다주택자 세제 완화, 입대사업자 부활

22.9.21 대부분의 지방 및 광역시가 조정대상지역에서 비규제 지역으로 규제가 해제되었습니다. 이러한 상황에서 지금 당장 투자해도 되는지 규제가 해제되었을 때 어떤 현상이 있었는지 용어 및 정리를 해드리겠습니다. 그리고 오늘 발표된 다주택자 세제완화와 임대사업자에 대해서 이야기해보도록 하겠습니다

부동산 규제지역 종류

부동산 규제지역에는 조정대상지역과 투기과열지구 투기지역으로 분류되어 있습니다. 그리고 이외의 것을 비규제 지역 비조정 지역이라고 불립니다. 조정대상지역 이란 주태 가격 상승률이 일정 범위 이상으로 증가하거나 청약경쟁률이 높은 지역의 부동산 경기를 안정화시키기 위해 정부가 지정하는 부동산 규제지역 중 하나입니다. 조정대상지역은 지정기준이 있는데 2개월간 청약경쟁률이 5:1 초과하거나 3개월간 분양권 전매 거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 증가하거나 시도별 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하인 곳 중 하나만 만족할 경우에 조정대상지역에  지정하게 됩니다. 하지만, 결국은 국토부 장관이 판단하여 결정하는 것으로 중요한 것은 조정대상 지역이 되었을 때 규제내용에 대해서 정확하게 파악하셔야 합니다. 조정대상 지역으로 규정이 되면 가장 큰 것은 대출 규제입니다. 2 주택 이상은 주택담보대출이 금지되며 1 주택 세대도 다시 주담대를 받기 위해서는 1개월 내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 시에만 주담대가 가능해집니다. 무주택자는 6개월 내에 전입신고가 가능하면 주담대가 가능합니다. 또한 분양권 계약 시 중도금 대출 발급 요건이 강화됩니다. 분양 가격 10% 계약금을 납부해야 되고 세 다당 보증건수 1건 제한되며 보면 중도금은 50%까지 가능해지게 됩니다. 세금에 있어서도 분양권 전매 시 양도세가 강화됩니다. 1년 미만 보유 시 70% 1년 이상 보유 시 60% 부과되며 규제지역 다주택자 양도세 중과세율 인상으로 2 주택자는 기본세율 +20% 3 주택자는 기본세율 +30% 중과되므로 주택을 팔 때 정말 많이 남지 않게 됩니다. 다주택자는 중부세 추가 과세가 들어가며 분양권 전매에 있어서도 제한되게 됩니다. 그리고 청약에 있어서 가장 중요한 것은 1순위 요건에 강화됩니다. 청약통장 가입 후 2년 경과 + 납입 횟수 24회 이상인 경우와 5년 내 당첨자가 세대에 속하지 않을 것, 세대주일 것 무주택자 및 1 주택 소유자만 청약신청에 가능합니다. 이렇게 지방 모든 구가 조정대상 지역이 해제되면서 앞에와 같은 규제사항이 모두 삭제되었습니다. 

투기과열지구는 부동산 투자에 대한 수요가 지나치게 몰리다 못해 투기 심리로 까지 확산될 것 같은 경우 정부가 지정을 합니다. 투기과열 지구의 경우 부동산 상승 폭이 크지 않기 때문에 많은 수요가 몰리며 이러한 투기심리 및 수요를 차단하기 위해 투기과열지구로 지정되면 해당 지역의 집을 매수하는 데 있어 LTV DTI 등 금전적이니 부분에 대한 규제가 실행하게 됩니다. 이번에 투기 과열 지구가 해제된 지역은 인천 연수, 남동, 서구, 세종입니다. 이것으로 인천은 모두 조정대상 지역이 되었습니다. 투기지역은 주택 평균 가격 상승률이 소비자 물가상승률의 130%를 초과하는 경우에 지정되며 주택 관련 규제는 LTV DTI가 40%로 제한됩니다. 가장 규제가 강력하며 중도금 대출 발급 요건도 강화되어 세대당 보증건수 1건입니다. 이번에 세종시가 해제되었으며 여전히 서울 수도권에는 투기지역으로 묶여있습니다. 

 

부동산 규제가 해제되면 무엇이 바뀔까?

