준비를 위한 재테크 정보를 전달하는 콘텐츠입니다. 현재 하고 카페와 팟캐스트가 있으며 실제 10억 이상을 달성한 직장인 투자자 이야기 그리고 각 분야 전문가와 함께 직장인의 내 집 마련과 투자 고민을 함께 고민하고 해결해드리는 방송입니다. 또한, 여러 가지의 강의를 통하여 부동산 재테크를 어떻게 시작해야 하는지 알려주는 커리큘럼을 가지고 있으며 기초반, 중급반, 신준반, 내 집 마련반, 지투반, 실전반, 월부 학교로 이루어지는 커리큘럼으로 주입식 교육에 익숙해져 있는 우리에게 좀 더 체계적으로 부동산 투자를 가르쳐주는 곳입니다. 매일 유튜브 콘텐츠를 통해서 다양한 투자분야의 사람들을 만나면서 방송이 되고 있으며 2주에 한번 실시간 방송을 통해서 조금 더 가깝게 투자할 수 있는 방법을 알려 주고 있습니다.

투자 기초반 강의를 들으면서(부자의 입장에서 생각하자)

처음 21.5월 열 중반을 시작으로 강의를 듣게 되었을 때, not a but b가 무슨 말인지 몰랐습니다. 꾸준히 강의를 듣다 보니

나가 살아오면서 내나 스스로 했던 선택들 생각들이 잘못될 수도 있다는 것을 인정해야 된다는 것을 알게 되었습니다. 얼마 전에 읽었던 자청님의 역행자라는 책에서 1단계인 자의식 해체 문구들이 생각이 났습니다. "스스로 멍청하다는 걸 인정하자."자의식을 해체해야 비로소 심리적으로 안정될 수 있으며, 반복하는 실패를 성공으로 전환할 수 있다. 스스로 멍청하다는 걸 인정하자. 스스로 못났다는 걸 인정하자. 질투하는 대상보다 못하다는 걸 인정하자. 그다음에 발전이 있다. 자의식으로 자아의 상처를 피해서는 절대 앞으로 나아갈 수 없다."  물론, 스스로 자존감이을 낮추라는 이야기는 아닙니다. 하지만, 나 스스로 현재 상태가 어떠한지 인정할 수 있는 상태인지를 인지하고 이럴 때 내 생각이 아니라 부자들이라면 어떤 생각을 할지를 아는 것이 중요하다고 느꼈습니다. 그리고, 여기서 이러한 태도를 갖기 위해 반복해야 될 가장 중요한 포인트는 생각을 바꾸고 행동을 변화하며 그에 따른 태도를 만들고 이것을 습관화하여 계속 반복한다였습니다. 그래서 월급쟁이 부자들이라는 환경에서 자연스럽게 강의를 들으면서 무조건적으로 주시는 멘토, 튜터님들과 동료들을 만나게 되었고 나의 태도에 대해서 생각하게 되었습니다. "중급반-실준반-기초반-실전반-지투반-내마반- 실준반"을 조원으로 만 지내오며 작게 나눔만 했던 태도에서 기초반의 조장을 맞으면서 아직 제대로 나누어 드린 건 없지만, 그래도 조장을 지원하며 조금씩 태도가 변하기 시작했습니다.

대한민국의 노후

나의 노후는 안녕할까? 우리나라 65세 이상에서 150만 원 이하 소득을 버는 비율 85% 너무 충격적인 데이터였습니다.

