부동산투자 갭투자 급매 찾는 방법

21년도 하반기부터 약 1년 동안 전국 부동산 시장이 보합 하락장입니다. 그럼에도 현재 집을 사야 하는지 고민하시는 분들 은 지금 왜 기회이며, 부동산 급매(부동산을 싸게 사는) 찾는 방법에 대해서 말씀드리겠습니다.

 

 

 

부동산 현황 - 22.12월 현재 상황

현재 부동산의 기사를 확인해 보면"부동산 다 무너지나?"… 버티던 ‘오피스텔'도 하락 전환,[부동산] 아파트 거래 실종 등 올해 거의 40% 이상 하락한 아파트 단지가 있을 정도로 전국의 하락장을 겪고 있습니다. 이렇게 보합 하락장을 겪어 되는 이유는 대출을 묶어놓고 대출금리가 상승하게 되면서의 문제도 있지만 거래를 하지 못하도록 여러 가지 세금 문제 DSR 등 규제로 인한 영향도 있습니다. 현재 거래가 줄면서 폐업을 고민하는 공인중개사도 늘 정도로 부동산의 현재 상황은 그렇게 좋지 못합니다. 지금과 같이 이러한 현상은 2008년이나 2009년과 같은 시기와 거의 비슷합니다. 외환위기가 오면서 정부에서는 이것을 헤쳐 나가기 위한 부동산 규제를 풀어주었습니다. 하지만 지금의 정부는 규제완화 정책을 거의 안 하고 있습니다. 왜냐하면 너무 길었던 상승장에서 조금이라도 규제를 풀어주게 되면 다시 한번 반등하지 않을까 걱정하고 있는 겁니다. 8월에 있었던 규제 해재 논의에서도 세종은 규제지역에서 다시 묶어두고 대구만 풀어둔 것을 보면 여전히 부동산의 심리가 죽지 않고 계속 이어질 거라고 보는 전망도 있습니다. 또한 정부에서는 이상하게 전세사기에 대해서 공론화하고 언론적으로 두렵게 하고 있는데 사실 요즘과 같은 전세가율이 높거나 또는 아파트의 경우에는 거의 전세사기가 없고 다가구 주택이나 다세대 주택의 경우에 발생하는 사건들을 너무 보편화해서 발표하다 보니 어느 정도의 심리가 죽었다고 생각할 수 있습니다. 그럼에도 현재 고점 대비해서 약 20~30% 가격이 빠진 단지는 실거주 명목하게 구매하는 것도 나쁘지 않다고 생각합니다. 과거는 되풀이됩니다. 앞서 말씀드린 것처럼 2008년도에도 그랬습니다. 하지만 그것은 1년도 채 가지 못하고 다시 반등하기 시작했습니다. 하지만, 그 당시 2010년부터 쏟아지는 공급 앞에 시장은 다시 크게 반응하게 됩니다. 그때 공급이라 함은 보금자리와 2기 신도시였습니다. 막대한 물량 앞에 시장은 다시 하락을 할 수밖에 없었고, 그렇게 4년을 하락하게 됩니다. 하지만 지금은 조금 다르다고 생각합니다. 지금은 하락 보합에 접어들었지만 아직 거래량 실종에 대한 대응을 하지 않고 있습니다. 왜냐하면 다시 반등할 거라는 우려가 있기 때문입니다. 그리고 결정적인 것은 앞으로 공급이 없습니다. 지난번과 다르게 3기 신도시는 기존에 입주보다 더 늦어지게 될 것 같습니다. 참고( 3기 신도시 입주 1~2년 지연) 그렇기 때문에 정부는 서둘러서 규제를 풀어주지 못한다고 판단이 됩니다. 수도권 공급량은 지속적으로 줄어들고 있습니다. 아래 공급량을 참고하시면 2025년이 되면 수요보다 한참 못 미치는 공급량이 정해져 있습니다. 앞으로의 인허가 물량은 확정되지 않았습니다. 부동산은 심리라 하지만 결국은 대출규제가 해제가 되고 현재 우위가 되고 있는 월세 물량이 높아지면서 가격이 높아지면 자연스럽게 매매 전세로 넘어갈 수밖에 없다고 생각합니다.

부동산 갭 투자란?

