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노후계획도시 정비 및 지원

국토교통부는 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'을 7일 공개했습니다.  단순히 1기 신도시뿐만 아니라 노후계획도시는 택지조성사업 완료 이후 20년 이상이 지난 100만㎡ 이상 택지를 뜻합니다.

✅ 여기서 포인트는 기존에 30년이상이 재건축 대상이었다면 20년 이상으로 바뀌었습니다

✅ 그리고, 100만㎡ 이상 택지로 적용되기 때문에 단순히 현재 서울에 은마아파트와 같은 대단지뿐만 아니라, 1기 신도시 (분당, 산본, 부천, 일산 등)과 함께 20년 이상 이 지난 노후화된 아파트가 대상입니다.

✅ 또한, 100만㎡ 이상 택지가 안되더라도 인접한 2개이상의 택지가 합쳐서 00만㎡ 이상 조성되면 됩니다.

특별 정비 구역에 대한 특례 및 지원

안전진단 완화

안전진단을 면제하고 곧바로 특별정비구역 지정·계획수립 등 사업 절차를 진행할 수 있도록 예정

✅ 기존에 재건축이 계속 미뤄진 이유가 바로 이 안전진단때문에 였습니다. 안전진단으로 인해서 기존 재건축이 포함 예정되어 있던 단지가 10% 이하로 통과가 되지 못하는 사례도 있습니다.

이러한 안전진단을 면제한다면 더 많은 수요단지들이 생길 예정입니다.

용적률, 건폐율 완화

✅ 용적률과 건폐율 완화는 쉽게말하면 높게 넓게 지을 수 있도록 해주는 것입니다. 이렇게 함으로써 주택 10만 호를 더 공급할 수 있으며 기존에 2종 주거, 3종 주거가 택지적으로 같이 있는 곳이라면 상관없이 함께 할 수 있도록 개정해 줍니다. 

절차간소화

 특별정비구역 내에서 진행되는 모든 노후계획도시정비사업에는 통합심의 절차를 적용하여 보다 신속한 사업 추진이 가능하도록 할 계획이다

✅ 실질적으로 정비사업을 위해서는 모든 사업이 다르게 진행되기 때문에 더느리게 진행될 수밖에 없지만 통합심의 절차에 따라서 한다면 더 신속하게 정비사업을 진행할 수 있습니다.

즉, 다수의 사업 시행자가 하는것이 아니라 통합하여 운행합니

이주대책

재건축에서 가장문제가 되는 것은 이주대책입니다. 재건축이 진행되는 시간 동안 주변으로 기존 살던 사람들을 이주하는 것이 원래는 재건축을 진행하는 사업시행자가 전적으로 책임져야 했지만 앞으로는 지자체와 정부가 지원하는 형태로 바뀝니다. 아직 현실적인 안은 나오지 않았습니다.

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초과이익환수

초과이익환수란 신도시 계획으로 인해서 집값이나 여러 가지가 이익이 생기는데 그것을 환수해서 공공의 목적으로 쓴다는 것입니다. ✅초과이익환수를 통해서 정부는 그 택지에 여러가지 기반시설을 다시 재투자함으로써 더 좋은 생활여건을 만들기 때문에 좋은 방향으로 가는 것 같습니다.

정리

✔️ 1기 신도시뿐만 아니라 거의 50여 곳 노후계획도시 대상 (1기 신도시 + 목동, 노원, 상계, 해운대구, 대전 둔산 등등)

✔️ 용적률 완화 기존 300%에서 500%로 더 높게 지을 수 있고 더 넓게 지어 많은 공급

✔️ 노후 개념 변경 30년 이상에서 20년 이상으로

✔️ 이주 대책 수립 : 정부와 지자체가 도와줌

✔️ 안전진단 완화

✔️ 절차 간소화해서 신속하게 추진하고 통합 

남양주 양정역세권은 나눔형 사전청약이었고, 이번에 소개하는 남양주 진접의 경우 나눔형이 아닌 그냥 사전청약입니다. 남양주 진접 2에도 372세대가 넘는 사전청약이 예정되어 있습니다. 

남양주진접 2 사전청약 분양가 싼가?

남양주 진접2 사전청약이 예약되어 있는 부지는 교통으로만 풍양역, 국지도 98호 호선이 계통 예정되어 있습니다. 그리고 별내, 왕숙신도시와 생활권을 공유고 역세권, 초, 중학교가 있기 때문에 환경적으로는 좋습니다..

일단, 남양주 진접2 A7블록의 경우 신설되는 풍양역에서 5분 거리에 위치하고 있습니다. 앞으로 초등학교와, 중학교가 설립 예정이며 율석천이 흐르고 있어서 역세권, 학군, 자연환경이 모두 갖추어진 단지입니다.