하지만, 제조업이 1 산업군인 나라에서 앞으로는 무인매장, 로봇, 드론 등등 내가 해왔던 일들을 너무 쉽게 변경되는 세상이 오고 있습니다.  나는 착각을 하고 있었습니다. 우리 모두 착각하고 있습니다. 투자를 시작하기 전에 저는 내가 열심히 하면, 내 성과가 좋으면, 내가 이 프로젝트를 성공적으로 이끌면 회사에 인정받으면 진급하면 월급을 상승이 많아지고, 성과도 잘 받고 자연스럽게 부자가 되는 줄 알았습니다. 하지만, 내 본업은 언제든지 대체할 수 있으며 지금 현재도 지속적으로 대체되기 위해서 노력하고 있습니다. 8년의 직장 생활 동안, 줄 곧 열심히 해왔지만 월급은 모이지만 남들이 부동산, 코인, 주식으로 얼마 벌었다는 얘기에 현타가 너무 많아 왔고, 나도 투자를 해야겠다고 생각했습니다. 그러기 위해서는 공부를 해야 합니다. 자본주의 사회에서는 노동소득을 하루빨리 자본소득으로 바꾸어서 함께 맞벌이하도록 해야 합니다. 하지만, '내가 5년만 열심히 해서 은퇴해서 경제적 자유를 이루어야지'라는 터무니없는 이야기는 강의를 통해 월부 환경에 있으면서 얼마나 어려운지 알게 되었습니다.

부동산 투자기준

지금 계속해서 많은 기사로 많은 사람들의 투자사례들이 나오고 있습니다. 본격적인 하락장이 들어서고 미국 금리가 높아지면서 작년부터 영혼까지 끌어모아서 집을 산 사람들이 위기에 몰리고 있다고 대대적으로 매일매일 기사거리로 나오고 있습니다. 왜? 자신의 전재산을 모자라 대출까지 받으면서 까지 그렇게 부동산 투자를 했을지 그들의 심리로 생각해 보겠습니다. 2017년 대통령이 바뀌면서 부동산의 가격을 안정시키겠다고 그렇게 언론에 얘기하게 됩니다. 하지만, 매해가 지날수록 20번이 넘는 정책이 나올수록 부동산 가격은 멈출지 모르게 됩니다. 부동산뿐만 아닙니다. 주식, 비트코인 등 아무것도 안 하면 벼락 거지라는 단어가 나올 정도로 투자가 너무 쉬운 단어가 되어 버렸습니다. 21년 너무 많이 부동산이 올라버렸지만 마지막 열차를 타듯이 부동산 상승장에는 너도나도 그 열차를 타고 싶어 합니다. 이 모든 것들이 영원할 것 같습니다. 그래서 대출까지 무리하게 받아서 그 상승장 열차에 올라타게 됩니다. 하지만, 대출이 막히고, 거래량이 급감하면서 부동산 심리가 죽어서 거래가 안되게 됩니다. 현재 부동산 가격은 고점 대비 20% 이상 빠진 곳은 허다하고 매일 하락하는 기사거리가 나오게 됩니다. 왜 이들은 이렇게 많이 올라버린 부동산을 사게 되었으며 이 상황까지 오게 된 이유가 무엇이었을까요? 바로 자신만의 부동산 투자기준이 없었기 때문입니다.  '어떤 분야의 1993년 미국의 심리학자 앤더스 에릭슨이 발표한 논문에서 처음 등장한 개념입니다. 너바나 님 께서 1강에서 강조하신 것은 어떤 분야든 상관없이 그만큼 시간을 쏟아부어야 내가 원하는 목표에 도달할 수 있다고 말씀해 주셨습니다. "투자? 뭐 그냥 기준에 맞춰서 투자하면 되는 거 아니야?"라는 안일한 생각을 하면서 들었던 처음의 기초반과 달리 얼마만큼의 시간을 갈아 넣으면서 투자활동을 하고 계신월부 선배님들을 보면서 내가 할 수 있을까?라고생각만 했지 내가 얼마만큼 갈아 넣고 있는지 되돌아보게 되었습니다. 그만큼 투자를 하기 위해서는 하루아침에 이루어질 수 없으며 엄청난 시간을 갈아 넣어야 부자가 될 수 있다는 것을 강조하셨습니다. 그리고 12년 동안 학업을 공부하면서 그 정도의 대학교에 그 정도의 회사에 취직했으면서 한두 달 부동산 공부를 해서 몇억을 벌 꺼라는 안일한 생각

