부동산 투자 경매공부 권리분석

최근 집값이 보합 하락이 되면서 주목받고 있는 부동산 투자 방법이 있습니다. 그것은 바로 경매입니다. 부동산 투자를 하기 위한 하나의 방법으로 알고 있습니다. 그렇기 때문에 쉽게 부동산 경매하는 방법에 대해서 말씀드리겠습니다.

부동산 경매 어떻게 공부할까?

부동산 경매에 대한 접근성이 어렵기 때문에 경매라 하면 법원과 근접되어있어서 일반 사람들이 어렵게 많이 생각합니다. 하지만, 공부를 하다가 알아가다 보면 쉽게 경매를 접할 수 있습니다. 그래서 부동산에 접근했던 사람은 특히 일반 매매를 경험했던 사람들은 더욱 쉽게 접할 수 있는 게 부동산 경매라 하겠습니다. 일반 매매와 조금 다른 점이 경매에는 권리분석이라는 항목이 있습니다. 그렇기 때문에 직접 경험해보는 것이 경매에 있어서 가장 중요합니다 직접 입찰해보고 낙찰해보고 시도해 보아야 합니다. 그리고 계속 패찰 할 경우에는 강의를 통해서 권리분석이라 든 지 낙찰받는 방법 등 여러 가지 노하우를 배워 보는 것 또한 중요합니다.

경매 진행 절차

첫 번째는 물건 검색을 통해서 물건을 알아봅니다. 무료 법원 경매정보나 굿옥션 스피드 옥션을 통해서 물건들을 알아볼 수 있습니다. 굿옥션과 스피드 옥션은 유료로 이용해야 합니다. 두 번째는 시세조사를 해야 합니다. 그 물건에 대한 현재 호가가 얼마인지 아니면 이전에 거래가 얼마에 실거래가 거래가 되었었는지를 알아보는 것입니다. 그렇게 시세조사를 하기 위해서는 직접 임장을 통해서 그지역이나 단지의 분위기를 알아보는 것이 좋으며 적정 가격이 맞는지를 시세조사를 해야 합니다. 그래서 보통 내가 살고 있는 집 근처에 경매 물건이 있다면 한번 경험해 보는 것 또한 중요합니다. 그리고 부동산을 직접 들어가 보고 부동산 사장님과 이야기해보는 과정이 중요합니다. 세 번째는 법원 입찰을 해야 합니다. 정해진 시간 내에 기일입찰표를 작성해서 입찰하시면 됩니다. 11시 내에 기일입찰표를 제출하시면 됩니다. 그리고 여기서 가장 중요한 것은 기일입찰표를 작성할 때에 보증금의 10%를 미리 준비하셔야 합니다. 그렇기 때문에 계획을 잘 짜서 진행하셔야 합니다. 네 번째는 낙찰과 패찰이 결정되기 때문에 낙찰이 됐을 경우에는 일주일 기간에 이의신청 기간이 있기 때문에 법원에서 이의신청을 받습니다. 그리고 내가 그 보증금에 대한 대출을 알아볼 수 있습니다. 보통 법원 앞에서 명함을 많이 주십니다. 그리고 잔금 납부를 하시면 됩니다. 이기한까지 대충 한 달 정도면 됩니다. 다섯 번째는 명도입니다. 명도라 합은 내가 낙찰받은 집의 세입자를 내보내는 과정이기 때문에 협의나 협상을 통해서 명도 하는 것이 중요합니다. 그리고 수리와 청소를 통해서 내가 수리하고자 하는 부분을 명확하게 정해야 합니다. 여섯 번째는 내가 이곳에 살 것이 아니기 때문에 부동산을 통해서 세입자를 받으시면 됩니다. 여기서 만약에 아무도 경매에 참여하지 않았다면 경매가 유찰이 됩니다. 보통 유찰이 되면 서울은 20% 수도권은 30% 낮은 금액대로 다시 경매에 나오게 됩니다. 그렇기 때문에 경매 물건을 확인하실 때 유찰된 물건을 한번 더 확인해보면 실질적으로 왜 이게 유찰이 되었는지를 분석해보는 것이 중요합니다.

 

경매 장점 및 주의사항

입찰을 계속하는 것이 중요합니다 보통 낙찰을 받기까지 많은 시간이 걸릴지도 모릅니다 그렇기 때문에 낙찰을 받기까지 2등과 너무 크지 않게 쓰는 것이 중요하기 때문에 한번 법원에 가보고 현장에 가고 권리분석까지 정말 그렇게 해보는 과정이 중요합니다. 즉, 경매는 실행하는 것이 중요합니다. 급매보다 더 낮은 가격에 매입을 하게 되면 원금 보장할 수 있는 가능성이 있습니다. 그렇기 때문에 실제로 안전마진을 확실하게 알 수 있습니다. 그리고 레버리지 활용에 용이합니다. 즉, 대출이 용이합니다. 그리고 전국의 다양한 종류의 물건을 검색할 수 있습니다. 그리고 평생 활용 가능합니다. 이렇게 경매는 실제적으로 단지의 급매 이상으로 시세가 싸게 나오는 단지입니다. 그렇기 때문에 경매를 통해서 실거주를 마련하거나 투자를 한다면 지금과 같은 보합 하락장에서 유리하게 투자해 나갈 수 있을 거라 생각합니다.

