부동산 공부하는 방법(with 부동산 어플)

최근 들어서 부동산이 보합 하락장을 맞이하면서 2~3년 동안 부동산 공부를 했던 사람들이 많이 사라지고 있습니다. 그럼에도 불구하고 이렇게 시장이 좋지 않을 때 공부를 해서 실력을 키우는 것이 중요합니다. 어떻게 부동산 공부를 시작하고 해야 하는지에 대해서 설명드리겠습니다.

부동산 공부하는 방법

첫 번째는 기초지식을 쌓는 단계입니다. 용어와 개념 이해를 하도록 해야 합니다. 많이 듣고 보고 읽는 것이 중요합니다. 네이버 부동산 뉴스 페이지를 구독하고 지속적으로 읽는 것을 추천합니다. 하루에 5개~10개 정도 읽으면서 내가 모르는 부분을 읽고 정리하는 과정이 중요합니다. 그렇게 해서 이해하면서 넘어가면서 내 것으로 만드는 것이 중요합니다.  그리고 부동산 애플리케이션을 설치하고 지속적으로 검색해 봅니다. 내가 사고 싶어 하는 단지에 대해서 시세를 계속 알아봅니다. 어플에는 네이버 부동산, 청약 홈, 아실, 호갱 노노 등이 있습니다. 그리고 온라인/오프라인 부동산 강의를 수강하시는 것 또한 중요합니다. 그리고 부동산 관련 서적을 읽어보고 부동산 유튜브를 구독해서 지속적으로 부동산과 친해지도록 해보는 것이 좋습니다.  두 번째는 부동산 흐름을 읽기에 들어갑니다. 최근 개정된 세법이나 부동산 정책을 읽어보고 숙지해야 합니다. 최근 2개년 정도의 법을 찾아서 정독하시는 것을 추천합니다. 그리고 세법은 지속적으로 변경되기 때문에 유튜브나 여러 가지를 찾아보고 정리해보는 습관이 중요합니다. 규제지역과 대출 세법 등을 공부하면서 흐름에 맞게 공부를 하시는 것이 중요합니다.  세 번째는 시장을 예측해 보기입니다. 시장을 예측할 수는 없습니다 하지만 어느 정도의 감을 찾기 위해서는 직접 투자해보고 아니면 모의 투자를 해보는 것이 중요합니다. 그리고 자신의 기준을 정하는 것이 중요합니다. 그리고 그 기준에 대해서 디테일하게 세우고 어느 시점에서 들어가고 내가 어떻게 매도해야 하는지까지 정리하는 것이 좋습니다. 그리고 투자 지역을 찾기 위해서는 규제지역과 비규제 지역을 확인하여 취득세와 보유물건 등 여러 가지를 따져보면서 정리하셔야 합니다. 네 번째는 무작정 가까운 지역 아파트 임장을 가봅니다. 중개소에 가보고 이야기해보고 매물에 대해서 정리해 봅니다. 임장 보고서를 작성해 봅니다. 임장 보고서라 해서 대단한 것이 아니라 그지역에 대한 분석을 해보고 정리해보는 과정을 쌓아가 봅니다. 그럼 어떻게 지역분석을 하고 임장 보고서를 작성해야 할까요? 사실 첫 번째에 말하고 이 3가지를 다하기 위해서는 부동산을 공부할 수 있는 환경에 있는 것이 중요합니다. 이 환경을 통해서 지속적으로 부동산에 대해서 익히고 임장하고 보고서 쓰고 책 읽고 등을 하면서 계속 시장에 남아있는 것을 말합니다. 

 

