어제 23년 1월 30일 부러 특례보금자리론이 정말 출시가 되었습니다. 저번에 특례보금자리론 자격에 대해서 알아보았는데요. 보금자리론이 정말 이득일지에 대해서 렘군님 유튜브를 보면서 자세히 정리해 보았습니다.
특례 보금자리론
일단, 간단하게 특례 보금자리론은 아래 항목과 같이 ✅주택 9억 이하까지 ✅대출한도 5억까지 ✅ LTV 최대 80%억까지 ✅ DSR ❌ 소득 ❌ ✅ 연 3.2%~4.55% 금리 적용받을 수 있습니다.
더 자세한 내용은 아래 링크에서 알 수 있습니다.
특례 보금자리론 팩트체크
9억이하 주택에서 거래량이 좀 살아날까? 특례보금자리론을 해줘서 집을 살 거다는 아니라고 생각합니다.
첫 번째는 특례보금자리론을 진행했을 때 유리한 것이 있어야 하는데 그렇게 유리하지 않습니다.
금리차이가 4개 시중은행에서 4.69% 기준이기 때문에 0.5% 차이입니다. 그렇기 때문에 그렇게 유리하지 않습니다.
2011년~2012년 보금자리론에 경우에는 기존과 1.2%까지 차이가 났기 때문입니다.
두 번째는 신규보다는 대환대출을 할 경우가 많아지게 될 것 같습니다. 기존에 집을 구매해서 이자금리가 비싸기 때문에 보금지리론으로 갈아타는 수요가 늘어나게 될 수 도 있습니다.
세 번째는 중도상환수수료가 없기 때문에 전세를 맞추거나 잔금을 쳐야 되는 경우에서 중도상환수수료가 없는 보금자리론을 사용하는 경우가 많아질게 될 것입니다.
11년 당시 서울은 계속 하락하는 시기였습니다. 보금자리론이 갑자기 나오면서 서울이 거래가 되면서 올라간 게 아니라 계속 내려갔습니다.
수도권은 하락기였지만, 지방은 활황기임에도 보금자리론을 많이 사용했습니다. 즉, 사이클로 인해서 지방이 상승을 한 것이었지 보금자리론을 많이 이용해서 거래가 많이 되었기 때문에 부동산 가격이 상승한 것이 아닙니다.
원래부터 보즘자리론이 DSR적용 안됬다가, 다시 적용되었다가 이번에 풀어주는 것이기 때문에 큰 혜택처럼 느껴지겠지만 원래 없었습니다. 이 DSR이라는 항목은 현재 전세자금 세입자에게 전세보증금을 내어주지 못하는 경우에 많이 사용될 거라 예상됩니다.
그래서 결론은 큰의미가 없다고 생각합니다.
과거를 복기해보면, 변동금리에서 고정금리인 보금자리론으로 갈아타지 마자 시장에서 금리가 계속 하락하는 현상이 발생하였습니다. 그래서 결국은 보금자리론은 고정금리였기 때문에 변동금리였던 시중은행 상품이 더 낮아지는 경우도 있었습니다.
그래도 이번에 나온 보금자리론의 경우 중도상황 수수료가 무료이기 때문에 시중금리 상품이 더 낮아지게 되면 갈아타도 상관이 없습니다.
무주택자, 1주택자 언제 움직일까?
그래서 무주택자 1주택자는 보금자리론에 의해서는 많이 움직일 것 같지 않습니다. 역시 심리적인 영향이기 때문입니다.
내 집마련, 1 주택 갈아타기는 좋은 타이밍에 사려고 기대하는 것으로 알고 있습니다. 바로 바닥을 다지고 상승하는 시점입니다. 하지만, 매매가격이 다시 상승을 하더라도, 이게 정말 오른 건지 다시 내려갈 것인지를 모릅니다. 그렇기 때문에, 내 집 주변만 보지 말고, 지역 전체적 평균그래프를 보는 것이 중요하다고 생각합니다.
금리 진짜 싼가?
현재 23년 1월 30일 기준으로 6억대 아파트 설정, 3억 대출을 받는다고 생각하면 제일 낮은 금리대를 알 수 있습니다. 경남은행 4.31%가 가장 낮은 금리입니다. 보금자리론의 경우 여러 가지 조건이 만족해야 3.55%의 계산결과가 나옵니다. 그래도 시중금리와 0.8% 정도 차이가 나네요.
일단 특례보금자리론 금리를 최저로 받기 위해서는 우대형 주택가격 6억원 이하 and 소득 1억 원 이하여야 합니다.
✅ 아낌e(인터넷 신청) -0.1%
✅ 저소득 : 부부합산 연소득 6천만 원 이하로 신청일 기준 채무자가 만 39세 이하인 경우 0.1% p 우대
✅ 신혼부부 : 부부합산 연소득 7천만 원 이하로 주택면적 85㎡이하※인 경우 0.2% p 우대
사실, 현실적인 부분만 따지면 만 34세 이하인데 주택가격 6억 이하, 소득 1억 원 이하인 신혼부부 입장에서는 대략 3.55%의 금리로 받을 수 있습니다. 물론, 무주택자나 처분해야하는 1 주택의 경우이기 때문에 디딤돌을 받을 경우 수도 있습니다.
디딤돌
주택도시기금 e든든에서 지원하는 디딤돌의 경우 7천만 원 이하의 경우 연 3%까지 금리를 받을 수 있습니다. 심지어 신혼부부 -0.2%, 생애최초 주택구입자 -0.2% 의경우 2.6%의 금리가 나오게 됩니다.
그리고 디딤돌 상품의 경우도 6억 이하 주택의 경우이기 때문에 사실 6억짜리 집 생애최초 80%까지 나오면 최대 4억까지 나옵니다. 결과적으로는 디딤돌 상품을 먼저 이용하고 그다음에 남은 금액대에서 보금자리론을 이용하시면 좋을 것 같습니다.
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