1기 신도시 특별법은 무엇인가?

재건축 재개발에 대해서 설명드렸는데, 윤석열정부의 정부의 재건축 플랜에 포함되어 있고, 매일 많은사람들이 관심있어하는 1기 신도시 특별법에 대해서 무엇인지를 말씀드리겠습니다.

 

 

1기 신도시 특별법

1기 신도시 특별법 첫 번째는  1기 신도시 재정비 사업을 촉진을 위한 특별법 제정을 합니다. 인허가 절차 간소화, 안전진단 제도 규제 완화, 재건축 초과이익 환수제도 완화 금융지원,  토지 용도 변경 및 용적률 상향 세입자 이주대책 및 재정착 대책 등 포함입니다. 두 번째는 양질의 주택 10만 호 추가 공급 기반 구축입니다 토지용도 변광과 종상향을 통해 용적률을 높이는 등 체계적인 재정비사업을 추진, 장기적으로 10만 호 이상의 주택을 추가 공급합니다. 세 번째는 1기 신도시 재정비를 위한 이주 전용 단지 마련입니다. 1기 신도시 순환개발을 추진하여 재정비 사업에 따른 이사 수요 쏠림 및 전세난 등 부작용을 해소하기 위한 방안입니다. 이렇게 특별법을 지정한 간단한 이유는 1기 신도시였던 5개의 도시 부천, 산본, 평촌, 부평, 일산을 빠르게 재건축을 하기 위해서 특별법을 지정하였습니다. 거의 30년이 넘어가기 때문에 빠르게 주택 공급을 통해서 제한되어있던 규제들을 완화함으로써 도움을 주고자 한 것입니다.  조금 디테일하게 들어가서 용적률 상향 500%, 안전진단 완화, 이주 대책에 대한 방안 등이 포함되어 있습니다. 여기서 이주대책이 현실성이 있을까를 조금 더 고민해봐야 되겠습니다. 왜냐하면 1기 신도시는 인프라나 여러 가지 교육여건 환경 등이 너무 잘되어 있기 때문에 이 많은 인원들을 이주를 하고 비슷한 여건으로 살아가게 한다는 자체가 무리이기 때문입니다. 그렇기 때문에 이주 수요가 몰리지 않게 지구를 나누어서 순차적으로 하는 것이 중요합니다. 또한, 용적률 500% 상향이 현실성이 있을까를 또한 검토해봐야 합니다. 왜냐하면 용적률이라는 건 면접 대비 층수인데 지금 용적률 200%만 넘는다 하더라고 엄청 닭장같이 너무 빽빽하고 답답한 느낌이 드는 아파트 단지이기 때문에 과연 이게 현실성이 있을지에 대해서 도 지켜봐야 합니다. 그리고 정부에서 얘기하는 것은 역에서 가까운 단지에 대해서 용적률이 높아지고 접근성이 떨어지는 지역의 경우에는 좀 더 러프하게 잡는다고 생각하시면 됩니다. 그렇기 때문에 기존에 1기 신도시가 누렸던 엄청난 인프라와 환경을 이 루 한 용적률 상향으로 인해 가구수가 늘어나는 현상과 좁은 땅들을 버텨낼지가 의문이기 합니다. 그렇기 때문에 용적률이란 연면적 / 대지면적이라고 생각하면 됩니다. 예를 들어서 대지면적이 200이고 면적 100인 3층으로 이루어진 단지는 용적률이 150%라고 생각하시면 됩니다. 용적률 500% 단지의 현실성을 보기 위해서는 지금 1기 신도시의 용적률을 확인해 봐야 하는데 일산 170%, 중동 225%, 평촌 204%, 산본 205%, 분당 184%입니다. 그나마 일산이 엄청 용적률이 낮기 때문에 현실적으로 제일 먼저 이루어질 가능성이 높습니다. 그리고 특별법에서는 안전진단 완화에서 그래도 그나마 추진 가능성이 있는 것은 구조안전성을 50%에서 낮춰주는 것을 말합니다. 문재인 정부에서 구조안정성을 50%로 상향하면서 많은 재건축 단지들의 안전진단에서 탈락하는 사태가 발상해였습니다. 그렇기 때문에 만약 구조안전성만 완화된다면 그래도 지금 추진하려고 했던 재건축 단지들이 많이 생길 것이라 생각합니다. 

 

1기 신도시 지금 사도 될까?

사람들은 호재에 굉장히 민감한 편입니다. 현재 추진되고 있는 GTX와 여러 도시철도의 수혜지역으로 뽑혔던 인덕원, 동탄, 운정 등은 빠른 시간 안에 엄청난 가격 상승을 보여주다가 지금 보합 하락장을 맞이하면서 거의 대부분 2년 전의 가격으로 회귀하고 있습니다. 이러한 상황에서 1기 신도시 특별법으로 빠르게 재건축을 추진해 준다고 정부에서 나서고 있는 상황이라 나도 빨리 1기 신도시를 투자해야 하는 것은 아닌가 조급하신 분이 있다면 조금 조급함을 덜어낼 필요가 있다고 생각합니다. 그리고 추진이 이번 정권 내에 이루어질 수 있다고 생각하기 때문에 지금 정권 초기에 사서 정권 말기나 다음 정권에 5년 이내에 팔아야겠다고 접근하시는 분들도 또한 많을 거라 생각합니다. 이전에도 설명드렸지만, 재건축 재개발은 시간이 정말 많이 걸립니다. 순차적으로 빠르게 진행되더라도 10년 이상 걸리는 것이 재건축입니다. 왜냐하면 지금 정부에서 추진하고 있는 3기 신도시의 경우에도 아직도 명확하게 완공 시점을 잡지 못하고 있습니다. 물론 27~28년 입주예정이라고는 공고되어 있습니다. 그렇기 때문에 이렇게 정부 추진과제에 넣어 있어서 시간이 지연될 우려가 있을 수 있다고 생각합니다. 또한, 한 가지도 지금 보합 하락장이기 때문에 거래량이 급감하였습니다. 일산도 마찬가지입니다. 현재 거래량도 적고, 투자심리가 많이 죽어있기 때문에 아무리 호재에 의해서 추진된다 하더라고 이것을 받아줄 사람이 얼마나 될지에 대해서 의문입니다. 만약에 규제지역 해제와 세금적인 취득세적인 완화가 함께된다면 투자심리가 살아나서 거래량 도 늘어나게 되고, 거기에 특별법과 같은 호재가 더해진다면 투자로서는 베스트가 될 수도 있습니다. 그럼에도 1기 신도시 특별법에 의한 재건축은 빠르게 되지 않을 수도 있다는 게 제 생각입니다.