부동산 지인

부동산 지인은 부동산 투자에 있어서 대표적인 사이트입니다. 빅데이터 기반으로 이루어져 있으며 방대한 양의 데이터를 기반으로 시장 상황을 파악하기 용이한 웹서비스입니다. 어떤 물건을 봐야 할지 고민하는 사람들에게 직관적으로 그 지역에 대한 상세한 데이터를 재공해 주기 때문에 거지 적로 접근할 수 있습니다. 부동산 지인에서 확인할 수 있는 항목은 지역분석, 아파트 분석, 빅데이터 지도, 지인 빅데이터, 수요/입주 등이 있으며 가장 활용을 많이 했던 항목은 지역분석을 통해서 그 지역의 평균 매매가와 전세가 전세가율을 매시 기마다 알 수 있습니다. 또한, 아파트 분석을 통해서 역대 그 아파트의 시세 흐름을 알 수 있고, 각 아파트별로의 비교평가를 통해서 어떤 아파트가 좋은 지도 판단할 수 있습니다. 그리고 빅데이터에서 현재 거래량과 미분양 상황 인구의 전입전출 인구/세대수까지 확인할 수 있기 때문에 부동산으로 그지역의 손품을 팔 때 너무 쉽게 접근할 수 있는 사이틍 입니다. 제가 가장 많이 활용하고 있는 항목은 수요와 공급 탭입니다. 수요는 분양을 하고 앞으로 그 시기에 입주 가능한 세대수를 파악해놓기 때문에 그해의 공급을 거의 완벽하게 알 수 있기 때문에 내가 투자를 하고자 할 때 공급으로 인한 리스크가 있는지를 파악할 수 있습니다. 하지만, 2년 이후의 공급에 대해서는 아직 명확하게 나온 것이 없기 때문에 파악하기는 힘들고 인허가 물량 확인을 통해서 불명확하지만 파악하고 있습니다.

 

호갱 노노

호갱 노노는 네이버 부동산과 비슷하게 실거래를 확인할 수 있는 유용한 웹사이트입니다. 항목에는 신고가, 인구수, 공급 등 부동산 지인에서 알 수 있는 항목들이 있으며 유용하게 사용할 수 있는 분 위지도, 외지인 비율, 상권과 직장인 연봉을 통해서 그 지역의 상권의 개수와 그지역에 살고 있는 직장인들의 명수와 연봉까지 알 수 있습니다. 분 위지도에 대해서 설명하자면 %를 나누어서 그지역의 평단가를 색으로 표현하고 있기 때문에 하나의 구에 어떤 아파트가 가격대가 높은 지를 직관적으로 판단할 수 있습니다. 그렇기 때문에 투자를 할 때에 어떤 동네가 좋은지를 알기 쉽게 설정해 놓았습니다. 그리고 학원가를 통해서 그 지역의 학군적인 영향이 어디에 포함되어 있는지를 알 수 있습니다. 저번에 학군에서 설명했지만 대부분의 학군은 200개 정도의 학원가가 모여있으면 대한민국에서 최고의 학원가라고 생각할 만큼이기 때문에 어느 정도의 개수를 파악해놓으면 좋습니다. 그리고 호갱 노노의 장점이 있다면 내가 원하는 아파트 단지를 클릭하면 실거래가뿐만 아니라 과거의 매매와 전세의 기록들이 다나 오기 때문에 수익률이 어느 정도였고 매매가와 전세가가 얼마나 상승했는지를 파악할 수 있기 때문에 투자에 활용하기가 너무 좋습니다.

 

아실

아실은 아파트 실거래가의 줄임말로 부동산 지인과 비슷하게 많은 빅데이터로 직관적으로 보이는 게 많은 웹사이트 어플입니다. 아파트 실거래가뿐만 아니라 매물정보, 시세, 단지정보, 분양정보, 3D 입체지도 등의 다양한 정보를 제공하고 있으며 아실에서 제일 유용하게 확인할고 있는 것은 비교 평가할 수 있는 항목입니다. 10개의 단지의 과거 시세 이력들을 모두 비교할 수 있음 특별하게 다른 어플들과 다른 점은 현재 매도 매수심리와 매물의 증감, 현재 갭 투자가 많은 지역 등 투자자들이 선호하는 항목들로 이루어지고 있습니다. 그리고 그지역의 매매가 및 전세가 별 순위가 있기 때문에 그 당시의 대장 아파트를 판단하기가 쉬워서 시세 흐름이나 어떤 아파트가 좋은지에 대해서도 확실하게 알 수 있어서 좋습니다. 아실을 통해서 많은 양의 정보를 알 수 있으며 지금 내가 투자하기에 좋은 시기 인자 아닌지를 판단할 수 있고 교통망이나 앞으로의 개발계획을 지도로 표기해 주기 때문에 앞으로의 호재에 대해서 직관적으로 알 수 있어서 유용하게 활용할 수 있습니다. 어플이나 웹사이트는 활용도에 따라서 누구나 활용할 수 있지만 어떤 데이터를 어떻게 가공하고 활용하냐에 따라서 더 좋은 투자물건을 발굴할 수 있습니다. 