갭 투자는 전세를 끼고 아파트를 매입해서 시세차익을 얻으려는 부동산 투자 방식입니다. 자세하게 말씀드리면 만약에 내가 현금이 1억밖에 없는데 매매가 5억 정도인 아파트를 사고 싶을 경우에 매매가 5억 전세가 4억 인 단지를 찾아서 1억의 나의 투자금과 전세를 살고 싶은 세입자에게 4억의 전세를 받아서 5억의 집을 매수하는 방법입니다. 즉, 즉시 입주할 수 있는 부동산을 찾아서 매매계약을 진행한 후에 전세입자를 구해서 그 전세급을 통해서 매매 잔금을 치르는 방법입니다. 이렇게 갭 투자를 하는 이유는 적은 금액으로 레버리지 효과를 들여서 높은 수익을 낼 수 있기 때문에 전세가 생겼던 시기부터 지속적으로 계속되었던 투자 방법이었습니다. 부동산 경기가 호황일 경우 에는 이렇게 상승효과를 노리는 투자자들이 몰리게 되면서 무피 투자 소액투자가 엄청나게 늘어나게 되었습니다. 투자금이 들어가지는 않지만 나의 자산이 쌓이기도 하고 만약에 2년 계약이 끝나고 계약갱신을 할 경우에는 전세가에 5% 이하를 올려 받을 수 있는 효과와 시세차익은 덤이기 때문에 많은 사람들이 갭 투자를 하려고 현재까지 지방에 몰려가고 있었습니다. 하지만 세금 문제로 인하여 여러 채를 투자하게 될 경우에는 취득세가 중과되기 때문에 취득세 중과를 피한 공시가 1억 이하에 투자했던 사례도 많았습니다. 자세한 내용은 아래 항목을 통해서 더 설명하겠습니다.

부동산 갭 투자하는 방법

좋은 매물 찾는 방법

갭 투자하는 방법에 대해서 상세하게 설명하겠습니다. 네이버 부동산을 통해서 매물들을 살펴봅니다. 갭 투자는 소액으로 투자를 할 수밖에 없거나 내가 매물의 전체 금액을 낼 수 없을 때 사용하기 때문에 일단 소액투자를 생각하고 글을 작성하겠습니다. 부동산 지인이라는 부동산 사이트를 통해서 지역에 전세가율을 살펴봅니다. 전세가율이라 함은 전세/매매 x100으로 전세가율이 80%가 넘는 단지들을 리스트업 해봅니다. 이때 수도권에는 전세가율이 80% 넘는 단지는 거의 없습니다. 그렇게 때문에 소액투자 입장에서는 지방 광역시 중소도시에서 매물들을 찾아보아야 합니다. 이렇게 전세가율이 80%가 넘는 지역을 찾았으면 그 지역에서 좋다고 생각하는 생활권을 선택합니다. 좋은 생활권이라 함은 분 위지도를 확인해보면 좋습니다. 호갱 노노에 들어가서 분 위지도를 클릭하고 내가 원하는 중소도시를 전체적으로 확인하면 색깔에 따라서 좋은 생활권이 나타나게 됩니다. 그렇기 때문에 좋은 생활권이라 생각하는 단지를 네이버 부동산을 통해서 단지별로 전세가율을 확인하시면 됩니다. 이렇게 네이버 부동산을 통해서 전세가율이 80%가 넘는 찾으셨다면 정말 이 단지가 좋은지에 대해서 임장을 통해서 확인하시면 됩니다. 임장은 직접 그 지역에 가보고 부동산에 들어가서 생활권을 확인하는 작업을 뜻합니다. 여기서 주의하셔야 하는 것은 우리는 투자를 할 때 전세를 놓아야 하기 때문에 현재 시장에서 전세를 놓았을 때 세입자가 있을 수 있다는 것을 확인하는 것이 중요합니다. 확인하는 작업은 여러 부동산에 물어보셔도 됩니다. 그리고 현재 올라와있는 전세 개수가 많은지 정말 내가 투자금을 적게 하기 위해서 욕망 전세가 아닌지에 대해서도 복기하시면 좋습니다. 즉, 최대한 보수적으로 전세가를 잡으면 되고 이때 최대한 매매 가격을 깎아서 계약하시면 됩니다. 사실 갭 투자를 하는 방법은 투자 목적이 제일 먼저입니다. 그렇기 때문에 지금 하락 보합장이라고 매매 전세가 전체적으로 하락으로 갈 수 있지만 왜 투자를 하는지에 대한 목적을 확실하게 하시고 투자하셨으면 좋겠습니다. 그리고 투자를 하실 때 매물을 찾다 보면 전세가 낀 매물과 주인 전세 매물을 만나실 수 있습니다. 전세가 낀 매물은 전세를 구하지 않고 내가 매매와 전세 가격의 갭 가격만 매도자에게 주면 명의를 가져올 수 있는 방법으로 전세 세입자가 살고 있기 때문에 현재 전세 가격보다 낮을 수도 있어 투자금이 높은 대신에 쉽게 투자를 할 수 있는 장점이 있습니다. 그리고 주인 전세는 집주인이 사정상 그 집을 전세로 내려앉으면서 집주인이 세입자가 되고 내가 그 매매와 전세 사이의 갭 가격만 내면 명의를 가져올 수 있는 방법입니다. 상황에 따라서 여러 가지 방법이 있지만 시장 환경에 따라서 자신의 리스크가 최소화할 수 있는 방법을 찾는 것이 좋습니다.

