재개발 & 재건축 개념 및 용어

윤석열 정부에 들어서면서 재개발 & 재건축에 대해서 관심이 높아지고 있습니다. 그리고 얼마 전 원희룡 국토부 장관에 의해서 5개의 1기 신도시 재정비 사업 관련해서 선도지구 지정을 추진한다고 말하면서 더욱 관심이 높아지고 있습니다. 이러한 가운데 재건축과 재개발에 대해서 자세히 설명드리겠습니다.

재개발 & 재건축 개념 및 용어 정리

재개발 재건축은 도시 및 주거환경정비법을 따르는 사업입니다. 여기서 정비사업은 낙후되어있는 도로 지반사업들을 정리하고 주택 등 건축물을 개량 건설하는 사업을 말하고 있습니다. 정비사업의 종류는 주거환경개선사업, 재개발 사업, 재건축사업 이렇게 3가지로 나누어져 있습니다. 이러한 정비사업을 하기 위해서는 아파트 단지나 빌라 단지의 동의가 필요하기 때문에 그 단지의 사람들을 조합이라고 불리며 속한 사람들을 조합원이라고 합니다. 이렇게 조합원들이 재건축과 재개발에 대한 모든 의사결정을 투표를 통해서 결정하게 됩니다. 두 사업의 차이점은 정비기반시설의 양호도에 따라서 나누어지게 됩니다.  재개발의 경우는 정비기반시설이 열악하며 단독주택, 다가구주택, 빌라 등  밀집된 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업들을 말합니다.  재건축은 정비기반시설은 양호하나 노후된 아파트로 인한 주거환경을 개선하기 위한 사업입니다.  재건축에는 규제가 적용되고 있습니다 2가지가 있는데 초과이익환수제와 2년 실거주 요건이 제한되어있습니다. 초과이익환수제는 1인당 평균 3천만 원이 초과할 경우 나라에서 초과이익을 환수해가는 제도이며 조합원 분양권 신청 전까지 2년 이상 실거주를 해야만 입주권을 부여하는 제도입니다. 그리고 조합원의 지위를 사고팔 수 없게 조합원 지위 양도 금지할 수 있는 범위가 정해져 있습니다. 여기서 집중해야 할 것은 어떻게 해야 조합원 지위를 사고팔 수 있을지를 생각해보면 됩니다. 재건축 조합 중에서 03.12.30일 이전에 조합이 설립되어 있거나, 재개발 조합 중 18.02.24 이전에 사업시행인가를 득한 조합의 경우에는 조합원 지위를 양도할 수 있습니다. 그리고 재건축의 경우에는 조합원 지위 양도가 1번입니다. 그렇기 때문에 재양도가 안되기 때문에 확실하게 알아보시고 하시는 것을 추천드립니다. 그리고 재개발은 양도 제한이 없습니다

재개발 & 재건축 진행 절차

첫번째는 기본계획 수립단계입니다. 도시 개발에 밑그림을 그리는 단계로서 한도시의 정비사업의 기본원칙을 정하는 단계입니다. 두 번째는 안전 진단입니다. 이 단계는 건물의 노후도를 조사하여 재건축 사업의 시행 여부를 결정하는 단계입니다. 재개발에는 없습니다. 이 안전진단에 통과를 하는 것이 가장 어렵습니다. 평가 항목은 구조의 안전성과 건축 마감 및 설비 노후정도, 주거 환경, 비용 분석 등이 있습니다. 그리고 구조의 안전성 항목에는 기울기 기초 침하수준, 내화력, 내구성 등이 있습니다. 안전진단은 A~E단계로 5개의 단계로 이루어져 있으며 D등급부터 받으면 조건부로 사업이 진행이 가능합니다. A~C등급은 유지보수를 하는 것이 낫다고 판단되기 때문에 사업을 진행할 수 없습니다.  세 번째는 정비구역지정 단계입니다. 네 번째는 추진위원회를 구성하는 단계입니다. 이것은 아까 말씀드렸던 조합원을 세우는 일을 말합니다. 그다음은 조합설립 인가  단계입니다. 행정청으로 부터 인가를 받는 것입니다 추진위원회에서 조합원으로 바뀌게 되고 그다음 사업시행 인가를 받게 됩니다. 주택법의 사업계획 승인 정도로 생각하시면 됩니다. 대부분의 투자자들은 조합설립 인가보다 사업 시행 인가 단계에서 어느 정도 투자를 들어가게 됩니다. 그리고 시공사를 선정됩니다. 조합원의 투표로 결정되고 분양 신청하게 됩니다. 그리고 관리 처분 계획 인가 단계로 됩니다. 조합원의 이익을 배분하는 단계를 말합니다. 이때부터 투자로 들어가는 투자자들이 많습니다. 그리고 이주 및 철거가 이루어지며 착공 및 준공이 됩니다. 각 단계별로 소요기간을 따져보면 기본계획~정비구역은 2~3년 정도, 조합설립까지는 3년 정도, 조합설립 및 사업시행인가는 3~4년 정도 관 처계획까지는 3년 정도 관처 이후 착공까지 3년 이렇게 최소 12~13년 정도의 계획으로 진행을 하게 됩니다