을 지양해야 한다고 말씀해 주셨습니다. 그렇게 내가 했던 투자 생활들을 되돌아보면서  처음 일주일 동안 42시간 정도 투자활동에 할애한 것을 알 수 있었습니다. 이번 주는 시간이 좀 있어서 임장도 다녀왔었고, 조모임도 2번이나 있어서 그랬지만, 내가 평소에 그랬을까? 작년과 올해 데이터를 보면 나는 정규강의를 들을 때는 주당 40시간씩 항상 해왔었다. 정말 후회 없이 강의에 몰입해서 하긴 했었구나 하지만, 강의를 듣지 않을 때는 일단!.. 데이터가 없다. 왜냐하면 시금부를 쓰지 않고 있으니까. 1년이 지나도 습관이 되지 않는 게으름이 문제라고 생각했습니다. 내가 해왔던 투자 시간을을 명확하게 기록해보고 돌아보면서 복기하는 시간을 가져야겠다고 생각했습니다.

잃지 않는 투자에 대해서

"투자는 돈이 일하게 하는 것"코로나 시기가 지나면서 투자라는 활동이 누구에게나 익숙해지고 꼭 해야 되는 일로 자리 잡히고 있습니다. 그래서 대부분의 사람들은 자신의 기준 없이 타인의 기준과 감정에 의해서 투자를 하게 되고 투자의 본질적인 가치에 대해서도 제대로 생각하고 있지 않고 있습니다. 저 또한, 부동산 투자에 원씽하지 않고 너바나 님 말씀을 듣지 않고 부동산 투자를 시작하면서 남은 종잣돈으로 미국 주식을 하고 있습니다. 등락폭이 큰 미국 주식을 하면서 느낀 점은 개미들은 호황과 상승에 매수하고 악재와 하락에 매도한다는 것을 더 뼈저리게 느끼게 되었습니다. 장기투자라는 명목하에 투자를 시작하지만, 감정에 쌓여서 인간의 뇌 "유전자의 오작동"을 발생시켜 흐름에 따라 맘대로 투자하게 돼버리는 현상을 많이 보게 되었습니다. 부동산 투자도 동일하다고 생각하였습니다. 지금 하락장이라고 손을 놓고 바라보는 게 아니라 저 환수 원리(저평가, 환급성, 수익률, 원금보존, 리스크)를 감당하여 잃지 않는 투자를 해야겠다고 생각했습니다.

22년 남은 하반기 아파트 전망

부동산 투자자로 살겠다고 생각하면서 월부 환경에 있었지만 여전히 부동산 상승론자와 하락론자의 유튜브와 기사를 보면서 감정이입을 하고 있는 나를 발견할 때까 많았습니다. 그리고 현재 1년간의 보합 하락이 오면서 어? 분명 상승장에 없었던 그분들이 다시 나타나기 시작하면서 사람들의 분위기를 뒤흔들고 있습니다. 그리고 어제도 오늘도 계속해서 향후 1년간 집값 떨어진다. 영혼까지 끌어모아 집을 산 사람들이 울고 있다 등등 미래를 전망하는 기사들과 하락기 사들로 도배가 되고 있습니다.  근데 과연 앞으로 남은 22년는 부동산은 하락할까요? 절대 알 수 없습니다. 워런 버핏도 알 수 없습니다. 하락과 상승을 아는 사람은 분명 엄청난 자산가가 되어있을 겁니다. 그래서 우리는 그저 바라만 보면서 현상만 알고 가만히 있어야 하나요? 아닙니다. 바로 하락할 때와 상승할 때 2가지의 경우의 수를 모두 준비해야 합니다. 그럼 전 2가지를 모두 준비하고 있는지 알아보겠습니다. 일단 보유하고 있는 물건에 대해서 생각이 없었습니다. 그냥 투자해놓으면 될 줄 알았습니다. 투자금이 생각보다 더 들어가면서 어떻게 해야 할지 몰랐습니다. 그래서 지금 상황을 버티기 위해서 낮은 전세가로 투자를 진행하게 되었으며 내년에 있을

