정보 보고갈래?

월급쟁이 부자들을 통해서 강의를 듣고 부동산 투자를 진행하였습니다. 1년 안에 1호기를 해야 한다고 말씀하셔서 진행하게 되었고 왜 지방투자를 선택하게 되었는지 보기를 해보고 23년에 어떤 투자계획을 가지고 있는지 말씀드리겠습니다.

왜 지방투자를 해야 하나요?

14년도의 수도권이 하방을 찍고 나서 거의 7년 동아 상승하였습니다. 물론 중간중간에 임대차 3 법과 같은 정책으로 인해서 어느 정도 보합 수준의 상황도 있었지만 거의 3년 내에 100% 이상 안 오른 지역이 없을 정도로 부동산은 상승장이었습니다. 하지만, 21년 하반기부터 대출규제가 시작되면서 상승장의 맞힘 표를 찍으려 하고 있습니다. 현재 나오는 기사들마다 하락장이 이제 시작하였다. 서울 역대 최저 거래량 등과 같은 기사들이 쏟아져 나오고 있으며 부동산중개소 폐업 소식도 간간이 들리고 있습니다. 이러한 상황에서 왜 지방투자를 하였는지 말씀드리겠습니다. 물론 임대차 3 법이 통과된 이후에 지방 또한 수도권과 마찬가지로 많이 올랐습니다. 인구수 상관없이 20만 도시까지 오르지 않은 지역이 없을 만큼 많이 올랐습니다. 하지만, 지금과 같은 시장에서 매수보다 매도우위를 가져가고 있으며 물건을 팔아야 하는 매도자들이 분명 늘어날 꺼라 확신하였습니다. 또한 거래가 되지 않기 때문에 여러므로 적극적으로 거래를 하려는 시장의 모습을 볼 수 있었습니다. 여러 지역을 임장 다니면서 느낀 점은 가격의 불균형이 무조건 생길 수밖에 없다는 것을 알게 되었습니다. 분명 이곳은 다른 곳보다 좋은 곳인데 안 좋은 곳이 더 많이 가격이 상승해버리는 가격의 불균형 그지점을 파고들어서 최대한 저평가되고 싼 지역을 사는 것이 맞다고 생각하였습니다. 물론 그렇게 사기 위해서는 많은 부동산 물건을 보아야 하며, 저평가되어있다는 확신이 들만큼의 실력 또한 필요하다고 생각했습니다. 그래서 무조건 임장을 많이 다녔습니다. 부동산 물건을 그 단지에 안 본 것이 없을 정도로 많이 보고 다녔습니다. 그러면서 가격을 무조건 싸게 사는 것이 중요하기 때문에 저평가되어있다고 확신한 물건을 깎아서 들어가려고 했습니다. 하지만, 그러지 못했습니다. 왜 그런지는 뒤에 말씀드리겠습니다. 

22년 투자 복기

투자를 하면서 실제로 가계약금을 보내고 계약서를 써보고 매도인과 이야기를 나누어보고 전세를 놓는 과정에서 고생하고 많은 부동산 사장님들과 매주 전화하면서 느끼는 바가 컸습니다. 직접 투자를 하면서 배운 것들이 엄청나게 많다는 것을 알게 되었습니다. 그래서 투자를 하면서 느낀 점과 복기할 점에 대해서 말씀드리겠습니다. 일단, 첫 번째로 더 많은 물건을 봐야 한다고 생각했습니다. 그 당시에는 싸게 나온 단지였지만 시간이 지나면 무조건 그 단지와 비슷한 가격이나 더 낮은 가격으로 물건이 나온다는 것을 인지하고 있어야 합니다. 물론 상승장에는 안 그럴 수 도 있지만 투자는 계속해서 할 수 있는 것이기 때문에 그 물건을 사지 못한다고 하더라도 기회는 얼마든지 있다고 생각합니다. 그렇기 때문에 하나의 물건에 집착하지 않는 것이 중요하다고 생각합니다. 두 번째는 부동산 사장님 성향을 잘 파악해야 합니다. 부동산 사장님 성향은 전화 임장을 하다 보니 너무나 잘 파악이 된다는 것을 알게 되었습니다. 특히, 매수할 때와 세입자를 구하려고 전세를 맞출 때의 부동산 사장님들의 성향이 너무 달라지기 때문에 처음부터 야무지고 까칠하지만 일 잘하시는 사장님을 찾아보는 것 또한 중요하다고 생각합니다. 세 번째는 물건에 너무 사랑해 빠지면 안 됩니다. 기다려야 합니다. 기다리면 무조건 더 좋은 물건이 나옵니다. 첫 번째와 일맥상통할 수도 있지만 물건을 많이 보고 기다리다 보면 그 물건에 대해서 제대로 파악만 해놓았다면 무조건 좋은 물건을 잡을 수 있습니다. 네 번째는 투자하기 쉬운 물건을 찾는 것입니다. 주인 전세, 갭이 작지만 계약갱신청구권을 안 쓰는 세입자, 공실인데 잔금이 긴 물건 등 여러 가지 상황이 있기 때문에 경험도 중요하지만 투자하기 쉬운 물건을 찾아서 내 것으로 만드는 과정 또한 중요하다고 생각합니다. 이렇게 투자를 하면서 많은 실수를 하게 되었지만 이번 복기를 통해서 다음에는 실 수 없이 투자를 해야겠다고 생각하였습니다. 