월급쟁이 부자들

월급쟁이 부자들은 요즘에 핫한 부동산 투자 교육을 하는 곳입니다. 월급쟁이 부자들에서 1년 4개월 동안 공부하면서 느낀 점 및 생각에 대해서 말씀드리겠습니다. 부동산 공부를 하면서 학교에서 배웠던 주입식 교육에 익숙해져 버린 탓에 강의마다 끊기는 느낌이 있었고 어디에 소속되어서 공부를 하고 싶다고 생각이 들었습니다. 우연히 신사임당 님 채널을 통해서 월급쟁이 부자들을 알게 되었고 좋은 커리큘럼을 확인하고 중급반부터 강의를 들기 시작했습니다. 처음 배우는 강의 내용과 이미 10억 달성하신 분들이 많은 사례로 글이 있었기 때문에 더욱 신뢰가 되었으며 나도 이 방법으로 투자를 한다면 안전하고 잃지 않는 투자를 할 수 있다고 판단하였고 지속적으로 공부를 하였고 중급반, 기초반, 실준반, 실전반, 지투반, 내 집 마련반, 신준반, 기초반 등등 총 8번의 정규 강의를 재수강하면서 까지 듣고 10번넘는 특강을 들을 정도로 열심히 월급쟁이 부자들 활동을 했습니다. 하지만, 기본 정규 강의를 제외하고 실전 강의를 듣기 위해서는 광클의 벽이 너무 높았고, 거의 반년 넘게 실전 강의를 듣지 못한 채 기존 기초강의를 수강하고 있으며 혼자 자체 실전반을 만들어 여러 구의 앞마당을 늘려가고 있는 상황입니다. 월급쟁이 부자들은 아주 체계적인 시스템과 누가 들어도 쉽게 부동산의 흐름을 이해할 수 있게 설명해 주시기 때문에 부동산 입문을 하기에는 너무 좋습니다. 뿐만 아니라 단순히 부동산 투자에 대한 것보다 자본주의 사회에서 꼭 알아야 하는 것을 알려주며 자연스럽게 부동산 투자를 혼자 할 수 있게 끔 알려주십니다. 역시 아쉬운 것은 내가 원하는 날짜에 내가 원하는 강의를 계속해서 듣지 못하는 아쉬움은 있지만 부동산을 입문하고 나서 하나의 환경에 계속 있으면서 꾸준히 부동산 투자를 공부하는 입장에서는 지속적으로 하다 보면 좀 더 나은 길이 있을 거라 믿어 의심치 않습니다. 월급쟁이 부자들을 하면서 처음 투자를 해보았으며 그 투자하는 과정에 있어서 동료들과 튜터님들의 도움을 많이 받았습니다. 항상 처음 하는 것에는 익숙하지 않고 힘들지만 이것 또한 계속하다 보면 좀 더 나은 길이 있을 거라 생각합니다. 상세 강의 내용 및 후기에 대해서는 추후에 남길 수 있도록 하겠습니다. 현재도 기초반 강의를 재수강하며 나의 투자 생활에 대해서 되돌아보고 있습니다. 현재 보합 하락장으로 부동산 시장이 가는듯한 느낌이어서 앞으로 부동산에 대한 열기는 예전 같지는 않겠지만 항상 시장에 참여하고 공부하고 꾸준히 하다 보면 분명 너바나 님 너나 위 님처럼 자산을 많이 모을 수 있는 사람이 될지도 모른다고 생각이 들었습니다. 단순히 허황된 꿈이 아니라 하루하루 나의 원씽을 채우다 보면 내 목표를 이룰 수 있을 거라 생각합니다. 여러 의미에서 학교에 가는 것처럼 금융 공부하기에 좋은 환경에 시스템이라고 생각합니다. 이렇게 부동산 공부하는 방법에 대해서 말씀드렸습니다. 사실 다양하게 부동산을 공부할 수 있지만 시장에 참여한 만큼 지속적으로 놓지 않고 부동산에 관심을 가지고 있는 것만으로도 성공한 것이라 생각합니다. 하락장이라고 이제 부동산은 끝났어라고 등한시하지 말고 계속 참여하셨으면 좋겠습니다.