분양권을 위해서 현금을 지속적으로 보유하고 있습니다. 너무 투자하고 싶습니다. 매달 다른 지역을 임장 가면서 저평가되어있는 아파트가 조금씩 보이기 시작하면서 너무 투자가 하고 싶어 졌습니다. 하지만, 버티기 위해서는 하락과 상승을 대응하는 것이 맞다고 판단하였습니다. 상승을 대비해서 투자를 해놓고 하락을 대비해서 더 투자하지 않고 현금을 모아가는 것이 현재 저의 결정입니다. 그리고 가장 중요한 공부를 지속하는 것이 중요하다고 생각합니다. 1년이 넘어간 시점에서 아직 제대로 된 비교평가와 물건을 보는 통찰력이 많이 부족하다고 생각했습니다. 그래서 월부 학교에 가는 것을 목표로 계속해서 공부해 나아야겠다고 생각했습니다.

부동산 사이클과 아파트 투자

부동산 사이클은 누구나 알고 있습니다. 하지만 지역마다 그 사이클이 다르기 때문에 어떨 때 투자해야 되는지는 정말 어려움 숙제입니다. 그 투자 타이밍만 알고 있다면 바닥을 알고 투자를 할 수 있다면 너무 좋은 선택적 투자를 할 수 있습니다. 하지만,  어떨 때 투자를 할 수 있구나를 명확하게 아는 것이 중요합니다. 가장 좋은 투자인 가치가 성장하는 부동산을 좋은 타이밍에 사는 것을 하기 위해서는 사이클을 명확하게 판단하는 것이 중요하다는 것을 알게 되었습니다. 그래서?. 저는 저런 사이클을 확인하고 투자했을까요? 아닙니다. 지속되는 가을시장에 투자를 했습니다 그럼에도 절망하지 않는 것은 저 환수 원리를 지키려고 노력하며 투자했으며 전부 다 지키지는 못했지만 싸게 샀다고 생각했습니다. 그렇기 때문이 이제는 기다릴 뿐 그래도 확인해야 하는 것이 있다면 내 물건이 3년 동안 얼마나 오른 물건인가? 가치 대비 가격이 저렴하게 산 것인가? 확실하게 좋은 타이밍에 샀다고 할 수는 없지만 이와 같은 전세난에 그래도 세입자님 감사합니다. 처음 1호기를 하기 위해서 매물 신청을 할 때 갭이 작은 물건을 발견하였고 거기다가 너무 쉽게 투자할 수 있는 주인 전세물건을 발견했을 때 너무 좋았습니다. 하지만, 매도자의 미끼 인지도 모르고 너무 싸다고 생각했고, 당연히 매물 신청이 통과되리라 생각했습니다. 당당하게 매물 신청을 하고 바로 그 지역을 사기 위해 방문합니다. 부동산 앞에서 양파링 멘토님 전화를 받으며 왜 내가. 갭만 보고 다니고 있었다는 것을 뼈저리게 느낀 후에야 월부는 가치 투자지 내가 싸게 산다는 걸 아직 이해하지 못했구나를 반년이 지나서야 이해하고야 말았습니다. 그리고 여러 가지 복기를 통해서 아파트, 빌라, 오피스텔 등등 여러 가지 투자가 있지만 아파트가 가장 좋은 투자처임을 더욱 뼈저리게 느끼게 되었습니다.

22.9.21 대부분의 지방 및 광역시가 조정대상지역에서 비규제 지역으로 규제가 해제되었습니다. 이러한 상황에서 지금 당장 투자해도 되는지 규제가 해제되었을 때 어떤 현상이 있었는지 용어 및 정리를 해드리겠습니다. 그리고 오늘 발표된 다주택자 세제완화와 임대사업자에 대해서 이야기해보도록 하겠습니다