 

권리 분석하는 방법

입찰하는 부동산의 권리 상태를 파악하는 단계이다. 내가 아파트를 경매를 샀을 때 책임질 문제가 있는지 없는지 세입자가 있다면 보증금을 내가 줘야 하는지를 확인하는 단계입니다. 이걸 분석하기 위해서는 등기부등본을 봐야 합니다. 등기부등본에는 해당 부동산의 역사가 적혀있습니다. 그래서 등기부 등분을 제대로 확인하는 것이 중요합니다. 그렇기 때문에 내가 낙찰을 받았을 때 등기부등본 확인을 통해서 이 집의 문제가 사라질 것인지 아니면 낙찰자가 책임을 지어야 하는지를 확인하는 작업을 해야 합니다. 우리는 매각물건 명세서만 제대로 확인하시면 됩니다. 매각물건 명세서는 법원에서 우리에게 말해주는 정보를 말합니다. 이 집에는 어떤 문제가 있으니까 참고하라고 법원에서 입찰하는 사람들에게 알려주는 정보를 말합니다. 그래서 매각물건 명세서를 제대로 보면 "등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것"이라고 쓰여있습니다. 효력이 소멸되지 아니하는 것이기 때문에 결국 그 물건은 효력이 남아있는 물건이기 때문에 위험할 수 있습니다. 그래서 이 칸에 글이 써져 있다면 제대로 읽어봐야 합니다. 그렇기 때문에 이 항목에 아무것도 적혀있지 않는 물건들을 보는 것이 중요합니다. 그리고 임차인 권리분석을 해야 합니다. 임차인의 보증금이 얼마인지 등을 파악하시면 됩니다. 그렇기 때문에 임차인의 대항력과 취우 선변 제권에 대해서 아시면 됩니다. 대항력은 임차인의 계약기간과 보증금을 보장받을 수 있는 힘을 말합니다. 즉, 나의 보증금을 지킬 수 있는 힘을 말합니다. 그렇기 때문에 대항력은 중요합니다. 그렇기 때문에 대향력과 취우 선변 제권을 제대로 아는 것이 중요합니다. 근저당, 가압류, 압류, 경매개시 결정 등기, 선순위 전세권자, 담보가등기 이렇게 권리 중에서 먼저 설정된 권리가 말소기준 권리를 말합니다. 등기부등본을 확인한다. 근저당은 은행 빛입니다. 집을 담보로 은행에서 대출로 빌려주는 것입니다. 즉, 집담보대출이 근저당이라고 할 수 있습니다. 가압류는 카드 빛 압류는 등으로 나눌 수 있습니다. 이 3가지 중에서 가장 처음으로 적혀있는 것을 찾습니다. 그리고 주민센터에 가서 전입세대 열람을 신청해서 떼옵니다. 경매 공곶이를 가져가면 쉽게 떼어갈 수 있습니다. 가정 처음 올라와있는 가압류, 압류, 근저당 중에 제일 처음 날짜인 것을 찾고 그날 짜보다 전입세대 알람에 세입자가 뒤에 있는지 앞에 있는 지를 확인한다. 그래서 말소기준 권리보다 뒤에 있는 임차인을 찾으시면 됩니다. 그리고 경매에서 가장 어려운 것은 명도인데 참고로 등기부 등본에서 근저당을 2010년 이후는 4천만 원 2016년 6천만 원인 소액 임차인은 보증이 되기 때문에 이러한 내용이 있는 임차인을 찾는다면 쉽게 명도를 할 수 있습니다. 즉 정리하자면 전 십 세대 열람하여 근저당, 압류, 가압류보다 늦게 말소기준 권리가 뒤에 있는 세입자를 찾고 소액 임차인 보증이 가능한 물건을 찾으면 쉽게 경매를 할 수 있습니다.

등기부등본 보는 방법

등기부 등본에는 3가지를 담고 있습니다. 첫 번째는 표제부입니다. 표제부는 토지, 건물에 대한 정보가 나와있습니다. 그렇기 때문에 가장 중요한 정보인 그 건물의 주소를 정확하게 확인하는 것이 중요합니다. 두 번째는 갑구입니다. 갑구는 해당 건물의 소유권에 관련된 내용들이 담겨 있습니다. 현재 소유주가 누구인지 확인하는 것이 중요하며 실제 주민등록등본이나 주민등록증과 소유주가 일치하는지를 확인하는 작업을 갑구를 통해서 하게 됩니다. 그리고 세 번째는 을구입니다. 을구는 해당 건물을 담보로 채무관계가 어떻게 되어있는지를 확입합니다. 여기서 아까 말씀드렸던 권리분석을 하게 되는데요 여기서 근저당, 가압류, 압류 등을 확인하 실 수 있습니다. 역시서 팁이 있다면 전세임대 계약할 때 나의 전세금을 포함한 채권금액의 합이 70%를 넘지 않는지를 확인해셔야 깡통전세가 아닌지를 확인하실 수 있습니다. 전세사기에 대해서 궁금하신 분은 전세사기 안당하는 법 을 확인하시면 됩니다.