23년 투자 계획

"다주택자 취득세 양도세 완화.. 매수 불씨 모락모락"기사에서 볼 수 있듯이 이제 부동산 완화를 조금씩 하고 있습니다. 기존에 세금 관련 포스팅을 했기 때문에 " 부동산 세금 " 링크를 가셔서 어떤 것들이 완화가 되어가고 있는지 확인하시면 됩니다. 부동산 전망을 보아도 10명 중에 9명은 부동산이 하락한다고 전망하고 있습니다. 이 전망이 어떻게 될지는 모르겠지만 전망이 나의 인생을 책임져 주는 것이 아니기 때문에 저는 지금 하던 그대로 저평가되었다고 생각하는 게 있다면 투자할 생각입니다. 그렇다고 무작정 23년에 무조건 지방에 투자를 해야지라고 계획한 것은 아닙니다. 제 현재 자금상황과 지금 가지고 있는 분양권 상황 등 제가 가진 리스크를 최소화해서 가져갈 수 있는 것을 버티는 것 또한 투자라 생각하기 때문에 일단 지킬 생각입니다. 그리고 지속적으로 임장을 하면서 제가 가지고 있는 앞마당을 늘려나갈 생각입니다. 위에서 말씀드렸듯이 내가 그 지역을 임장 보고서까지 쓸 정도로 안다면 분명 가격의 불균형이 생겼을 때 쉽게 캐치를 해서 투자할 수 있을 겁니다. 그렇기 때문에 임장과 독서를 게을리하지 않을 생각입니다. 

1천만 부 판매 《돈》의 작가 보도 섀퍼, 10년 만의 신작 보도 섀퍼의 멘털의 연금술의 책을 리뷰하면서 보도 섀퍼는 누구이며, 책에서 나오는 나용 리뷰와, 보도 섀퍼에 대해서, 보도 섀퍼에 대한 해외에서의 반응을 살펴보겠습니다.

멘탈의 연금술 내용 및 생각

수십 년 동안 세상에서 가장 성공한 사람들을 만나온 보도 새퍼는 말합니다. “부자와 빈자, 성공과 실패, 승자와 패자를 가르는 결정적 한 가지가 있습니다. 바로 멘털을 어떻게 관리하냐가 중요한 지표라고 설명합니다. 책에서 가장 집중에서 봐왔던 구절은 '포기하고 무대 뒤로 사라지면 다시는 무대에 설 기회를 얻을 수 없다. 애쓰지 마라. 버티는 데 지중하라. 버티면 힘이 붙는다. 힘이 붙으면 이긴다. 언제나 진리는 간단하다. 포기를 한 것에는 어떤 미련도 갖지 마라. 깨끗하게 단념하라. 더 많이 행동하고, 더 열심히 일하라. 그리고 정상에 올라선 뒤에 비로소 결정을 내려라.'입니다. 멘털에 있어서 가장 중요한 건 버티는 것이라고 설명합니다. 우리는 하나의 일에 대해서 제대로 집중하지 못합니다. 물론 그 일이 재미가 없고 내가 정말 하고 싶지 않아서라고 핑계 대고는 하지만 실제로는 지루하거나 결과물을 얻지 못해서라고 생각합니다. 투자도 똑같습니다. 우리가 지금 당장 투자를 한다고 좋은 결과물을 얻을 수 있을 거라 착각하지만 절대 그런 일은 없습니다. 내가 노력하고 좋은 자산에 투자하고 꾸준히 공부하고 기다림에 시간에 의해 버티게 되면 결국은 좋은 결과가 가져올 수 있을 거라 생각합니다. 그래고 나용에서 두려움에 대해서 나옵니다. 두려움은 마음먹기에 달려있고, 내 스스로 극복하면 됩니다. 정리하자면, 두려움에 시간을 부여하고 리스트에 정리해 보다 보면 생각보다 내가생각하는 두려움이 가벼울 수도 있다고 정의하고 있습니다. 그리고 모든걸 다 짊어지려고 하지 않는 것이 중요합니다. 내가 할 수 있는 한도 내에서 일을 하다 보면 두려움이 사라질 수 있습니다. 그리고 적당한 두려움은 우리의 삶에 활력을 주고 살아갈 수 있는 원동력을 주기 때문에 내가 두려움을 이기고 긍정적인 사람이 되는 것은 훈련과 습관뿐이라고 강조하고 있습니다. 그렇기 때문에 여기서 가장 중요한 부분은 루틴을 만들고 일단 해보는 실행에 대해서 말해주고 있습니다. 해보다 보면 모든 사람들이 행동을 도와줄 것이고 그것에 따라 간절하게 될 것이라고 말하고 있습니다.

보도섀퍼에 대해서

보도 섀퍼를 처음 접하게 된 것은 돈이라는 책을 읽으면서 알게 되었습니다. 돈이라는 책은 2011년에 출판하게 되면서 유럽 최고의 머니 트레이너 보도 섀퍼가 어떻게 체계적으로 부를 쌓게 되었는지를 설명하는 책이었습니다. 또한, 돈을 어떻게 다루어야 하고 돈에 대한 생각과 마인드에 대해서 강조하는 책이었습니다. '돈'이라는 책을 읽으면서 보도 섀퍼에 대해서 궁금하게 되었습니다. 보도 섀퍼는 세계적인 경영 컨설턴트이자 존경받는 머니 코치입니다. 26세 때 파산하였지만 이에 굴하지 않고 재기에 도전하여 30세부터는 이자 수입만으로 생활이 가능할 만큼 부자가 되었습니다. 그는 유럽에서 펀드와 주식으로 큰 성공을 거두어 머니 코치로 이름이 높으며 베스트셀러 작가, 기업가, TV 특강 강연자 등으로 명성을 날리고 있습니다. 현재도 유튜브를 운영하면서 돈의 비밀 역사에 대해서 설명해 주고 있으며, 돈이 있는 사람들이 실패하는 이유, 돈 격차를 좁힐 수 있는 방법 및 진정한 부를 쌓는 방법 등을 소개하면서 지금까지도 유명세를 타고 있으며, 최근 보도섀퍼의 이기는 습관이라는 책에서 책을 쓰면서 4000권이 책을 읽었고, 세상에서 가장 지혜롭고 부유한 살마 200명을 만나면서 까지 책을 출판하였습니다. 이러한 보도 섀퍼에 대해서 살펴보고 느낀 점은 우리가 자본주의 사회에 살아가면서 돈이나 투자 성공한 사람들이 습관 등을 친밀하게 대하고 멀리 하지 않은다면, 또한 여러 가지를 벤치마킹을 한다면 결국은 나도 부자가 될 수 있을 거라 생각이 되었습니다.