일단, 진접읍은 남양주 왕숙지구와 함께 새로운 택지지구로 계발되고 있습니다. 그리고이 풍악역은 28년도에 계통예정입니다.  비교를 입지가 조금 떨어지는 진접역 근처 단지와, 입지가 더 상위단계로 보이는 별내동 단지와 비교해서 설명드리겠습니다. 

가운데가 진접2, 위에 가 진접역 금강펜트리움은 호가기준으로 국평 중층 5억 정도를 하고 있습니다,  별내별가람역 별내 2차의 가격을 보면 8억 정도 호가를 하고 있습니다.

별내 2차 아아피크는 10억까지 찍었다가 2억 정도 조정되었으며, 금강펜테리움의 경우 7억까지 갔다가 현재 2억 정도 조정되었습니다. 대략적으로 상위지역 7~8억 , 하위지역 4.5~5억 정도로 생각하면 되겠습니다.

이번에 진행되는 사전청약의 경우 국평 24평 기준에서 3.3억 정도에 분양 예정입니다. 위의 단지들은 34평 기준이기 때문에 옆에 단지들에서 24평을 보면 상위단지는 5억대 하위단지는 4억대 정도라고 생각하시면 됩니다.

25년 9월에 본청약 예정이며, 대략적으로 2~3년 후인 27~28년 입주 예정이라고 생각하셔야 합니다. 앞으로 무려 5~6년 뒤에 입주니다.

2단지 아파트 모두 5년 전에 가격은 2~3억대였습니다. 현재 가격대비 거의 반가격이라고 생각하시면 됩니다. 아파트가격은 계속 떨어지고 있어서 무한정 떨어진다고 생각하지만, 토지가, 인플레이션으로 인해서 과연 입주예정인 2027년에는 지금과 같이 3억대에 신축아파트를 들어갈 수 있을까요?

심지어 남양주 진접의 경우 양정역세권과, 창릉신도시와는 다르게 나눔형 주택이 아닙니다. 앞으로 5년후에 3억대에 신축에 들어간다는 자체가 말도 안 된다고 생각합니다. 그래서 분양가는 적절하다고 생각합니다.

사전청약

사전 청약이란 본 청약 2~3년 전에 미리 청약하는 제도로 무주택 실수요자의 내 집마련 기회를 앞당기고 수도권 청약 대기수요 해소를 목적으로 공급되는 공공분양주택의 공급시기를 조기화한 제도입니다. 이미 작년 22년부터 사전청약이 진행되고 있습니다.

공급 규모

이번 청약에서 나눔형 공공주택의 경우 양정역세권은 549세대 공급합니다. 공급하는 구분에서는 특별공급과 일반공급으로 나누어져 있습니다. 특별공급의 경우 청년, 신혼부부, 생애최초 공급으로 나누어지며, 신혼부부와 생애최초 세대에서 공급이 제일 많이 예정되어 있습니다.

일반공급

1순위

● 입주자 모집공고 (22.12.30) 기준으로 무주택세대 구성원으로 입주자 저축이 가입되어 있는 분
- 무주택 구성원이란 : 신청하는 사람, 배우자, 세대별 주민등록표등본에 등록되어 있다면, 진계존속, 비속까지 포함된다.
● 해당 세대의 총 자산 합계액이 341,000천 원 이하 인 분
● 월평균소득액의 100%이므로 4인가구 기준 7,200,809원입니다.
※ 1순위 동일지역 경쟁 시 당첨자 선정 : 3년 이상 무주택세대 구성원으로 월 10만 원 한도 내에서 저축총액 많은 분
● 1순위에 해당하지 않는 지원자는 2순위입니다.

특별공급

신혼부부

● 소득 130% 맞벌이 140%이며 자산 3억 4천1백만 원 이하

● 22.12.30일 현재 수도권(서울, 인천, 경기도)에 거주하며 혼인기간 7년 이내 무주택세대 구성원
- 예비 신혼부부의 경우 사전청약 모집공고일로부터 1년 이내 증명서를 제출해야 함

● 한부모 가족의 경우 만 7세 미만 자녀를 둔 무주택세대 구성원
● 청약저축에 가입하여 6개월 이상 월납입금 6회 이상 납입
신혼부부의 경우 가점표가 있으며, 가점에 의해서 당첨이 결정됩니다. 만약에 가점이 동일할 경우에 잔여공급 가점표를 세로 적용하여 미성년자녀수를 추가하여 평가합니다.