그리고, 소액 투자 말고 미리 집을 사놓기 위해서 갭을 끼고 사는 경우입니다. 내가 현재 실거주를 하지 못하지만 미리 갭을 끼고 집을 사놓음으로써 현재 집값보다 상승효과를 누릴 수 있습니다. 하지만, 역시 투자 목적이 기 때문에 집값이 떨어지게 될 경우에는 무리한 투자가 될 수 있습니다.

 

갭 투자 주의사항

갭 투자할 때 주의사항이라고 한다면 갭 투자도 투자 목적으로 하는 것이기 때문에 매매 가격이 떨어질 수 도 있다는 리스크가 있습니다. 매매 가격은 떨어져도 큰 리스크가 되지 않지만 전세 가격이 만약에 떨어지게 된다면 역전세 리스크를 얻을 수도 있습니다. 역전세라 함은 보통 전세를 2년에 한 번씩 계약하기 때문에 2년이 지나고 나서 전세가가 2년 전에 비해서 낮아지게 될 경우 내가 투자한 금액보다 하락한 금액만큼을 세입자에게 돈을 지불해야 합니다. 그렇게 되면 투자금이 더 들어가게 되고 큰 부작용이 생기게 됩니다. 앞서서 만약에 무리하게 여러 채 투자를 해서 대부분의 집들이 역전세를 맞이하고 내가 돈이 없을 때는 경매로 넘어가게 됩니다. 경매로 넘어가게 되면 세입자들에게 전세자금을 돌려주지 못하는 경우도 발생하기 때문에 투자를 하실 때 유의하셔야 합니다. 관련 내용은 첨부하도록 하겠습니다 (전세사기 안 당하는 방법) 하지만, 최근에 금리는 지속적으로 인상이 되고 있으며 대출규제로 인해서 갭 투자 수요가 많이 줄어들고 있습니다. 그렇기 때문에 지금 만약 무주택자 내 집 마련을 하고자 한다면, 1 주택자가 갈아타기를 하고 싶다면 쉽게 네고를 통해서 투자할 수 있다고 생각합니다.

급매 찾는 방법

급매라 앞은 현재 부동산 시세보다 싼 매물을 뜻합니다. 요즘과 같은 보합 하락장에서 심심치 않게 급매를 많이 찾아볼 수 있습니다. 급매 찾는 방법으로 네이버 부동산으로 가격을 찾는 방법은 간단합니다. 만약에 내가 원하는 단지가 있다면 매물의 호가가 저층 기준으로 중층과 가격이 비슷하다면 중층은 급매라고 생각하시면 됩니다. 그리고 네이버 부동산을 켜고 전체 단지 평균을 볼 수 있는데 면적을 30평대로 맞춰놓고 평균보다 0.5~1억 이상 낮은 단지를 확인하고 들어가 확인해보고 만약에 저층이면 넘기고 4층 이상의 가격이면 그것은 급매라고 볼 수 있습니다. 그리고 PC에서 네이버 부동산을 볼 때 https://m.land.naver.com/ 이런 식으로 앞쪽에 M을 붙이게 되면 모바일 버전으로 들어갈 수 있습니다. 모바일 버전에서 항목 변경에서 기타 #태그에 들어가 보면 #급매라는 항목이 있기 때문에 급매를 선택하고 보면 부동산에서 급매라고 설정되어있는 단지들을 다 볼 수 있습니다. 여기서 유의해야 하는 것은 급매는 단순히 부동산 사장님이 생각할 때 급매이기 때문에 기존에 거래되었던 실거래가와 저층, 중층 등 다양하게 확인을 해본 뒤에 급매라는 것을 확인해야 합니다. 물론, 급매라 함은 KB시세와 경매 낙찰가 이전 실거래가를 확실하게 확인해 주어야 합니다. 이상으로 급매 찾는 방법에 대해서 설명드렸습니다.