보포섀퍼에 대한 해외반응

나는 믿음으로 측정한다님 : "좋은 비디오, 9개월 전 내가 너무 가난하고 가난하여 하루에 두 끼 식사를 간신히 감당할 수 있었던 때를 상기시켜 줍니다. 나는 외환 거래 회사에서 일했던 경험 많은 트레이더와 마지막 수입을 올렸을 때 내 인생의 가장 큰 단계를 밟았던 것을 기억합니다. 별 것 아닌 것 같지만 그 순간에 투자가 옳은 일이라는 것을 깨닫는 데는 용기가 필요했습니다. 오늘날 700유로의 작은 투자로 90,000유로 이상을 얻었으며 그중 일부는 부동산 부문에 투자했습니다. 솔직히 말해서 성공하려면 큰 발걸음을 내디뎌야 합니다. 모든 것이 여기에서 시작됩니다. 외환도 좋은 투자입니다."라고 말씀해 주셨습니다.
코치 로미오님 : " 제 이름은 Timotheus Kronenberg이고 5년 동안 LEYLIAM이라는 예명으로 길을 걸어왔습니다. 나는 당신의 세미나에 와서 그것을 위해 열심히 저축할 것입니다. 하지만 강의를 중단하고 질문을 해야 합니다! 방해는 무례함과는 아무런 관련이 없지만 이 질문은 나와 수백만 명의 미래에 매우 중요합니다. 꿈을 위해 길에서 영하 13도에서 잠을 자는 이유는 다른 방법이 없기 때문입니다! 또는 주었다! 나는 지금 차를 가지고 있다! :D 하루에 110% 대신 200%를 제공하고 그것을 위해 GLUT를 계속할 이 사람을 코치하시겠습니까? 그들이 나를 코치했다면 증거로 할 것입니다! 어쨌든 당신은 확실히 그것을 읽지 않을 것입니다. 그래서 저는 세미나에 반드시 와야 합니다. 곧 만나요"

해외 사람들이 어떻게 반응하고 있는지를 듣고 나서 다양한 투자 방식과, 어떤 방식으로 자산을 쌓아가야 하는지에 대해서 알았다는 반응이 가장 컸습니다.

저번 포스팅했던 월급쟁이 부자들 실전반에 이어서 이번에는 지방투자반 강의 후기에 대해서 말씀드리겠습니다. 실제로 수도권과 지방은 다르게 입지를 가져가야 하며 어떤 식으로 지방투자를 이해해야 하는지 공급 신축 등 다양한 요소를 고려해야 하는지 설명드리겠습니다.

지방 투자 개요

이미 수도권은 기준안에 들어오는 투자처를 찾기가 힘들고 지방에는 분명히 기회가 있다고 들어서 이번 지투반을 기대했습니다. 드디어 임장지 배정을 통해서 지방임장을 할 수 있었습니다. 지방은 수도권과 다르게 지역분석이 다르고, 자주 갈 수도 없고, 한번 가면 차비 값을 해야 하기 때문에 이 와중에 여기서도 기회가 있을까? 의문을 가진 체 강의를 들으며 임장지로 이동하였습니다. 광역시, 50만, 30만 등 지방에서 할 수 있는 투자기회가 너무 많으며 구별 특징과 어떻게 하면 구를 쪼갤 수 있을지 그리고 지방 구별로 입지순서를 어떻게 보고 인구/직장/학군/환경/공급/기타를 나누어서 임장 지를 정말 빠개 주셨습니다. 확실히 얘기를 듣고 임장 지를 가서 보니 더 확연하게 왜 여기가 그렇구나 느낄 수 있었습니다.

지방 입지 이해 및 투자

도대체 지방은 어디서부터 봐야 알 수 있을까 고민이 많았습니다. 내가 임장 지를 다녀오고 나서 어디를 비교임장을 가야 하며, 앞으로 어디에 기회가 있을까에 대해서도 디테일하게 말씀해 주셨습니다. 그리고 지역별로 순위를 나누어 주시고 왜 이렇게 순위를 나누었는지, 어떤 걸로 비교평가를 해야 하는지 너무 많은 꿀팁 방출에 정신을 못 차렸지만, 두 번 강의를 들으며 내 것으로 만들어야겠다고 생각했습니다. 사실 지방을 가는 이유가 수도권에 현재 투자기준으로 살 수 있는 것들이 없으며 투자금이 너무 많이 드는 것이고 지방을 투자하기 위해서는 앞으로 오를만한 지역 단지 선정함에 있어서 저평가되어있는 것을 사야 하기 때문에 더욱 신중해야 한다고 생각했습니다. 그렇기 때문에 하나의 구를 파악하고 투자하는 것이 아니라 여러 구를 가보고 비교할 수 있는 상태가 되었을 때 비교평가와 저평가 여부를 알 수 있기에 디테일하게 보는 게 중요합니다. 마지막에 가장 중요한 우리가 집중했던 저평가 아파트보다는 저 가치 아파트가 어떤 것인지 알려주셨습니다. 저 가치 즉, 사지 말아야 할 아파트의 포인트를 말씀해 주시면서 잃지 않는 투자를 지속적으로 이어나가야 한다고 말씀해 주셨습니다. 지투반 강의의 포인트는 지방 투자기준 단순히 신축에 우선을 두는 것이 아니라 인구 환경 학군 등등 다양한 요소를 접목하여 기준에 들어오는 것을 분석하는 것이 포인트입니다.