청년

● 소득 140% 이하(4,496,958원) 자산 2억 6천만 원 이하 부모 자산 9억 7천5백만 원 이하
● 만 19~만 39세 미만 이하로, 혼인 중이 아니며 과거 주택을 소유한 사실 없는 무주택자
● 청약저축에 가입하여 6개월 이상 월납입금 6회 이상 납입

생애최초

●세대주이며, 현재 생애최초로 주택을 구입하는 무주택구성원
● 입주자 저축 1년이상 지난 사람으로서 월납입금 12회 이상, 선납금 포함해서 600만 원 이상이신 분
● 소득 130% 이하, 자산 3억 4천1백만 원 이하 (소득 100% 이하의 경우 우선공급 대상자)

특이사항

● 남양주시 에서 1년 이상 거주자안에서 물량의 30%를 먼저 당첨자를 뽑습니다. 그리고 남양주시 낙첨자와 경기도에서 20%를 선정하고 거기서도 낙첨자와 나머지 기타 수도권지역 사람들을 통해서 50%를 공급함으로 써 신청기회가 주어집니다.

사전청약 일정

특공신청일과 일반공급은 신청일이 다릅니다. 신청은 LH청약센터 홈페이지에서 합니다. 일반 청약 HOME에서 하지 않기 때문에 이점 기억하셔야 합니다.

저번에 고양창릉에 대한 사전청약 분양가에 대해서 이야기해 보았습니다. 남양주 양정에도 549세대가 넘는 사전청약이 예정되어 있습니다. 양정역세권 분양가 등에 대해  알아보겠습니다.

고양창릉 사전청약 분양가 싼가?

고양창릉 사전청약이 예약되어 있는 부지는 교통으로만 경의중앙선 강매역, 3호선 원흥역, GTX-A노선 창릉역 개통 예정(강남 20분) 고양~서울은평 간 도시철도 예정되어 있습니다. 그리고 삼송, 원흥지구와 생활권을 공유하며 스타필드 고양점, 이케아, 롯데 아웃렛 등 수도권에서 최고의 입지로 뽑히고 있습니다.

일단, 양정역세권 공급예정인 S5의 경우 양정역에서 10분 거리에 위치하고 있습니다. 앞으로 초등학교와, 중학교가 설립 예정이며 율석천이 흐르고 있어서 역세권, 학군, 자연환경이 모두 갖추어진 단지입니다.

일단, 양정역 근처에는 아무것도 없습니다. 그렇기 때문에 그 전역 도농역 기준으로 말씀드리겠습니다. 도농역은 다산신도시로 유명합니다. 도농역에서 초역세권인 17년식 힐스테이트 황금산아파트의 경우 현재 호가 7억정도 하고있습니다. 그리고, 최대 9.2억까지 올랐던 단지이고 2억 정도 23년 1월 현재 조정되었네요.

그리고 그 도농역 위에 단지를 보면 1600세대의 대단지인 e편한세상다산의 경우도 현재호가 7.3억 정도입니다. 무려 10억까지 찍었던 단지입니다.

이번에 진행되는 사전청약의 경우 국평 34평 기준에서 4.28억 정도에 분양 예정입니다.  28년 1월에 본청약 예정이며, 대략적으로 2~3년 후인 30~31년 입주 예정이라고 생각하셔야 합니다. 무려 7~8년 뒤에 입주라고 생각하시면 됩니다. 

2단지 아파트 모두 5년 전에 가격은 3~4억대였습니다. 고점대비해서 무려 60% 이상 저렴한 가격이었습니다. 아파트가격은 계속 떨어지고 있어서 무한정 떨어진다고 생각하지만, 토지가, 인플레이션으로 인해서 과연 입주예정인 2030년에는 지금과 같이 4억대에 신축아파트를 들어갈 수 있을까요?

물론 다산신도시라는 입지가 더 좋은 곳과 비교하고, 나눔형 주택이라는 단점이 있지만, 앞으로 7년후에 4억대에 신축에 들어간다는 자체가 말도 안 된다고 생각합니다. 그래서 분양가는 적절하다고 생각합니다.

사전청약

사전 청약이란 본 청약 2~3년 전에 미리 청약하는 제도로 무주택 실수요자의 내 집마련 기회를 앞당기고 수도권 청약 대기수요 해소를 목적으로 공급되는 공공분양주택의 공급시기를 조기화한 제도입니다. 이미 작년 22년부터 사전청약이 진행되고 있습니다.

나눔형 공공주택

나눔형 공공주택을 알기 전에 미리 작년에 발표한 공공주택 50만 호 사전청약에 대해서 알아야 합니다. 국토교통부는 청년과 무주택 서민의 내 집 마련 기회 확대 및 주거사다리 제공을 위한 공공주택 50만 호 공급계획의 11월 28일 부로 입법 및 행정예고 하였습니다.