부동산 규제지역 종류

부동산 규제지역에는 조정대상지역과 투기과열지구 투기지역으로 분류되어 있습니다. 그리고 이외의 것을 비규제 지역 비조정 지역이라고 불립니다. 조정대상지역 이란 주태 가격 상승률이 일정 범위 이상으로 증가하거나 청약경쟁률이 높은 지역의 부동산 경기를 안정화시키기 위해 정부가 지정하는 부동산 규제지역 중 하나입니다. 조정대상지역은 지정기준이 있는데 2개월간 청약경쟁률이 5:1 초과하거나 3개월간 분양권 전매 거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 증가하거나 시도별 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하인 곳 중 하나만 만족할 경우에 조정대상지역에  지정하게 됩니다. 하지만, 결국은 국토부 장관이 판단하여 결정하는 것으로 중요한 것은 조정대상 지역이 되었을 때 규제내용에 대해서 정확하게 파악하셔야 합니다. 조정대상 지역으로 규정이 되면 가장 큰 것은 대출 규제입니다. 2 주택 이상은 주택담보대출이 금지되며 1 주택 세대도 다시 주담대를 받기 위해서는 1개월 내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 시에만 주담대가 가능해집니다. 무주택자는 6개월 내에 전입신고가 가능하면 주담대가 가능합니다. 또한 분양권 계약 시 중도금 대출 발급 요건이 강화됩니다. 분양 가격 10% 계약금을 납부해야 되고 세 다당 보증건수 1건 제한되며 보면 중도금은 50%까지 가능해지게 됩니다. 세금에 있어서도 분양권 전매 시 양도세가 강화됩니다. 1년 미만 보유 시 70% 1년 이상 보유 시 60% 부과되며 규제지역 다주택자 양도세 중과세율 인상으로 2 주택자는 기본세율 +20% 3 주택자는 기본세율 +30% 중과되므로 주택을 팔 때 정말 많이 남지 않게 됩니다. 다주택자는 중부세 추가 과세가 들어가며 분양권 전매에 있어서도 제한되게 됩니다. 그리고 청약에 있어서 가장 중요한 것은 1순위 요건에 강화됩니다. 청약통장 가입 후 2년 경과 + 납입 횟수 24회 이상인 경우와 5년 내 당첨자가 세대에 속하지 않을 것, 세대주일 것 무주택자 및 1 주택 소유자만 청약신청에 가능합니다. 이렇게 지방 모든 구가 조정대상 지역이 해제되면서 앞에와 같은 규제사항이 모두 삭제되었습니다. 

투기과열지구는 부동산 투자에 대한 수요가 지나치게 몰리다 못해 투기 심리로 까지 확산될 것 같은 경우 정부가 지정을 합니다. 투기과열 지구의 경우 부동산 상승 폭이 크지 않기 때문에 많은 수요가 몰리며 이러한 투기심리 및 수요를 차단하기 위해 투기과열지구로 지정되면 해당 지역의 집을 매수하는 데 있어 LTV DTI 등 금전적이니 부분에 대한 규제가 실행하게 됩니다. 이번에 투기 과열 지구가 해제된 지역은 인천 연수, 남동, 서구, 세종입니다. 이것으로 인천은 모두 조정대상 지역이 되었습니다. 투기지역은 주택 평균 가격 상승률이 소비자 물가상승률의 130%를 초과하는 경우에 지정되며 주택 관련 규제는 LTV DTI가 40%로 제한됩니다. 가장 규제가 강력하며 중도금 대출 발급 요건도 강화되어 세대당 보증건수 1건입니다. 이번에 세종시가 해제되었으며 여전히 서울 수도권에는 투기지역으로 묶여있습니다. 

부동산 규제가 해제되면 무엇이 바뀔까?