재건축 재개발

갑자기 재개발/재건축 얘기는 왜 하실까요? 다 이유가 있었습니다. 지방 광역시에서도 재건축/재개발 이슈가 많으며 재건축이 많은 지역과 재개발이 많은 지역을 따로 보면서 현황을 알아봐야 한다고 말씀해 주셨습니다. 강의를 들으면서 서울에 대해서 다시 한번 생각하게 되었습니다. 서울도 2040년이면 30년이 넘어가는 아파트가 절반을 넘어가고 현재 아파트의 89%가 재건축 대상이 될 거라는 기사를 본 적이 있었습니다. 아직 멀었지만, 단순히 재개발/재건축을 바라볼 것이 아니구나라고 생각이 들었습니다. 이러한 재건축/재개발 변화에 따른 지방 광역시의 변화와 지방도시들의 미래에 대해서 아주 자세하게 설명해 주셨습니다. 당연히 지방은 신축이지? 역시 주웨이 멘토님의 강의를 많이 들어봤지만 지역분석을 통해서 벤치마킹을 해야 할 부분들이 많았습니다. 구별로 주요 사항의 특징을 정리하고, 간단하게 지도에 표기하는 한눈에 보일 수 있게 지방은 역시 저번 1강과 비슷하게 수도권과 다른 입지 결정요소를 가지고 있습니다. 그 입지결정 요소에 맞게 분석하는 것이 중요하다는 것 기억하였습니다. 그리고, 당연한 것들의 질문들 신축, 선호입지, 좋은 학군 우리가 임장보고서에서 입지를 분석하고 6가지로 입지결정요소를 쓴다는 것은 저평가 지역을 찾기 위한 노력임을 잊지 말아야겠다고 생각했습니다. 당연 신축이면 좋지만 아파트는 지금 오르지 않았을까 물론, 의미 없는 데이터는 없다고 생각은 들지만 너무 사랑해 빠지지 말고 객관적인 데이터로 분석을 해야겠다고 생각했습니다.

공급 매매 전세 미분양

주우이 멘토님은 공급이 많은 지역에 매매가와 전세가, 그리고 공급이 많은 지역에 투자를 했을 때 어떻게 대처해야 하고
그래프로 지금 상황이 흘러가고 있는지에 대해서 너무 명쾌하게 설명해 주셨습니다. 또한 입주물량이 수도권과 지방에 따라서 어떻게 영향을 주는지 다른 주변 어디까지 영향을 줄 수 있는지에 대해서도 말씀해 주셨습니다. 강의를 들으면서도 내가 이걸 적용해서 할 수 있을까? 리스크를 감당하면서 공급으로 인해서 전세가 떨어지는 상황에서 내가 이걸 버티고 다음턴으로 넘길 수 있을까 의문은 많이 들었지만 그럴수록 리스크를 조금 더 기억하고 투자해야겠다고 생각했습니다. 사실 지투반을 하면서 돈도 돈이고, 시간이고, 환경이고 조금씩 지쳐가는 걸 느낍니다. 이건진짜 우리 함께 하는 조원분들이 아니었으면 이어갈 수 없는 싸움이라고 생각합니다. 임장을 하면서도 내가 왜 이러고 있지라는 생각은 나를 더 단련시키고 더 많이 성장할 수 있게 한다고만 생각하면서 주우이멘토님 말씀처럼 이 왕하기로 한 거 생각을 많이 하지 말고, 지금의 고난이 있기 때문에 그 고난을 극복할 수 있는 힘을 줄 거라 생각하고 2강까지 맞췄습니다.

이번에도 보도섀퍼의 새로운 책 이기는 습관에 대해서 리뷰해 보겠습니다. 저번에 보도섀퍼의 돈이라는 책을 통해서 돈에 대한 서평을 남겨드렸습니다. 이번에 이기는 습관에도 같은 맥락이었지만, 어떤 생각을 가지고 있으며 인상적인 구절에 대해서도 말씀드리겠습니다.