나눔형 공공주택은 50만중에서 무려 25만 호의 물량을 차지하고 있으며 시세 70% 이하로 분양받는 것으로, 공공에 환매 시 환매조건과 청약자격, 공급비율, 입주자 선정방식 등을 새롭게 규정해서 분양하게 됩니다.

나눔형 공공주택의 경우 5년 동안의 의무거주기간 이후 공공에 환매할 경우 시세차익의 70%를 보장해 주는 것이 특징입니다. 예를 들면 5억의 아파트 가격이 5년 뒤 6억이 되었을 경우 5년 동안 살았던 것을 확인될 경우 시세차익 1억에 대해 7천만 원을 보장해 주는 것입니다. 만약에 5억의 아파트가 4억이 되었을 경우에도 1억을 부담하는 것이 아니라 7천만 원만 부담하면 됩니다.

하지만, 가장 중요한 것은 이렇게 금리가 높은 이때에 연1.9~3%의 금리로 분양가에 80%까지 대출을 받을 수 있다는 최대 메리트가 있기 때문에 내집마련할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

공급 규모

이번 청약에서 나눔형 공공주택의 경우 양정역세권은 549세대 공급합니다. 공급하는 구분에서는 특별공급과 일반공급으로 나누어져 있습니다. 특별공급의 경우 청년, 신혼부부, 생애최초 공급으로 나누어지며, 신혼부부와 생애최초 세대에서 공급이 제일 많이 예정되어 있습니다.

일반공급

1순위

● 입주자 모집공고 (22.12.30) 기준으로 무주택세대 구성원으로 입주자 저축이 가입되어 있는 분
- 무주택 구성원이란 : 신청하는 사람, 배우자, 세대별 주민등록표등본에 등록되어 있다면, 진계존속, 비속까지 포함된다.
● 해당 세대의 총 자산 합계액이 341,000천원 이하 인 분
● 월평균소득액의 100%이므로 4인가구 기준 7,200,809원입니다.
※ 1순위 동일지역 경쟁 시 당첨자 선정 : 3년 이상 무주택세대 구성원으로 월 10만 원 한도 내에서 저축총액 많은 분
● 1순위에 해당하지 않는 지원자는 2순위입니다.

특별공급

신혼부부

● 소득 130% 맞벌이 140%이며 자산 3억 4천1백만 원 이하

● 22.12.30일 현재 수도권(서울, 인천, 경기도)에 거주하며 혼인기간 7년 이내 무주택세대 구성원
- 예비 신혼부부의 경우 사전청약 모집공고일로부터 1년 이내 증명서를 제출해야 함

● 한부모 가족의 경우 만 7세 미만 자녀를 둔 무주택세대 구성원
● 청약저축에 가입하여 6개월 이상 월납입금 6회 이상 납입
신혼부부의 경우 가점표가 있으며, 가점에 의해서 당첨이 결정됩니다. 만약에 가점이 동일할 경우에 잔여공급 가점표를 세로 적용하여 미성년자녀수를 추가하여 평가합니다.

청년

● 소득 140% 이하(4,496,958원)자산 2억 6천만 원 이하 부모 자산 9억 7천5백만 원 이하
● 만 19~만 39세 미만 이하로, 혼인 중이 아니며 과거 주택을 소유한 사실 없는 무주택자
● 청약저축에 가입하여 6개월 이상 월납입금 6회 이상 납입

생애최초

●세대주이며, 현재 생애최초로 주택을 구입하는 무주택구성원
● 입주자 저축 1년이상 지난 사람으로서 월납입금 12회 이상, 선납금 포함해서 600만 원 이상이신 분
● 소득 130% 이하, 자산 3억 4천1백만 원 이하 (소득 100% 이하의 경우 우선공급 대상자)

특이사항

● 남양주시 에서 1년 이상 거주자안에서 물량의 100%를 먼저 당첨자를 뽑습니다. 그리고 기타 지역은 배정물량이 없으며, 남양주시에서 신청결과가 미달이 될 경우에 잔여물량에 대해서 다시 청약을 통해 신청기회가 주어집니다.

사전청약 일정

특공신청일과 일반공급은 신청일이 다릅니다. 신청은 LH청약센터 홈페이지에서 합니다. 일반 청약 HOME에서 하지 않기 때문에 이점 기억하셔야 합니다.

분당은 언제 살 수 있을까라는 주제로 월급쟁이 부자들 유튜브를 보면서 너나위님의 말씀을 정리하고 생각을 정리하였습니다. 과연 분당은 언제쯤 살 수 있는지 알아보겠습니다.

