부동산 영끌의 기준 대출 많이 받는 방법

금리인상이 지속되면서 작년 부동산을 영혼까지 끌어모아서 샀던 사람들에 대한 우려가 생기고 있습니다. 다음 기사와 같이 "부동산 영끌족 멘붕" 하루가 멀다하게 기사가 쏟아지는 가운데 다음 사례를 통해서 영끌족들의 상황과 영 끌의 기준에 대해서 설명드리겠습니다.

 

부동산 영끌족 실태

월급쟁이 부자들의 영상을 통해서 이야기를 나누겠습니다. 월 450만 원 버는데 월소 비가 1000만 원을 소비하는 가정에 대한 사연이었습니다. 상황에 대해서 말씀드리면 월수입은 남편 혼자 450만을 벌고 있고 아내는 아기를 키우고 있는 육아를 하고 있는 상황입니다. 현재 강서구 마곡동에 1채를 가지고 있으며 대략적으로 작년에 12억이 구매를 하였고 6억을 전세로 놓고 있습니다. 또한, 남양주에 1채를 가지고 있으며 3억에 분양을 받아 현시세는 5억 정도 하고 있고 반전세로 세입자가 거주 중입니다. 아내는 무급휴직 중이고 남편은 이직으로 마이너스 통장이 연장이 안돼서 10월 말까지 상환해야 되는 상황입니다. 더 중요한 것은 월 1000만 원을 왜 쓰고 있는지 나열해보겠습니다. 일단 거의 7억 정도의 빛이 있으며 매달 60만 원의 보험료가 나갑니다. 그리고 휴대폰비가 13만 원, 전세자금 대출 100만 원 자동차 담보대출 200만 원 등으로 총 1000만 원이 나가고 있습니다. 여기서 뭐가 문제라고 생각하시나요? 물론 상승할 거라 생각하고 무리하게 대출을 받아서 집 하나를 더 산 것도 문제지만 전혀 지금 처한 상황이 어렵다고 느끼지 못하는 게 문제라고 생각합니다. 이 사연뿐만 아니라 21년 무리하게 대출을 받아서 갭을 끼고 샀거나 마이너스통장을 사용해서 무리하게 집을 산경 우에는 대부분의 집값은 고점 대비 20~30% 빠진 집이 너무 많습니다. 그리고 중요한 것은 이렇게 영 끌을 한 사람이 40~50대가 아니라 20~30대의 비율이 높다는 것이 충격적입니다. 그러면 내 수준에서 영 끌이 아니려면 어느 정도 수준이 맞는지에 대해서 이야기해보겠습니다.

 

부동산 영끌의 기준

일단 영끌의 기준을 알기 위해서는 내 수준을 정확하게 파악하는 것이 중요합니다. 내 수준을 파악하는 것을 메타인지라고 하는데 내가 월마다 얼마나 벌고 매월 얼마나 쓰고 즉, 수입과 지출을 완벽하게 알고 있어야 기준을 알 수 있습니다. 여기서 중요한 것은 내가 얼마를 벌었냐가 중요한 것이 아닙니다. 내 소득에 따라서 지출을 하고 나서 얼마나 모을 수 있는지를 아는 것이 중요합니다. 그렇게 한 달에 모을 수 있는 기준을 정하고 1년에 얼마를 모을 수 있는지를 파악하는 것이 좋습니다. 그리고 내가 받을 수 있는 대출 금리를 정확하게 알아보아야 합니다. 현재 카카오 뱅크를 기준으로 주택 담보대출의 금리는 평균 4% 정도 나옵니다. 이렇게 내자 대출을 받을 때 정확하게 대출금리를 파악함으로써 내 리스크가 어느 정도인지 아는 것이 중요합니다. 이제 대략적으로 아파트 6억의 단지를 사는 것으로 시뮬레이션해보겠습니다. LTV와 DSR을 제외하고 어느 정도까지 대출을 받는 것이 영 끌이 아닌지에 대해서 말씀드리겠습니다. 내가 한 달에 모을 수 있는 금액이 300만 원이고 3억 정도 대출을 받으면 약 140~150만 원의 월 상환액이 나옵니다. 즉, 앞으로 대출금리가 2배인 7~8%까지 올라간다고 생각하고 한 달의 모을 수 있는 돈(300만원) = 대출이자(150만 원) x 2(현재 금리에 2배까지 오른다고 생각) 이렇게 월 모을 수 있는 금액이 300만원인 사람은 3억 대출받는 것이 최대로 영 끌이 아닌 것이라고 생각합니다. 6억짜리 집을 사기 위해서는 결국은 3억의 현금이 있어야 됩니다. 또 다르게 4억을 빌리고 싶다면 역으로 계산해서 대출이자가 190~200만 원이 나오기 때문에 x 2인 월마다 400만 원을 모을 수 있는 사람이 4억의 돈을 빌릴 수 있습니다. 그 이상 넘어가면 영 끌이 되어 버립니다. 이런 식으로 영 끌의 기준을 명확하게 잡아서 대출을 실행해야 합니다. 현재 미국 금리가 8개월 만에 0.25%에서 3.25%까지 오르는 초유의 사태입니다. 그리고 앞으로 5%까지 오른다는 얘기가 있습니다. 우리나라도 그게 따라가는 게 맞습니다 왜냐하면 지금 환율이 12년 만에 1400만 원을 육박하고 있기 때문입니다. 환율이 오를수록 달러투자방법을 참고하시기 바랍니다. 그렇기 때문에 보수적으로 2배를 곱해서 대출을 받으실 때 참고하시기 바랍니다.