이기는 습관 리뷰

나는 이 책을 쓰기 위해 다양한 분야에서 자신만의 업적을 쌓고 있는 위너들을 만났다 보도 셰퍼가 위너들을 만났고요 그들에게 물어본 겁니다. 이렇게 물어봤습니다. 그릇이 큰 사람이 되지 못하는 이유는 무엇인가요 다시 그릇이 큰 사람이 되지 못하는 이유는 무엇인가요 위너들은 6가지로 그 답을 제시했습니다. 첫 번째 오만함입니다. 오만한 사람은 질문보다 답변을 좋아합니다. 늘 앞에 나서서 자신을 과시합니다. 대문호 괴테는 이렇게 말했습니다. 사람은 누구나 의미 있는 존재가 되고 싶어 한다 하지만 그 준비를 하고 싶어 하지는 않는다 굉장히 중요한 부분입니다. 사람은 누구나 의미 있는 존재가 되고 싶어 하지만 그 준비를 하고 싶어 하지는 않는다 모르는 것을 질문하기보다는 아는 것을 드러내고 싶어 한다 성장하는 사람은 드러내는 사람이 아니라 질문하고 배울 준비가 되어 있는 사람이다. 첫 번째 오만함. 두 번째는 무지입니다. 무지한 사람들의 공통점은 편견을 갖고 있다는 것인데요. 그 편견을 통해 세상을 바라봅니다. 타인의 업적을 운이 좋았다 시기가 좋았다 등으로 평가 절하합니다. 하지만 엄청난 실력을 갖춘 사람만이 운을 통제할 수 있습니다. 타인에 대해서 운이 좋았다 시기가 좋았다 등으로 평가 절하하는 이러한 무지 이런 편견들 조심해야 합니다. 세 번째는 허영심입니다.  허영심이 많은 사람들은 지나치게 자신을 꾸밉니다. 타인의 눈에 자신이 좋아 보이도록 만들기 위해 막대한 에너지를 낭비합니다. 물론 우리가 브랜딩이라 그래가지고 자기 자신을 가꾸고 나를 좀 만들어가는 것들 좋아 보이게 만드는 것들도 물론 필요하지만 지나치게 자신을 꾸민다라는 이 부분에서의 허영심을 말하고 있습니다. 오해하지 마시길 바랍니다. 그리하여 의미 있는 결과를 만들어내는 데 사용할 에너지는 부족해집니다.

인상적인 구절

다섯 번째 습관 업적을 쌓아가라라는 이야기를 한번 같이 나눠보도록 하겠습니다. 페이지 56페이지입니다. 실력이 뛰어난 사람만이 큰 경기에 나설 수 있다. 소제목이고요 우리는 어떤 변화를 원할 때 무심코 상황을 변화시켜야 한다고 생각합니다. 하지만 무엇보다 먼저 자신이 변해야 합니다. 자신을 바꾸지 않으면 아무것도 바뀌는 것이 없습니다. 정말 맞습니다. 상황을 변화시키는 것이 아니라 내가 먼저 변해야 된다라는 것 꼭 기억하시면 감사하겠습니다. 57페이지 나에게 유리한 상황은 타인에게도 유리한 상황입니다. 이해되시죠 나한테 유리한 거는 타인에게도 유리한 상황입니다. 이 간단한 진리를 우리는 너무나도 가볍게 여깁니다. 상황의 변화는 진정한 삶의 변화를 이끌어내지 못합니다. 상황에 유불리에 매달리지 말고 먼저 자신이 당신 자신이 변해야 합니다. 첫째 내가 바뀌면 둘째 상황이 바뀌고요 셋째 삶이 바뀌게 됩니다. 이것이 성장 시스템입니다. 순서 기억하시면 됩니다. 내가 바뀌고 상황이 바뀌고 삶이 바뀌는 겁니다. 이게 성장 시스템 다시 한번 더 적용됩니다. 내가 먼저 바뀌고 그러면 상황이 바뀌게 되고 상황이 바뀌어지면 내 삶 전체가 바뀌어지게 되는 것 성장 시스템을 반드시 기억하시면 좋겠습니다. 위너들은 말합니다. 실력을 쌓는다는 것은 그 맨 밑바닥에 나의 변화가 있을 때 가능하다 다시요 실력을 쌓는다라는 것은 그 맨 밑바닥의 기초에 나의 변화가 있을 때 가능합니다. 나의 변화가 없이 쌓아 올린 모든 것들은 사상누각이 되고 맙니다. 위험하고 언제든 무너져 내립니다. 명심하라 실력이 뛰어난 사람만이 더 큰 경기에 나설 수 있다. 위너들은 말합니다. 59페이지부터 성공의 6가지 방해물이 나옵니다. 6가지 방해물들을 한번 오늘 점검 체크해 보시면 좋겠습니다. 한 가지를 꼭 도전해봤으면 좋겠습니다. 하루 1시간 이상 적절한 생각을 통한 마인드 확장으로 독서시간을 할애해서 지속적으로 독서를 해보셨으면 좋겠습니다. 이기는 습관에서 다양한 요소가 있지만 다른 습관적인 요소는 다음 리뷰에서 하도록 하겠습니다.

금리인상이 지속되면서 작년 부동산을 영혼까지 끌어모아서 샀던 사람들에 대한 우려가 생기고 있습니다. 다음 기사와 같이 "부동산 영끌족 멘붕" 하루가 멀다하게 기사가 쏟아지는 가운데 다음 사례를 통해서 영끌족들의 상황과 영 끌의 기준에 대해서 설명드리겠습니다.

부동산 영끌족 실태

월급쟁이 부자들의 영상을 통해서 이야기를 나누겠습니다. 월 450만 원 버는데 월소 비가 1000만 원을 소비하는 가정에 대한 사연이었습니다. 상황에 대해서 말씀드리면 월수입은 남편 혼자 450만을 벌고 있고 아내는 아기를 키우고 있는 육아를 하고 있는 상황입니다. 현재 강서구 마곡동에 1채를 가지고 있으며 대략적으로 작년에 12억이 구매를 하였고 6억을 전세로 놓고 있습니다. 또한, 남양주에 1채를 가지고 있으며 3억에 분양을 받아 현시세는 5억 정도 하고 있고 반전세로 세입자가 거주 중입니다. 아내는 무급휴직 중이고 남편은 이직으로 마이너스 통장이 연장이 안돼서 10월 말까지 상환해야 되는 상황입니다. 더 중요한 것은 월 1000만 원을 왜 쓰고 있는지 나열해보겠습니다. 일단 거의 7억 정도의 빛이 있으며 매달 60만 원의 보험료가 나갑니다. 그리고 휴대폰비가 13만 원, 전세자금 대출 100만 원 자동차 담보대출 200만 원 등으로 총 1000만 원이 나가고 있습니다. 여기서 뭐가 문제라고 생각하시나요? 물론 상승할 거라 생각하고 무리하게 대출을 받아서 집 하나를 더 산 것도 문제지만 전혀 지금 처한 상황이 어렵다고 느끼지 못하는 게 문제라고 생각합니다. 이 사연뿐만 아니라 21년 무리하게 대출을 받아서 갭을 끼고 샀거나 마이너스통장을 사용해서 무리하게 집을 산경 우에는 대부분의 집값은 고점 대비 20~30% 빠진 집이 너무 많습니다. 그리고 중요한 것은 이렇게 영 끌을 한 사람이 40~50대가 아니라 20~30대의 비율이 높다는 것이 충격적입니다. 그러면 내 수준에서 영 끌이 아니려면 어느 정도 수준이 맞는지에 대해서 이야기해보겠습니다.