월급쟁이 부자들 

사연자분은 50대 부부이시며 두 명의 아이를 키우고 게시고 전세로 살고 있고, 1 억조금 넘게 가지고 있습니다. 지금 사는 지역은 전세로 살고 있는 아파트는 장기자로써 우상향을 하기 어려울 것 같아서 사는 것은 추천하지 않는다고 합니다. 그래서, 내가 살 수 있는 아파트를 투자를 하는 것을 추천합니다.
즉, 내가 지금 바로 들어갈 수 있는 곳이 아니라. 계속 지켜보면서 투자할 수 있는 시기가 왔을 때 분당을 사놓는 것을 추천합니다.

지금 분당이 얼마인데 어떻게 분당을사?라고 할 수 있지만, 지금 사라는 것이 아니라 지금으로부터 10년 안에 분당을 살 수 있는 기회가 오기 때문에 분당을 임장해놓고 공부해놔야 합니다.

왜 분당이냐?

서울에 들어오기 편한 1기신도시가 일산, 부천, 평촌, 산본, 분당이었고 평지였기 때문에 분당이 가장 좋았습니다. 신도시 개발로 인해서 기획도시로 천당아래 분당일 정도로 살기 좋다고 들어왔습니다. 탄천을 사이로 크게 판교와 분당으로 나눌 수 있습니다. 야탑, 이매 (유해시설이 없음) , 서현동( 시범단지) 수내동(학군 중심지) 정자동 ( 서울에 청담동 느낌) 구미동(분당의 끝부분)입니다.

집값을 나누어보면 30평대 기준으로 호가를 보면 백현동. 수내동 현재 15~16억 사이 이매동도 13~14억 야탑이 10억 정도 분당에서 입지는 백현동, 수내, 서현, 정자, 이매 야탑 이 정도로 생각하면 됩니다.

근데, 10억 이상인데.. 1억으로 어떻게 살까요? 아실을 통해서 과거의 데이터로 파악할 수 있습니다. 분당중앙공원 근처에 샛별라이프 단지를 보면 현재는 10억이 넘어가지만 2017년 정도에는 5천만 원 정도에 살 수 있었습니다. 지금은 아닌데.. 저렇게 될 수 있을까요?..

2016년에 기회가 오기 전에도 지금과 같은 상황이었습니다. 매매는 6억이 넘어가는데 전세는 1~2억대였기 때문에 시간이 흘러 16년도와 같은 기회가 다시 온 겁니다. 시간이 지나면서 매매와 전세가 달라붙을 수 있습니다. 이런 것을 사이클이라고 합니다. 매매는 떨어지는데 전세가가 올라갈 수밖에 없는 이유는 주택은 필수재이기 때문입니다. 바이 하지 않는다고 해서 리브를 할 수밖에 없기 때문입니다. 

시장논리는라는 것은 참무섭습니다. 현재 사람들이 금리로 인해서 월세로 몰려가고 있습니다. 전셋값은 지금 떨어지고 있기 때문에 결국은 월세보다 전세가 유리한 시장이 다시 올 것이고 전세로 몰려들게 돼서 전셋값이 오르게 될 것이고 매매는 하락이 지속되면서 결국은 매매 전세가 붙게 됩니다.

투자는 어렵다

단, 그 시기는 언제가 올진 아무도 모릅니다. 당연히 알 수 없습니다. 여기서 가장 중요한 포인트입니다. 전세가 다시 오르는시기, 매매가 다시 오르는 시기, 부동산 심리가 다시 살아나는 시기는 아무도 모릅니다. 그래서 이런 것들이 강조하는 유튜브 썸네일이나 광고에 사람들이 혹하게 됩니다.

그래서 공부하기 어려운 사람들은 전세가율만 보면 됩니다. 즉, 매매와 전세가가 좁아지면서 전세가율이 올라가는 시기를 꼭 확인하면서 계속 시세트래킹을 하는 것이 답입니다. 그리고, 분당을 3개월이든 6개월이든 계속 분당을 임장하면서 확인해봐야 합니다.

그래서, 계속 보다 보면 분명히 2016년 시기와 같은 상황이 올 수 있습니다. 그리고 지금 분당은 가격적으로 비싸다고 생각합니다. 이러한 기다리는 시기가 언제가 될지는 모르겠지만 반드시 올 수 있습니다. 지금 가지고 있는 돈으로 분명히 살 수 있는 시기가 올 수 있습니다.

투자는 절대로 불로소득이 아닙니다. 내 두려움과 싸울 수 있어야 합니다. 아주 심사숙고를 해야 하고,  투자는 당연히 어렵지만, 내 노후준비를 성공적으로 하기 위해서는 이 어려움을 극복할 수밖에 없다. 요행을 바라면 절대 안 되는 게 투자입니다.

