부동산 투자 월급쟁이부자들 지방투자반 지방 입지 이해

저번 포스팅했던 월급쟁이 부자들 실전반에 이어서 이번에는 지방투자반 강의 후기에 대해서 말씀드리겠습니다. 실제로 수도권과 지방은 다르게 입지를 가져가야 하며 어떤 식으로 지방투자를 이해해야 하는지 공급 신축 등 다양한 요소를 고려해야 하는지 설명드리겠습니다.

 

 

 

 

지방 투자 개요

 

이미 수도권은 기준안에 들어오는 투자처를 찾기가 힘들고 지방에는 분명히 기회가 있다고 들어서 이번 지투반을 기대했습니다. 드디어 임장지 배정을 통해서 지방임장을 할 수 있었습니다. 지방은 수도권과 다르게 지역분석이 다르고, 자주 갈 수도 없고, 한번 가면 차비 값을 해야 하기 때문에 이 와중에 여기서도 기회가 있을까? 의문을 가진 체 강의를 들으며 임장지로 이동하였습니다. 광역시, 50만, 30만 등 지방에서 할 수 있는 투자기회가 너무 많으며 구별 특징과 어떻게 하면 구를 쪼갤 수 있을지 그리고 지방 구별로 입지순서를 어떻게 보고 인구/직장/학군/환경/공급/기타를 나누어서 임장 지를 정말 빠개 주셨습니다. 확실히 얘기를 듣고 임장 지를 가서 보니 더 확연하게 왜 여기가 그렇구나 느낄 수 있었습니다.

 

지방 입지 이해 및 투자

도대체 지방은 어디서부터 봐야 알 수 있을까 고민이 많았습니다. 내가 임장 지를 다녀오고 나서 어디를 비교임장을 가야 하며, 앞으로 어디에 기회가 있을까에 대해서도 디테일하게 말씀해 주셨습니다. 그리고 지역별로 순위를 나누어 주시고 왜 이렇게 순위를 나누었는지, 어떤 걸로 비교평가를 해야 하는지 너무 많은 꿀팁 방출에 정신을 못 차렸지만, 두 번 강의를 들으며 내 것으로 만들어야겠다고 생각했습니다. 사실 지방을 가는 이유가 수도권에 현재 투자기준으로 살 수 있는 것들이 없으며 투자금이 너무 많이 드는 것이고 지방을 투자하기 위해서는 앞으로 오를만한 지역 단지 선정함에 있어서 저평가되어있는 것을 사야 하기 때문에 더욱 신중해야 한다고 생각했습니다. 그렇기 때문에 하나의 구를 파악하고 투자하는 것이 아니라 여러 구를 가보고 비교할 수 있는 상태가 되었을 때 비교평가와 저평가 여부를 알 수 있기에 디테일하게 보는 게 중요합니다. 마지막에 가장 중요한 우리가 집중했던 저평가 아파트보다는 저 가치 아파트가 어떤 것인지 알려주셨습니다. 저 가치 즉, 사지 말아야 할 아파트의 포인트를 말씀해 주시면서 잃지 않는 투자를 지속적으로 이어나가야 한다고 말씀해 주셨습니다. 지투반 강의의 포인트는 지방 투자기준 단순히 신축에 우선을 두는 것이 아니라 인구 환경 학군 등등 다양한 요소를 접목하여 기준에 들어오는 것을 분석하는 것이 포인트입니다.

 

재건축 재개발

갑자기 재개발/재건축 얘기는 왜 하실까요? 다 이유가 있었습니다. 지방 광역시에서도 재건축/재개발 이슈가 많으며 재건축이 많은 지역과 재개발이 많은 지역을 따로 보면서 현황을 알아봐야 한다고 말씀해 주셨습니다. 강의를 들으면서 서울에 대해서 다시 한번 생각하게 되었습니다. 서울도 2040년이면 30년이 넘어가는 아파트가 절반을 넘어가고 현재 아파트의 89%가 재건축 대상이 될 거라는 기사를 본 적이 있었습니다. 아직 멀었지만, 단순히 재개발/재건축을 바라볼 것이 아니구나라고 생각이 들었습니다. 이러한 재건축/재개발 변화에 따른 지방 광역시의 변화와 지방도시들의 미래에 대해서 아주 자세하게 설명해 주셨습니다. 당연히 지방은 신축이지? 역시 주웨이 멘토님의 강의를 많이 들어봤지만 지역분석을 통해서 벤치마킹을 해야 할 부분들이 많았습니다. 구별로 주요 사항의 특징을 정리하고, 간단하게 지도에 표기하는 한눈에 보일 수 있게 지방은 역시 저번 1강과 비슷하게 수도권과 다른 입지 결정요소를 가지고 있습니다. 그 입지결정 요소에 맞게 분석하는 것이 중요하다는 것 기억하였습니다. 그리고, 당연한 것들의 질문들 신축, 선호입지, 좋은 학군 우리가 임장보고서에서 입지를 분석하고 6가지로 입지결정요소를 쓴다는 것은 저평가 지역을 찾기 위한 노력임을 잊지 말아야겠다고 생각했습니다. 당연 신축이면 좋지만 아파트는 지금 오르지 않았을까 물론, 의미 없는 데이터는 없다고 생각은 들지만 너무 사랑해 빠지지 말고 객관적인 데이터로 분석을 해야겠다고 생각했습니다.

 

공급 매매 전세 미분양

주우이 멘토님은 공급이 많은 지역에 매매가와 전세가, 그리고 공급이 많은 지역에 투자를 했을 때 어떻게 대처해야 하고
그래프로 지금 상황이 흘러가고 있는지에 대해서 너무 명쾌하게 설명해 주셨습니다. 또한 입주물량이 수도권과 지방에 따라서 어떻게 영향을 주는지 다른 주변 어디까지 영향을 줄 수 있는지에 대해서도 말씀해 주셨습니다. 강의를 들으면서도 내가 이걸 적용해서 할 수 있을까? 리스크를 감당하면서 공급으로 인해서 전세가 떨어지는 상황에서 내가 이걸 버티고 다음턴으로 넘길 수 있을까 의문은 많이 들었지만 그럴수록 리스크를 조금 더 기억하고 투자해야겠다고 생각했습니다. 사실 지투반을 하면서 돈도 돈이고, 시간이고, 환경이고 조금씩 지쳐가는 걸 느낍니다. 이건진짜 우리 함께 하는 조원분들이 아니었으면 이어갈 수 없는 싸움이라고 생각합니다. 임장을 하면서도 내가 왜 이러고 있지라는 생각은 나를 더 단련시키고 더 많이 성장할 수 있게 한다고만 생각하면서 주우이멘토님 말씀처럼 이 왕하기로 한 거 생각을 많이 하지 말고, 지금의 고난이 있기 때문에 그 고난을 극복할 수 있는 힘을 줄 거라 생각하고 2강까지 맞췄습니다.