부동산 투자 월급쟁이부자들 실전반 발품 임장보고서

지난 포스팅에 실전반 1탄에 이어서 이번에 2탄에 대해서 작성해 보겠습니다. 2탄은 부동산에 발품의 모든 것과 임장보고서를 왜 써야 하는지 임장보고서는 무엇인지에 대해서 설명드리겠습니다.

발품의 모든 것

월급쟁이 부자들에서의 발품은 바텀업방식으로 이루어집니다. 한 달 동안 하나의 구를 선정해서 그 구의 모든 아파트들을 다 가보는 것이 발품입니다. 그리고 발품에서는 분위기임장, 단지임장, 매물임장까지 3단계에 걸쳐서 현장을 파악하는 임장을 하게 됩니다. 아직 임장 초보지만 먼저 기초 정규 강의를 통해서 임장의 순서와 그 방법을 대략적으로는 설명할 수 있게 되었습니다. 그런데 왜 임장을 하는지 임장을 통해 우리는 뭘 얻게 되는지, 궁극적인 목적 및 방향에 대해서는 생각하지 못했습니다. 임장을 통해 우리는 입지와 가격을 파악하게 됩니다. 그 지역, 그 단지의 입지와 가격을 판단하면서 저평가된 단지를 찾고 결국 투자로 나아가는 것이 임장의 궁긍적인 목적입니다. 우리는 지금 당장 투자하기 위해 임장지로 향하는 것이 아니라 임장을 통해 앞마당으로 만들어 놓고 꾸준한 시세트래킹으로 기회를 잡기 위해서 미리 지역을 선점하는 것이 목적입니다. 그럼 임장은 어떤 순서로 진행되는지에 대해서 말씀드리겠습니다. 처음 사전준비에서는 나무위키를 통해서 그 지역의 내용을 미리 파악합니다. 주민들이 직접 적으신 것들이라 그 지역에 대한 생생한 정보를 알 수 있어 활용가치가 높은 것들이 많습니다. 나무위키에서 지역개요를 정확하게 파악하는 것이 중요합니다. 그다음 분위기임장을 하는 목적은 생활권의 우선순위를 매기기 위함입니다. 분위기 임장을 하면서 각 생활권을 나누어보고 순위를 매겨봅니다. 그다음 단지임장을 통해서 어떤 단지가 좋은지를 판단하고 기록해 둡니다. 투자 우선순위를 결정하는 것은 단지임장 단계입니다. 매물임장은 지금 못하더라도 기회가 왔을 때 언제든지 할 수 있습니다. 내가 엄마라면 아이와 어디에 살고 싶을까? 이 단지에는 아이들이 많나? 할아버지들이 많이 계시나? 주차장에 외제차들이 많나? 평일에는 중학생들 엄청 많았는데 주말 되니 어떻지? 등등을 생각하며 단순히 체크리스트를 채우는 단지임장이 아닌 선호도를 파악하기 위한 단지임장을 해야겠다고 생각했습니다. 결국 투자해서 전세를 놓을 때도, 매도를 할 때도 사람들의 선호도가 가장 중요하기 때문입니다. 이번 실전반을 통해 단임과 단지 상세분석이 임장에서 얼마나 중요한지 더 느낄 수 있었습니다. 매물임장은 전화임장을 한 후 부동산과 단지를 선택하여 진행합니다. 전화임장은 매물 예약을 하는 것도 중요하지만 같이 윈윈 할 수 있는 부사님을 찾는 게 더더 중요합니다. 그러기 위해서 사장님이 무엇을 원하는지도 생각해보고 너무 저만 생각하면 안 된다는 것을 깨달았습니다. 또한 부사님들이 투자자를 꺼려하시는 이유는 무엇일까, 부사님이 까칠한 이유는 무엇일까 부사님의 입장에서도 생각해봐야 한다는 것을 알게 되었습니다.

임장보고서

임장보고서는 내가 한 구를 분위기임장, 단지임장, 매물임장을 하면서 생각하고 느꼈던 것을 정리하고 각 입지요소에 맞게 내가 임장한 지역의 모든 것을 적는 것을 말합니다.

내가 투자한 지역, 내 물건에 대한 확신을 갖고 가격이 가치를 따라갈 때까지 기다릴 수 있는 힘을 길러줍니다. 투자와 연관되는 핵심자료를 사용해서 투자와 관련되게 해석하라는 자모튜터님의 말씀에 따라 의미 없는 장표 채우기 식 임보 작성이 아닌, 지역에 진심인, 투자에 진심인 임보를 써야겠다고 생각했습니다. 튜터님께서 강의해주신 임보 목차 순서대로 기본이 되는 핵심 장표들을 잘 따라 하기만 해도 이 지역을 이 단지들을 완전히 내 것을 만들어서 임장지에 기회가 왔을 때 그 기회를 잡을 수 있을 거라 생각합니다. 그리고 현재는 지방의 임장보고서를 쓰는 것도 중요하지만 우리는 어차피 수도권에 투자에 더 집중할 것이기 때문에 수도권 제대로 안 해놓으면 수도권 시장에 기회가 왔을 때 놓칠 수 있기 때문에 수도권도 확실하게 하라고 말씀해 주셨습니다. 그다음 강의부터는 임장지에 대한 저만의 생각과 투자와 연관된 분석이 들어간 임장보고서 작성 방법에 대해 배울 수 있었습니다. 인구 감소 추세 속에서도 인구가 증가하는 동, 지역 찾기 인구가 감소한다는 사실에 치중하지 말고 그런 추세 속에서도 증가하는 도시를 찾고 왜? 를 생각하는 게 중요합니다. 가끔 보고서 작성에서 어느 파트에 빠져들다 보면, 길을 잃는 경우가 너무 많았습니다. 그래도 임장보고서에 들어가는 데이터들이 어떤 해석을 위해 그리고 투자에 어떻게 연결이 되는지 명확하게 알 수 있어서 너무 도움이 되었습니다. 모든 조사들은 투자와 연결될 수 있도록 나만의 결론을 맺고 다음 단계로 넘어가야 합니다. 인구, 직장, 교통, 학군, 환경 등 그 지역에서 나의 결론을 얻기 위해 자료는 최대한 심플하고 명확하게 너무 많은 자료를 넣지 않고 앞으로는 덜어내면서 기본에 충실한 임장보고서 작성에 힘써야겠습니다. 투자에 꼭 필요한 입지분석, 투자에 꼭 필요한 시세분석 등을 정리해주시면서 각 단계에서 내가 확인하고 이해해야 하는 것들이 어느 것이 있는지 체크리스트를 통해서 파악하는 것이 좋으며, 임장보고서 결론 부분에 총 정리했던 것을 확인해주는 것이 필요합니다. 임장보고서에서 가장 중요한 점은 이것이 투자로 이어질 수 있는지를 제대로 확인하는 작업이 필요합니다.
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