내 생각

전세가율이 높을때를 기다리라는 말씀은 너무 당연한 것입니다. 지금 사람들은 부동산 심리가 너무 위축이 되어서 거래도 안될 정도로 입든지만, 분명 다시 19~21년도처럼 심리가 살아나서 부동산 가격이 오르는 시기는 분명히 올 거라 생각됩니다. 그래서 전세가율이 높을 때까지 기다렸다가 구매를 하되, 계속 그지역을 시세트래킹을 하는 것이 맞습니다. 사람들은 투자를 할 때 요행을 바라고 있습니다. 투자만 하면 당연히 오를 거라 생각하고, 노력 대비 손해 보지 않고 투자하기를 원합니다. 하지만, 영상에도 나왔듯이 그런 것은 절대 없습니다. 어려울 수밖에 없습니다. 하지만, 그 어려운 투자를 이겨내고 해야지만 노후 준비를 할 수 있습니다. 남들과 다르게 살아갈 수 있습니다. 역시 너나위님은 모두가 이해할 수 있도록 왜 투자를 해야 하는지 왜 요행을 바라면 안 되는지를 너무 상세하게 알려주셔서 영상에 도움이 많이 되었습니다. 감사합니다.

어제 23년 1월 30일 부러 특례보금자리론이 정말 출시가 되었습니다. 저번에 특례보금자리론 자격에 대해서 알아보았는데요. 보금자리론이 정말 이득일지에 대해서 렘군님 유튜브를 보면서 자세히 정리해 보았습니다.

특례 보금자리론

일단, 간단하게 특례 보금자리론은 아래 항목과 같이  ✅주택 9억 이하까지  ✅대출한도 5억까지 ✅ LTV 최대 80%억까지  ✅ DSR ❌ 소득 ❌  ✅ 연 3.2%~4.55% 금리 적용받을 수 있습니다. 

더 자세한 내용은 아래 링크에서 알 수 있습니다.

특례 보금자리론 팩트체크

9억이하 주택에서 거래량이 좀 살아날까? 특례보금자리론을 해줘서 집을 살 거다는 아니라고 생각합니다.
첫 번째는 특례보금자리론을 진행했을 때 유리한 것이 있어야 하는데 그렇게 유리하지 않습니다. 
금리차이가 4개 시중은행에서 4.69% 기준이기 때문에 0.5% 차이입니다. 그렇기 때문에 그렇게 유리하지 않습니다.
2011년~2012년 보금자리론에 경우에는 기존과 1.2%까지 차이가 났기 때문입니다.

두 번째는 신규보다는 대환대출을 할 경우가 많아지게 될 것 같습니다. 기존에 집을 구매해서 이자금리가 비싸기 때문에 보금지리론으로 갈아타는 수요가 늘어나게 될 수 도 있습니다.

세 번째는 중도상환수수료가 없기 때문에 전세를 맞추거나 잔금을 쳐야 되는 경우에서 중도상환수수료가 없는 보금자리론을 사용하는 경우가 많아질게 될 것입니다.

11년 당시 서울은 계속 하락하는 시기였습니다. 보금자리론이 갑자기 나오면서 서울이 거래가 되면서 올라간 게 아니라 계속 내려갔습니다.

수도권은 하락기였지만, 지방은 활황기임에도 보금자리론을 많이 사용했습니다. 즉, 사이클로 인해서 지방이 상승을 한 것이었지 보금자리론을 많이 이용해서 거래가 많이 되었기 때문에 부동산 가격이 상승한 것이 아닙니다.
 
원래부터 보즘자리론이 DSR적용 안됬다가, 다시 적용되었다가 이번에 풀어주는 것이기 때문에 큰 혜택처럼 느껴지겠지만 원래 없었습니다. 이 DSR이라는 항목은 현재 전세자금 세입자에게 전세보증금을 내어주지 못하는 경우에 많이 사용될 거라 예상됩니다.

그래서 결론은 큰의미가 없다고 생각합니다.

과거를 복기해보면, 변동금리에서 고정금리인 보금자리론으로 갈아타지 마자 시장에서 금리가 계속 하락하는 현상이 발생하였습니다. 그래서 결국은 보금자리론은 고정금리였기 때문에 변동금리였던 시중은행 상품이 더 낮아지는 경우도 있었습니다.

그래도 이번에 나온 보금자리론의 경우 중도상황 수수료가 무료이기 때문에 시중금리 상품이 더 낮아지게 되면 갈아타도 상관이 없습니다.

무주택자, 1주택자 언제 움직일까?