부동산 영끌의 기준

일단 영끌의 기준을 알기 위해서는 내 수준을 정확하게 파악하는 것이 중요합니다. 내 수준을 파악하는 것을 메타인지라고 하는데 내가 월마다 얼마나 벌고 매월 얼마나 쓰고 즉, 수입과 지출을 완벽하게 알고 있어야 기준을 알 수 있습니다. 여기서 중요한 것은 내가 얼마를 벌었냐가 중요한 것이 아닙니다. 내 소득에 따라서 지출을 하고 나서 얼마나 모을 수 있는지를 아는 것이 중요합니다. 그렇게 한 달에 모을 수 있는 기준을 정하고 1년에 얼마를 모을 수 있는지를 파악하는 것이 좋습니다. 그리고 내가 받을 수 있는 대출 금리를 정확하게 알아보아야 합니다. 현재 카카오 뱅크를 기준으로 주택 담보대출의 금리는 평균 4% 정도 나옵니다. 이렇게 내자 대출을 받을 때 정확하게 대출금리를 파악함으로써 내 리스크가 어느 정도인지 아는 것이 중요합니다. 이제 대략적으로 아파트 6억의 단지를 사는 것으로 시뮬레이션해보겠습니다. LTV와 DSR을 제외하고 어느 정도까지 대출을 받는 것이 영 끌이 아닌지에 대해서 말씀드리겠습니다. 내가 한 달에 모을 수 있는 금액이 300만 원이고 3억 정도 대출을 받으면 약 140~150만 원의 월 상환액이 나옵니다. 즉, 앞으로 대출금리가 2배인 7~8%까지 올라간다고 생각하고 한 달의 모을 수 있는 돈(300만원) = 대출이자(150만 원) x 2(현재 금리에 2배까지 오른다고 생각) 이렇게 월 모을 수 있는 금액이 300만원인 사람은 3억 대출받는 것이 최대로 영 끌이 아닌 것이라고 생각합니다. 6억짜리 집을 사기 위해서는 결국은 3억의 현금이 있어야 됩니다. 또 다르게 4억을 빌리고 싶다면 역으로 계산해서 대출이자가 190~200만 원이 나오기 때문에 x 2인 월마다 400만 원을 모을 수 있는 사람이 4억의 돈을 빌릴 수 있습니다. 그 이상 넘어가면 영 끌이 되어 버립니다. 이런 식으로 영 끌의 기준을 명확하게 잡아서 대출을 실행해야 합니다. 현재 미국 금리가 8개월 만에 0.25%에서 3.25%까지 오르는 초유의 사태입니다. 그리고 앞으로 5%까지 오른다는 얘기가 있습니다. 우리나라도 그게 따라가는 게 맞습니다 왜냐하면 지금 환율이 12년 만에 1400만 원을 육박하고 있기 때문입니다. 환율이 오를수록 달러투자방법을 참고하시기 바랍니다. 그렇기 때문에 보수적으로 2배를 곱해서 대출을 받으실 때 참고하시기 바랍니다.

대출상황 방식

대출을 받기 위해서는 먼저 대출 상환방식을 알아야 합니다. 상황 방식이란 채무자가 총 부담하는 이자 금액이 상황 방식에 따라서 달라집니다. 그렇기 때문에 본인의 상황에 따라서 가장 적합한 대출상환 방식으로 정하는 것이 좋은데요. 문제는 대출 상담 시에 상황 방식에 대해서 설명해주는 은행원이 거의 없기 때문에 정확하게 파악하고 신청하는 것이 좋습니다.

만기 일시상환

만기 일시상환은 대출기간동안대출기간 동안 원금을 갚지 않아서 매달 갚아나가야 하는 금액 부담은 없지만, 대출 방식 중에 가장 많은 이자를 부담해야 하며, 만기 시에 목돈을 한꺼번에 갚아야 하는 부담이 있습니다. 그래서 만기 일시 상환은 주로 신용대출이나 전세자금 대출에 많이 사용되고 있습니다. 왜냐하면 신용대출의 경우 신용점수나 거래식적에 따라서 은행마다는 다르지만 매년 연장이 되기 때문입니다. 그리고, 전세자금 대출의 경우 대출기간 동안 이자만 내다가 만기 시 집주인이 보증금을 돌려줄 때 그걸로 대출금을 갚으면 되기 때문에 만기 일시 상환에 해당합니다. 참고로 전세자금 대출에는 은행에서 출시한 전세자금 대출과 정부에서 하고 있는 버팀목 전세자금 대출이 있습니다. 버팀목 전세자금 대출의 경우 제한 사항이 많아서 대출을 받기는 어렵지만 금리가 기준 금리에 비해서 싸기 때문에 기준 사항에 해당하는 사람들은 이용하기에는 좋습니다.
보통 신혼부부 전세자금 대출로 이용 가능하며 연소득과 순자산가액을 확인합니다.