이제 조정대상지역이 해제하게 되면 어떤 변하가 생기는지에 대해서 말씀드리겠습니다. 현제 지방 소도시 광역시뿐만 아니라 수도권에 안성, 평택, 양주, 파주, 동두천까지 조정대상지역에 벗어나게 되었습니다. 조정대상지역에서 주택을 2채 이상 보유하고 있을 경우 일반세율이 아닌 중과세율이 적용됩니다. 하지만, 2채 중 1채라도 조정대상 지역이 아닌 경우에는
세 부담률이 떨어지게 됩니다. 그리고 만약 1채를 가지고 있는 사람이 조정대상지역이 아닌 비규제 지역에 주택을 살 경우에는 1%의 기본 세율로 취득세가 발생합니다. 만약에 조정대상 지역에 살 경우에는 8%의 중과 취득세율이 발생했었습니다. 그리고 조정대상 지역의 경우 2년 이상 주택에 거주해야지만 비과세를 받을 수 있는 거주 요건이 있었습니다. 하지만, 이제 비규제 지역으로 지정되면서 2년 이상 주택을 보유만 해도 비과세를 받을 수 있습니다. 그리고 처분 조건에 있어서도 변경이 되었습니다. 기존에는 2년 안에 팔아야 했지만 이제는 3년 안에 팔아도 비과세 해택을 받을 수 있습니다. 이렇게 규제지역이 해제가 되면서 부동산 투자 수요가 다시 살아나며 거래량도 늘어날 거라는 기대감이 있는데요. 과연 투자수요가 다시 살아날지에 대해서 이야기해 보겠습니다.

투자수요가 다시 살아날까?

규제 지역 해제되면서 대세 상승세가 올지에 대해서 이야기하겠습니다. 일단 금리에 대한 이야기를 하겠습니다 오늘 새벽에 미국 금리를 0.75%를 다시 올리면서 3번이나 자이언트 스탭을 실행하는 것을 볼 수  있었습니다. 이러한 금리인상에 대한 심리적인 요인으로 인해서  부동산 시장에 영향을 미칠 것이라고 예상하기 때문입니다. 금리가  어느 정도 정점을 찍고 하향세를 가게 된다면 다시 수요가 살아날 것이라 생각합니다.  앞으로 9.26일부터 지방 주택을 사고팔기가 쉬워지게 됩니다. 당장 무주택자에 한해 50%로 제한되던 LTV비율이 70%로 상향됩니다. 그리고 자금조 잘 계획서와 중과도 해제되기 때문에 이러한 것으로는 완화되고  있습니다. 그렇기 때문에 2 주택의 계획을 세우기에는 좋습니다.  하지만, 공격적인 투자를 하기에는 조금 무리가 있다고 생각합니다. 앞으로의 이러한 지역들의 청약경쟁률을 살펴보거나 부동산에 전화해서 수요적으로 어떤 현상으로 가고 있는지를 미리 파악하는 것이 중요합니다. 3개월 전 대구에서도 비규제 지역으로 풀렸을 경우에 문의만 하는 수요가 많았고 실질적으로는 거래가 되지 않았기 때문에 아직 시장 상황을 조금 더 느긋하게 판단하며 투자를 해도 늦지 않을 것이다.

 

다주택자 세제완화 및 임대사업자 부활

건설경기, 금융, 부동산 생경제 전반에 걸쳐 어려움이 심화할 것으로 예상되면서 취득세와 양도소득세 중과, 대출금지 등 다주택자가 집을 더 사는 것을 막기 위한 각종 중과 규제가 완화됩니다. 22년 12월 21일 2023년 경제정책방향을 발표했습니다. 여기서 포인트는 취득세완화 기존에 조정지역이 2채 이상일 경우 8% 12%의 취득률을 부과했던 것을 4% 6%로 완하하고 내년 5월까지 한시 유예 중인 양도소득세 중과배제 조치 또한 1년간 연장할 예정이라고 발표했습니다. 또한, 규제지역에서 다주택자는 주택담보대출이 금지가 되었는데 LTV30%로 완화 조치하게 되었습니다. 또한, 임대사업자 지원조치도 부활시키고, 분양권 양도세에 대해서 세율을 낮추는 것으로 발표했습니다. 이러한 완화조치는 확실히 주택 매입수요를 늘려서 부동산 시장 급락을 차단하고 양질의 임대주택을 늘리려고 하는 정부의 조치인 것을 알 수 있습니다. 이것으로 전 정권에서 제한했던 부동산 규제를 거의 완화조치를 하였으며 이제 남은 것은 대출 DSR 규제를 해제를 하게 되면 모든 규제가 완화됩니다. 

다주택자 세제 완화