이제 조정대상지역이 해제하게 되면 어떤 변하가 생기는지에 대해서 말씀드리겠습니다. 현제 지방 소도시 광역시뿐만 아니라 수도권에 안성, 평택, 양주, 파주, 동두천까지 조정대상지역에 벗어나게 되었습니다. 조정대상지역에서 주택을 2채 이상 보유하고 있을 경우 일반세율이 아닌 중과세율이 적용됩니다. 하지만, 2채 중 1채라도 조정대상 지역이 아닌 경우에는
세 부담률이 떨어지게 됩니다. 그리고 만약 1채를 가지고 있는 사람이 조정대상지역이 아닌 비규제 지역에 주택을 살 경우에는 1%의 기본 세율로 취득세가 발생합니다. 만약에 조정대상 지역에 살 경우에는 8%의 중과 취득세율이 발생했었습니다. 그리고 조정대상 지역의 경우 2년 이상 주택에 거주해야지만 비과세를 받을 수 있는 거주 요건이 있었습니다. 하지만, 이제 비규제 지역으로 지정되면서 2년 이상 주택을 보유만 해도 비과세를 받을 수 있습니다. 그리고 처분 조건에 있어서도 변경이 되었습니다. 기존에는 2년 안에 팔아야 했지만 이제는 3년 안에 팔아도 비과세 해택을 받을 수 있습니다. 이렇게 규제지역이 해제가 되면서 부동산 투자 수요가 다시 살아나며 거래량도 늘어날 거라는 기대감이 있는데요. 과연 투자수요가 다시 살아날지에 대해서 이야기해 보겠습니다.

투자수요가 다시 살아날까?

규제 지역 해제되면서 대세 상승세가 올지에 대해서 이야기하겠습니다. 일단 금리에 대한 이야기를 하겠습니다 오늘 새벽에 미국 금리를 0.75%를 다시 올리면서 3번이나 자이언트 스탭을 실행하는 것을 볼 수  있었습니다. 이러한 금리인상에 대한 심리적인 요인으로 인해서  부동산 시장에 영향을 미칠 것이라고 예상하기 때문입니다. 금리가  어느 정도 정점을 찍고 하향세를 가게 된다면 다시 수요가 살아날 것이라 생각합니다.  앞으로 9.26일부터 지방 주택을 사고팔기가 쉬워지게 됩니다. 당장 무주택자에 한해 50%로 제한되던 LTV비율이 70%로 상향됩니다. 그리고 자금조 잘 계획서와 중과도 해제되기 때문에 이러한 것으로는 완화되고  있습니다. 그렇기 때문에 2 주택의 계획을 세우기에는 좋습니다.  하지만, 공격적인 투자를 하기에는 조금 무리가 있다고 생각합니다. 앞으로의 이러한 지역들의 청약경쟁률을 살펴보거나 부동산에 전화해서 수요적으로 어떤 현상으로 가고 있는지를 미리 파악하는 것이 중요합니다. 3개월 전 대구에서도 비규제 지역으로 풀렸을 경우에 문의만 하는 수요가 많았고 실질적으로는 거래가 되지 않았기 때문에 아직 시장 상황을 조금 더 느긋하게 판단하며 투자를 해도 늦지 않을 것이다.

다주택자 세제완화 및 임대사업자 부활

건설경기, 금융, 부동산 생경제 전반에 걸쳐 어려움이 심화할 것으로 예상되면서 취득세와 양도소득세 중과, 대출금지 등 다주택자가 집을 더 사는 것을 막기 위한 각종 중과 규제가 완화됩니다. 22년 12월 21일 2023년 경제정책방향을 발표했습니다. 여기서 포인트는 취득세완화 기존에 조정지역이 2채 이상일 경우 8% 12%의 취득률을 부과했던 것을 4% 6%로 완하하고 내년 5월까지 한시 유예 중인 양도소득세 중과배제 조치 또한 1년간 연장할 예정이라고 발표했습니다. 또한, 규제지역에서 다주택자는 주택담보대출이 금지가 되었는데 LTV30%로 완화 조치하게 되었습니다. 또한, 임대사업자 지원조치도 부활시키고, 분양권 양도세에 대해서 세율을 낮추는 것으로 발표했습니다. 이러한 완화조치는 확실히 주택 매입수요를 늘려서 부동산 시장 급락을 차단하고 양질의 임대주택을 늘리려고 하는 정부의 조치인 것을 알 수 있습니다. 이것으로 전 정권에서 제한했던 부동산 규제를 거의 완화조치를 하였으며 이제 남은 것은 대출 DSR 규제를 해제를 하게 되면 모든 규제가 완화됩니다. 

다주택자 세제 완화