원금균등상환

원금균등상환은 말 그대로 원금을 균등하게 상환하는 것을 말합니다 만약에 내가 1년에 2400만 원을 빌렸을 경우에 매달 200만 원의 원금을 균등하게 1년 동안 갚는 것을 말합니다. 하지만, 이때 이자도 함께 갚아야 하는데 원금이 매달 동일한 금액으로 갚아나가기 때문에 이자는 점점 줄어들게 됩니다. 즉, 시간이 지날수록 상환금액이 줄어드는 방식이 원금균등상환방식입니다. 그렇기 때문에 만약에 자신이 이자를 적게 내고 싶은 대출을 하고 싶을 경우에는 모든 상황 방식을 통틀어서 가장 이자를 적게 내는 방식입니다.

원리금 균등상환 및 체증식 분할상환

원리금 균등상환은 말 그대로 원리금을 균등하게 분할하여 상환하는 방식입니다. 즉, 원리금인 이자와 원금을 균등하게 분할하여 상환하는 방식입니다. 처음에는 원금을 적게 이자를 많이 내다가, 시간이 지날수록 원금을 많이 내고 이자는 적게 내는 방식입니다. 체증식 분할상환은 원금균등과는 완전히 반대되는 상환방식으로 초기에 상환하는 원금과 이자가 적고 회차가 지날수록 상환원금과 이자가 늘어나는 방식입니다. 솔직히 대출을 할 때 보통 주택담보대출로 대출을 하기 때문에 체증식 방식은 일반 은행 해서 취급하지 않고 한국 주택금융공사에서 제공하는 보금자리론에서 해당하는 대출상황 방식으로 추가적인 조건들이 있기 때문에 확인하셔서 하시는 것을 추천드립니다. 초기 비용이 얼마 들지 않기 때문에 만약에 해당하신다면 가장 먼저 생각해 봐야 할 대출이라고 생각합니다.

대출 많이 받는 방법

이제 상환방식에 대해서 확실히 아셨으면 대출을 많이 받는 방법에 대해서 알려드리겠습니다. 현재 대출을 많이 받기 위해서는 자신의 DSR을 정확하게 확인하셔야 합니다. DSR은 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는 것으로, 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출합니다. 즉 현재 22년 7월 이후 기준으로 연봉이 5000만 원인 사람이 1억 이상 대출을 빌리기 위해서는 40%까지 제한되어 있기 때문에 상환금액이 2000만 원을 넘을 수 없다는 뜻입니다. 자신의 DSR을 확인하기 위해서는 카카오페이를 통해서 DSR계산기를 해보시면 쉽게 자신의 DSR을 확인하실 수 있습니다. (DSR 계산하는 방법)

이제 DSR을 제대로 확인하셨다면 비교플랫폼을 통해서 최대한 대출을 많이 받을 수 있도록 비교해봅니다.

핀다

핀다어플은 나에게 맞는 대출조건을 1분 만에 비교해서 대출까지 관리해주는 애플리케이션입니다. 장점이라 함은 발품을 팔면서 비교해야 하는 대출받기보다 쉽게 가장 유리한 조건으로 알려주기 때문에 접근성이 좋습니다. 빠른 조회가 가능하고 60개가 넘는 금융사에서 비교해주기 때문에 효율적으로 대출을 알아볼 수 있습니다. 하지만 핀다 대출을 이용해 보면서 느낀 점은 좋은 금용사를 소개해줘도 직접 은행사의 애플리케이션을 설치하고 대출을 실행해야 좋은 금리와 조건을 받을 수 있습니다. 또한, 자신이 DSR이 안될 경우에는 핀다에서 좋은 조건을 알려줘도 막상 대출 실행하려고 보면 대출실행이 안 되는 경우가 있기 때문에 잘 살펴보시고 실행하시면 됩니다.

카카오페이

카카오톡 사용자라면 별도의 앱 설치 없이 카카오페이의 '내 대출 한도' 서비스를 통해서 45개 금융사의 대출 한도를 신용 점수 영향 없이 2분만에 간편 심사가 가능하며 원하는 상품을 바로 신청할 수가 있습니다. DSR확인 및 신용대출 확인이 되기 때문에 손쉽게 확인할 수 있습니다.

부자 아빠의 투자 가이드는 그 유명한 로봇 기요사키의 투자 책중에 하나입니다. 처음 부자아빠 가난한 아빠를 읽은 후에 너무 큰 충격을 받았으며 왜 투자를 평생 하면서 살아야 하는지를 보여주는 책이었습니다. 투자 가이드는 투자와 월급쟁이 창업 중에서 창업에 대한 말들이 많았지만 그 가운데 마인드셋을 할 수 있었습니다.