 

대출상황 방식

대출을 받기 위해서는 먼저 대출 상환방식을 알아야 합니다. 상황 방식이란 채무자가 총 부담하는 이자 금액이 상황 방식에 따라서 달라집니다. 그렇기 때문에 본인의 상황에 따라서 가장 적합한 대출상환 방식으로 정하는 것이 좋은데요. 문제는 대출 상담 시에 상황 방식에 대해서 설명해주는 은행원이 거의 없기 때문에 정확하게 파악하고 신청하는 것이 좋습니다.

 

만기 일시상환

만기 일시상환은 대출기간동안대출기간 동안 원금을 갚지 않아서 매달 갚아나가야 하는 금액 부담은 없지만, 대출 방식 중에 가장 많은 이자를 부담해야 하며, 만기 시에 목돈을 한꺼번에 갚아야 하는 부담이 있습니다. 그래서 만기 일시 상환은 주로 신용대출이나 전세자금 대출에 많이 사용되고 있습니다. 왜냐하면 신용대출의 경우 신용점수나 거래식적에 따라서 은행마다는 다르지만 매년 연장이 되기 때문입니다. 그리고, 전세자금 대출의 경우 대출기간 동안 이자만 내다가 만기 시 집주인이 보증금을 돌려줄 때 그걸로 대출금을 갚으면 되기 때문에 만기 일시 상환에 해당합니다. 참고로 전세자금 대출에는 은행에서 출시한 전세자금 대출과 정부에서 하고 있는 버팀목 전세자금 대출이 있습니다. 버팀목 전세자금 대출의 경우 제한 사항이 많아서 대출을 받기는 어렵지만 금리가 기준 금리에 비해서 싸기 때문에 기준 사항에 해당하는 사람들은 이용하기에는 좋습니다.
보통 신혼부부 전세자금 대출로 이용 가능하며 연소득과 순자산가액을 확인합니다.

원금균등상환

원금균등상환은 말 그대로 원금을 균등하게 상환하는 것을 말합니다 만약에 내가 1년에 2400만 원을 빌렸을 경우에 매달 200만 원의 원금을 균등하게 1년 동안 갚는 것을 말합니다. 하지만, 이때 이자도 함께 갚아야 하는데 원금이 매달 동일한 금액으로 갚아나가기 때문에 이자는 점점 줄어들게 됩니다. 즉, 시간이 지날수록 상환금액이 줄어드는 방식이 원금균등상환방식입니다. 그렇기 때문에 만약에 자신이 이자를 적게 내고 싶은 대출을 하고 싶을 경우에는 모든 상황 방식을 통틀어서 가장 이자를 적게 내는 방식입니다.

원리금 균등상환 및 체증식 분할상환

원리금 균등상환은 말 그대로 원리금을 균등하게 분할하여 상환하는 방식입니다. 즉, 원리금인 이자와 원금을 균등하게 분할하여 상환하는 방식입니다. 처음에는 원금을 적게 이자를 많이 내다가, 시간이 지날수록 원금을 많이 내고 이자는 적게 내는 방식입니다. 체증식 분할상환은 원금균등과는 완전히 반대되는 상환방식으로 초기에 상환하는 원금과 이자가 적고 회차가 지날수록 상환원금과 이자가 늘어나는 방식입니다. 솔직히 대출을 할 때 보통 주택담보대출로 대출을 하기 때문에 체증식 방식은 일반 은행 해서 취급하지 않고 한국 주택금융공사에서 제공하는 보금자리론에서 해당하는 대출상황 방식으로 추가적인 조건들이 있기 때문에 확인하셔서 하시는 것을 추천드립니다. 초기 비용이 얼마 들지 않기 때문에 만약에 해당하신다면 가장 먼저 생각해 봐야 할 대출이라고 생각합니다.

 

대출 많이 받는 방법

이제 상환방식에 대해서 확실히 아셨으면 대출을 많이 받는 방법에 대해서 알려드리겠습니다. 현재 대출을 많이 받기 위해서는 자신의 DSR을 정확하게 확인하셔야 합니다. DSR은 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는 것으로, 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출합니다. 즉 현재 22년 7월 이후 기준으로 연봉이 5000만 원인 사람이 1억 이상 대출을 빌리기 위해서는 40%까지 제한되어 있기 때문에 상환금액이 2000만 원을 넘을 수 없다는 뜻입니다. 자신의 DSR을 확인하기 위해서는 카카오페이를 통해서 DSR계산기를 해보시면 쉽게 자신의 DSR을 확인하실 수 있습니다. (DSR 계산하는 방법)

이제 DSR을 제대로 확인하셨다면 비교플랫폼을 통해서 최대한 대출을 많이 받을 수 있도록 비교해봅니다.

DSR 40% 계산 방법 및 카카오페이 계산기 활용하여 뜻 알아보자

핀다

핀다어플은 나에게 맞는 대출조건을 1분 만에 비교해서 대출까지 관리해주는 애플리케이션입니다. 장점이라 함은 발품을 팔면서 비교해야 하는 대출받기보다 쉽게 가장 유리한 조건으로 알려주기 때문에 접근성이 좋습니다. 빠른 조회가 가능하고 60개가 넘는 금융사에서 비교해주기 때문에 효율적으로 대출을 알아볼 수 있습니다. 하지만 핀다 대출을 이용해 보면서 느낀 점은 좋은 금용사를 소개해줘도 직접 은행사의 애플리케이션을 설치하고 대출을 실행해야 좋은 금리와 조건을 받을 수 있습니다. 또한, 자신이 DSR이 안될 경우에는 핀다에서 좋은 조건을 알려줘도 막상 대출 실행하려고 보면 대출실행이 안 되는 경우가 있기 때문에 잘 살펴보시고 실행하시면 됩니다.

 

카카오페이

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