그래서 무주택자 1주택자는 보금자리론에 의해서는 많이 움직일 것 같지 않습니다. 역시 심리적인 영향이기 때문입니다. 
내 집마련, 1 주택 갈아타기는 좋은 타이밍에 사려고 기대하는 것으로 알고 있습니다. 바로 바닥을 다지고 상승하는 시점입니다. 하지만, 매매가격이 다시 상승을 하더라도, 이게 정말 오른 건지 다시 내려갈 것인지를 모릅니다. 그렇기 때문에, 내 집 주변만 보지 말고, 지역 전체적 평균그래프를 보는 것이 중요하다고 생각합니다. 

금리 진짜 싼가?

현재 23년 1월 30일 기준으로 6억대 아파트 설정, 3억 대출을 받는다고 생각하면 제일 낮은 금리대를 알 수 있습니다. 경남은행 4.31%가 가장 낮은 금리입니다. 보금자리론의 경우 여러 가지 조건이 만족해야 3.55%의 계산결과가 나옵니다. 그래도 시중금리와 0.8% 정도 차이가 나네요.

일단 특례보금자리론 금리를 최저로 받기 위해서는 우대형 주택가격 6억원 이하 and 소득 1억 원 이하여야 합니다.

✅ 아낌e(인터넷 신청) -0.1%

✅ 저소득 : 부부합산 연소득 6천만 원 이하로 신청일 기준 채무자가 만 39세 이하인 경우 0.1% p 우대 

✅ 신혼부부 : 부부합산 연소득 7천만 원 이하로 주택면적 85㎡이하※인 경우 0.2% p 우대

사실, 현실적인 부분만 따지면 만 34세 이하인데 주택가격 6억 이하, 소득 1억 원 이하인 신혼부부 입장에서는 대략 3.55%의 금리로 받을 수 있습니다. 물론, 무주택자나 처분해야하는 1 주택의 경우이기 때문에 디딤돌을 받을 경우 수도 있습니다.

디딤돌

주택도시기금 e든든에서 지원하는 디딤돌의 경우 7천만 원 이하의 경우 연 3%까지 금리를 받을 수 있습니다. 심지어 신혼부부 -0.2%, 생애최초 주택구입자 -0.2% 의경우 2.6%의 금리가 나오게 됩니다.

그리고 디딤돌 상품의 경우도 6억 이하 주택의 경우이기 때문에 사실 6억짜리 집 생애최초 80%까지 나오면 최대 4억까지 나옵니다. 결과적으로는 디딤돌 상품을 먼저 이용하고 그다음에 남은 금액대에서 보금자리론을 이용하시면 좋을 것 같습니다.

다음 달 2월에 사전청약을 하는 것을 알고 게셨나요? 2월 초부터 3기 신도시 고양창릉과 남양주 양정에 1400세대가 넘는 사전청약이 예정되어 있습니다. 사전청약, 나눔형 분양주택 등 모든 것을 알아보겠습니다.

고양창릉 사전청약 분양가 싼가?

고양창릉 사전청약이 예약되어 있는 부지는 교통으로만 경의중앙선 강매역, 3호선 원흥역, GTX-A노선 창릉역 개통 예정(강남 20분) 고양~서울은평간 도시철도 예정되어 있습니다. 그리고 삼송, 원흥지구와 생활권을 공유하며 스타필드 고양점, 이케아, 롯데 아웃렛 등 수도권에서 최고의 입지로 뽑히고 있습니다.

일단, 고양창릉 S3부지에서 가장 가까운 원흥호반베르디움 더퍼스트의 경우 현재 6.5억의 호가를 하고 있으며, 22.1월 10억까지 올라갔던 단지 입니다. 그 옆단지 도래울 파크뷰의 경우 5.9억의 호가를 하고 있으며 21.9월 8.9억까지 올라갔던 단지입니다.

이번에 진행되는 사전청약의 경우 국평 34평 기준에서 5.5억정도에 분양 예정입니다. 근데 이 5.5억은 앞으로 분양해서 26년 3월에 본청약 예정이며, 29년 입주 예정이라고 생각하셔야 합니다. 무려 6년 뒤에 기준에서 5.5억이면 나눔형 공공주택이라도 싸다고 생각이 들었습니다.

5~6년 전 17년~18년 가격 기준으로 도래울파크뷰는 3.8억이었고, 원흥호반의 경우 4억 정도였기 때문에 올해 많이 떨어졌다 하더라도 인플레이션 대비 충분히 많이 올랐습니다.
그렇기 때문에 앞으로 6년뒤에 입주하는 S3구역의 경우 5.5억의 분양가는 적당하다고 생각하며, 원흥 호반대비 거의 12년 차이가 나지만, 비슷한 흐름으로 시세가 형성될 거라 생각됩니다.

사전청약

사전 청약이란 본 청약 2~3년전에 미리 청약하는 제도로 무주택 실수요자의 내 집마련 기회를 앞당기고 수도권 청약 대기수요 해소를 목적으로 공급되는 공공분양주택의 공급시기를 조기화한 제도입니다. 이미 작년 22년부터 사전청약이 진행되고 있습니다.

