전세&월세 장단점

요즘 월세 가격이 상승하면서 월세로 살아야 할지 전세로 살아야 할지 고민하시는 분들이 많습니다. 이 글을 통해서 월세로 살아야 할지 전세로 살아야 할지를 정리해 드리겠습니다.

 

전세&월세 장단점

전세와 월세 중에서 어떤 것이 부자가 되는데 유리할까요? 전세는 쉽게 말해서 임차기간 동안 목돈을 집주인에게 맡겨두는 것이고 전세에 비해서 적은 보증금을 맡기고 사용료를 내는 것이다. 전세를 선호하는 경우는 목돈 모으기에 유리하고, 만기 시에 원금 회수가 가능하고 , 대출이자가 월세보다 저렴하기 때문에 주거비 지출을 줄이기 좋습니다. 월세를 선호하는 사람은 이자도 없는데, 큰돈을 묶어두면 손해라고 생각합니다. 그리고 전세 사기 위험성이 있으며 목돈을 직접 관리할 수 있습니다. 요즘 트렌드는 전세보다 월세를 선호하는 사람이 늘어나고 있습니다. 왜냐하면 전세자금 대출이 5~6%를 넘어가고 있기 때문입니다 그렇기 때문에 차라히 전세자금 대출을 받는 것보다 월세를 사는 것이 이자비용을 아낄 수 있고 유리하다고 생각하기 때문입니다. 하지만, 이것이 정답인지는 알 수 없습니다. 월세냐 전세냐는 본인이 처한 상황에 따라서 달라진다고 생각합니다.  돈이 많이 없는 사회초년생이거나 대학생이라면 만 34세 이하가 신청할 수 있는 청년 버팀목 전세자금 대출을 이용하실 경우에는 2~3%입니다. 그리고 중소기업 청년 전세 지금 대출의 경우에는 금리가 1.2%를 적용하기 때문에 목돈을 모으는 사회 초년생에게는 가장 좋은 전세자금 대출이 될 수 있습니다. 하지만, 참고하셔야 하는 것은 연소득 5천만 원 이하 (부부합산), 외벌이의 경우 3천5백만 원 이하 순자산가액 3.25억 원 이하 무주택 세대주만 신청 가능하며 대출한도는 1억 이하입니다. 그렇기 때문에 이렇게 나라에서 지원해주는 전세자금 대출을 이용하는 경우는 전세자금 대출을 빌려서 전세를 사는 것이 유리합니다. 하지만 이러한 정부 대출의 경우 대출을 하게 되면 절대로 집을 사거나 갭 투자 등의 투자를 하지 못한다는 사실을 잊지 마셔야 합니다.   그럼 어떤 경우에 월세를 살아야 하는지에 대해서 이야기하겠습니다. 나에게 5천만 원 이상의 목돈이 있거나 경제활동을 하고, 재테크를 제대로 배웠다면 월세를 사는 것이 유리합니다. 왜냐하면 종잣돈이 있을 때 내가 계속 재테크 공부를 하다 보면 기회가 왔을 때 바로 잡을 수 있기 때문입니다. 참고로 월세를 사는 것이 왜 유리하냐면 내가 1 주택자일 경우 아니면 1 분양권 일 경우 전세를 살아도 전세자금 대출이 회수가 안됩니다. 하지만, 내가 2 주택 이상이 되기 위해서는 전세자금 대출이 회수되기 때문에 월세를 살 때 다주택으로 가는 방향성이 맞습니다. 그리고 만약 위에서도 언급했지만 정부 전세자금 대출을 받고 있다면 1 주택만 취득세도 전세자금 대출이 회수되기 때문에 이 점을 유의해서 투자하셔야 합니다. 사실 월세를 살기 위해서는 마인드 셋을 하셔야 합니다. 사람들은 전세를 살 때 장점 중에 가장 큰 장점은 원금보존이라고 생각합니다 하지만, 투자자 마인드로 들어간다면 원금의 가치는 절대 보존되지 않습니다. 지금은 자산의 가치가 엄청 상승하고 약간의 보합 하락권이긴 하지만 자본주의 사회에서 자산의 상승은 지속될 수밖에 없습니다. 하지만, 내가 전세로 깔고 앉은 돈은 현금성 자산이기 때문에 인플레이션으로 인한 현금성 가치는 떨어질 수밖에 없습니다. 

전월세  전환율 계산방법

그럼에도 내가 투자자로 살기보다는 전세와 월세의 이자를 생각해서 선택하시는 분들을 위해서 전월세 전환율에 대해서 이야기해보겠습니다. 전월세 전환율이란 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 말합니다. 일단 여기서 아셔야 할 것은 주택임대차 보호법은 전세를 월세로 전환하는 경우 4.5%를 초과할 수 없다고 규정하고 있습니다. 왜 4.5%인지를 말하면 현재 2022 전월세 전환율은% (= 기준금리 2.5% + 대통령령으로 정하는 이율 2%) 이렇게 나타냅니다. 이제 간단하게 계산해 보겠습니다. 만약 2억 인 전세를 월세로 변경하고 싶다면 2억 x 0.045 x 1/12 이므로 75만 원이 나오게 됩니다. 만약에 보증금을 2000만 원으로 빼면 1.8억 x 0.045 x 1/12 = 67.5만 원 즉, 2000/67.5 만원이라고 생각하시면 됩니다. 이렇게 전월세의 장단점과 전월세 전환율에 대해서 알아보았습니다. 사실 전세를 살지 월세를 살지 가장 중요한 지점은 자신의 처한 환경과 수준에 따라서 결정되어야 합니다. 그것이 종잣돈이 될 수 도 있고, 재테크 수준에 있을 수도 있습니다.