부자 아빠의 투자가이드 리뷰

투자가이드에서 거의 첫 단락에 말하는 것은 전문 투자가로 향하는 다섯 단계를 점검하라고 말하여주고 있습니다. "당신은 투자가가 될 정신적 준비가 되어 있는가 어떤 유형의 투자가가 될 것인가 어떻게 강력한 사업체를 구축할 것인가 전문 투자가를 넘어 궁극 투자가로 당신은 가진 것을 돌려줄 준비가 되어 있는가" 에대한 항목들이 나열되어 있습니다. 투자에 있어서 위험을 감수하고 싶지 않다는 것은 배우고 싶지 않다는 말과도 같습니다. 그만큼 너무 큰 욕심을 말하는 것 같았습니다. 투자에는 무조건적으로 리스크가 있습니다. 투자에 리스크가 없다면, 진입장벽이 너무 낮아서 누구든 투자를 하려고 달려들 것입니다. 하지만, 투자에는 리스크가 너무 크고 노력도 많이 필요하기 때문에 순리자의 길을 사람들이 무려 95%나 됩니다. 또 생각나는 구절은 "나는 사람들이 부자가 되지 못하는 가장 큰 이유 중 하나가 일어나지도 않을 일을 미리 걱정하는 것이라고 생각한다. 안정을 추구할수록 주위에 가득한 기회를 볼 수 없게 된다. 동전의 한쪽 면만을 볼 뿐 다른 쪽 면은 보지 못하게 되는 거야." 여기서 말하는 건 사람들은 달리기 전부터 잡다한 고민에 빠지게 됩니다. 고민부터 하고 있다면 과연 제대로 된 투자와 방향성 되로 나아갈 수 있을지를 잘 따져 봐야 합니다. 그러기 때문에 편익과 비용을 명확하게 생각해야한다. 일어나지 않을 일을 미리 걱정하지 말고, 어떤 세 유리할지를 먼저 생각하고 행동해야 합니다. 투자는 시합이 아닙니다. 나와의 싸움일 뿐 다른 사람과 경쟁을 하는 것이 아니라고 말해줍니다. 경쟁심에 불타는 사람들은 대부분 경제적으로 기복이 심한 삶을 살게 됩니다. 투자는 1등이 될 필요가 없으며 더 많은 돈을 버는 데 필요한 것은 그저 더 좋은 투자가가 되는 것뿐입니다. 우리의 진정한 목표는 더 훌륭하고 현명한 투자가가 되는 것이지 그 외의 다른 것들은 어리석고 위험한 것이라고 생각합니다. 그리고 투자에 있어서 마지노선을 정해놔야 된다고 생각합니다. 우리가 주식을 할 때도 어느 정도 수익률에 대한 목표를 생각하고 투자를 해야 과감하게 매도를 할 수 있습니다. 그렇지 않으면 돈을 번다고 하더라도 희망 회로를 돌리다가 결국은 남은 것이 없어질 수 있습니다. 남들을 위해 투자하는 것이 아니라 나를 위해 투자하는 것을 명심하고 다른 사람들 따라가다가는 가랑이 찢어진다는 것을 확실하게 해야 합니다. 매일 현금 보유 상태와 필요 자금을 확인하고 사업 확장에 필요한 추가 자금을 미리 준비해야 합니다. 많은 사람들이 사업이 번창하면 현금 관리를 제대로 하지 못하는데, 그것은 사업이 망하는 주요 원인 됩니다. 투자도 동일합니다. 리스크를 항상 대비해야 합니다. 내가 부동산 투자를 할대 저평가를 확인하고 들어갔으면 그 저평가에 맞는 공급을 무조건 확인해야 합니다. 공급에 따라서 2년 뒤에 오게 될 역전세나 물량 초과로 인해 내가 돌려줘야 하는 돈이 있는지를 확인해야 되기 때문입니다. 두려움을 극복하고 거절을 극복하고 당신의 서비스나 제품의 가치를 설명할 수 있는 기술을 발전시켜야합니다. 많은 사람들 앞에서 말하는 기술과 그들이 당신의 말에 계속 관심을 갖게 하는 기술을 개발해야 합니다. 나 자신의 가치를 개발하는 것과 동일합니다.

로봇 기요사키

일본계 미국계 4세대로 1947년 하와이에서 나고 자랐다. 미 상선 단사관 학교를 졸업한 뒤 미합중국 해병대 장교 과정으로 입대, 베트남 전쟁에서 공격 헬리콥터 조종사로 복무했다. 전역 후 제록스 하와이 지점에서 세일즈맨으로 일했으며 30세가 되던 1977년부터 자신의 사업을 시작했다. 34세 때 사업에 실패하여 재기불능 상황에 빠져있을 때 포기하지 않고 투자교육 및 금융컨설팅을 중점적으로 하는 글로벌 기업을 설립해 ‘미국에서 가장 유명한 투자 교육가’가 됐다" 그가 왜 이렇게 유명한 투자 교육가가 될 수 있었을까?. 바로 2명의 아빠가 있었기 때문입니다. 부자아빠 가난한 아빠에서 그의 두 명이 아빠에 대해서 소개하고 있습니다. 실제 아빠는 월급쟁이 아빠였으며 두 번째 아빠는 친구 아빠였던 투자와 사업마인드를 갖춘 아빠였습니다. 두 번째 아빠를 통해서 재테크와 사업, 투자 마인드를 배우고 금융문맹에서 벗어나 빠른 시간 안에 부자가 될 수 있었습니다. 우리나라에서도 재테크 필독서로 유명하며 그의 선택에 따라서 사업가 또는 투자자가 되기 위해서 여러 사람들이 노력하고 있습니다.

인상적인 구절

투자는 시합이 아니란다. 너는 다른 사람과 경쟁을 하는 게 아니야 경쟁심에 불타는 사람들은 대부분 경제적으로 기복이 심한 삶을 살게 된다. 1등이 될 필요가 없어, 더 많은 돈을 버는데 필요한 것은 그저 더 좋은 투자가가 되는 것 뿐이다. 투자를 하는 것은 남들과 비교하는 것이 아닙니다. 투자는 자본주의 사회에서 당연히 해야 하는 필수제와 같은 것이며, 지속적으로 해 나가야 하는 것입니다. 내가 투자를 해서 손실을 봤다고 그것을 자책하고 비교하고 동료들을 보면서 배 아파하는 것이 아니라, 제대로 된 분석과 올바르게 투자를 한 것이라면 시간이 해결해주리라 믿고 기다리는 것 버티는 것 또한 투자라고 할 수 있습니다.