나눔형 공공주택

나눔형 공공주택을 알기 전에 미리 작년에 발표한 공공주택 50만호 사전청약에 대해서 알아야 합니다. 국토교통부는 청년과 무주택 서민의 내 집 마련 기회 확대 및 주거사다리 제공을 위한 공공주택 50만 호 공급계획의 11월 28일 부로 입법 및 행정예고 하였습니다.

나눔형 공공주택은 50만중에서 무려 25만 호의 물량을 차지하고 있으며 시세 70% 이하로 분양받는 것으로, 공공에 환매 시 환매조건과 청약자격, 공급비율, 입주자 선정방식 등을 새롭게 규정해서 분양하게 됩니다.

나눔형 공공주택의 경우 5년 동안의 의무거주기간 이후 공공에 환매할 경우 시세차익의 70%를 보장해 주는 것이 특징이다. 예를 들면 5억의 아파트 가격이 5년뒤 6억이 되었을 경우 5년 동안 살았던 것을 확인될 경우 시세차익 1억에 대해 7천만 원을 보장해 주는 것입니다. 만약에 5억의 아파트가 4억이 되었을 경우에도 1억을 부담하는 것이 아니라 7천만 원만 부담하면 됩니다.

공급 규모

이번 청약에서 나눔형 공공주택의 경우 고양은 877세대, 양정역세권은 549세대 공급합니다. 공급하는 구분에서는 특별공급과 일반공급으로 나누어져 있습니다. 특별공급의 경우 청년, 신혼부부, 생애최초 공급으로 나누어 지며, 신혼부부와 생애최초 세대에서 공급이 제일 많이 예정되어 있습니다.

일반공급

1순위

● 입주자 모집공고 (22.12.30) 기준으로 무주택세대 구성원으로 입주자 저축이 가입되어 있는 분
- 무주택 구성원이란 : 신청하는사람, 배우자, 세대별 주민등록표등본에 등록되어 있다면, 진계존속, 비속까지 포함된다.
● 해당 세대의 총 자산 합계액이 341,000천원 이하 인 분
● 월평균소득액의 100%이므로 4인가구 기준 7,200,809원입니다.
※ 1순위 동일지역 경쟁 시 당첨자 선정 : 3년 이상 무주택세대 구성원으로 월 10만 원 한도 내에서 저축총액 많은 분
● 1순위에 해당하지 않는 지원자는 2순위입니다.

특별공급

신혼부부

● 소득 130% 맞벌이 140%이며 자산 3억 4천1백만 원 이하

● 22.12.30일 현재 수도권(서울, 인천, 경기도)에 거주하며 혼인기간 7년 이내 무주택세대 구성원
- 예비 신혼부부의 경우 사전청약 모집공고일로부터 1년 이내 증명서를 제출해야 함

● 한부모 가족의 경우 만 7세 미만 자녀를 둔 무주택세대 구성원
● 청약저축에 가입하여 6개월 이상 월납입금 6회 이상 납입
신혼부부의 경우 가점표가 있으며, 가점에 의해서 당첨이 결정됩니다. 만약에 가점이 동일할 경우에 잔여공급 가점표를 세로 적용하여 미성년자녀수를 추가하여 평가합니다.

청년

● 소득 140% 이하(4,496,958원)자산 2억 6천만 원 이하 부모 자산 9억 7천5백만 원 이하
● 만 19~만 39세 미만 이하로, 혼인 중이 아니며 과거 주택을 소유한 사실 없는 무주택자
● 청약저축에 가입하여 6개월 이상 월납입금 6회 이상 납입

생애최초

●세대주이며, 현재 생애최초로 주택을 구입하는 무주택구성원
● 입주자 저축 1년이상 지난 사람으로서 월납입금 12회 이상, 선납금 포함해서 600만 원 이상이신 분
● 소득 130% 이하, 자산 3억 4천1백만 원 이하 (소득 100% 이하의 경우 우선공급 대상자)

특이사항

● 고양시에서 1년 이상 거주자안에서 물량의 30%를 먼저 당첨자를 뽑습니다. 그리고 나머지 20%는 고양시에서 낙첨자 + 경기도를 합쳐서 다시 당첨자를 뽑습니다. 그리고 또 여기서 낙참자 + 나머지 50%를 다시 선정하게 됩니다.

사전청약 일정

특공신청일과 일반공급은 신청일이 다릅니다. 신청은 LH청약센터 홈페이지에서 합니다. 일반 청약 HOME에서 하지 않기 때문에 이점 기억하셔야 합니다.