김승호 회장님의 저서 사장학개론의 책을 읽으면서 느꼈던 내용 월급쟁이 부자들의 영상을 보면서 느꼈던 내용에 대해서 정리해 보겠습니다.
김승호 사장학개론
실패는 여러번 올 것이고 성공은 단 한번 올것이다. 실패란 삶의 일부라는 사실을 인식해야 한다. 그러니 실패해도 두려워하거나 창피해 하지 말것을 권한다. 모든 사람은 실수하고 실패한다는 것을 받아들이면 오히려 실패를 딛고 일어나는 것이 자연스러워 진다.
실패를 축하하고 실패에서 긍정적 요소를 찾아보고 무엇을 배웠는지 살펴보는 것이 중요하다.
무엇보다 절대로 포기하지 마라 끈기와 인내는 결국 모든 실패를 이익으로 돌려놓는다. 무엇이 실패로 이어졌는지 스스로 평가해 동일한 실수를 하지 않도록 하면 그 실패는 이미 가치를 가진 것이다.
다시 도전하는 것을 두려워하지 말고 이전의 실패 때문에 새로운 목표를 만드는 데 주저하지 마라.
실패는 학습 과정의 자연스러운 부분임을 기억하면 언제든 다시 도전하게 된다.
성공은 힘든 여정이다. 성공한 것 같았는데 실패가 문 앞에 서 있는 경우를 여러 번 만날 것이다. 당신이 실패했다는 이야기는 도전했다는 뜻이고 거듭 실패했다는 이야기는 그럼에도 또 도전했다는 이야기다.
어쩌다 보면 포기 해야겠다고 생각이 들 때가 올것이다. 바로 그때다. 그때가 바로 당신이 다른 인생을 살 기회의 순간이 온 것이다. 실패는 도전에 견디지 못한다. 성공한 후에는 당신의 모든 실패는 자랑이 될 것이다.
부동산 투자
"부자가 되어야겠지라고 마음먹지만, 상승기때에는 투자를 잘했다고 생각하지만 가격이 떨어지면 노력들이 아무것도 아니라고 생각합니다." 투자의 베스트는 거의 오지 않습니다. 모든 투자가 성공할 수 없습니다. 여러 건의 투자에서 성공하는 한두개가 전체 수익을 좌우하게 됩니다. 부자가 아닌 주변사람들과 똑같은 기준을 가지고 실패했다고 생각하지 말아야 합니다. " 그럼 이렇게 하락하는데 언제까지 견뎌야 할까요? 1. 원칙 없이 샀다면 지금바로 팔아야 된다. 2. 원칙을 가지고 샀지만 ... 최소 5년은 봐야 합니다. 내가 어느정도 기준을 맞추고 투자를 했다면 5년정도의 시간은 충분히 감내해야 합니다. 실패에 대한 잘못된 기준으로 안좋은 의사결정을 하면 안됩니다. 서울 부동산은 7년을 올랐는데 이제 1년 하락한 것에 사람들은 투자를 망했다고 생각하고 아픔에 대해서 심각하게 생각합니다. 정말 자본주의에는 감정이 없다는 것을 뼈저리게 느껴야 한다.
5울이 넘어가는 현재 아직 전국, 수도권, 5대광역시의 평균을 기준으로 마이너스 이지만 -0.1대로 대부분 회복세를 보이고 있습니다. 그리고 매매상승률을 보면 세종, 화성, 송파, 성남, 청주가 이번주에 상승률 상위에 랭커되고 있으며 지속적으로 한두개의 구에서 매주바다 상승지역이 나오는것으로 파악됩니다.
하지만, 제일 많이 오른 세종의 0.09% 대는 상승이라고 말하기에는 무의미 하며 바닥을 다지고 있다고 생각하시면 되겠습니다. 그럼 세종이 얼마나 올랐는지 살펴볼까요?
지방 부동산 시장
올해만 무려 50건이 거래가 되어온 가온 1단지 힐스테이트 세종2차의 경우 24평기준 최대 6.2억까지 갔던 였는데 올해 초 3.8억을 찍고 현재 4억대 초중반의 실거래를 형성하고 있으며 중층기준으로 4.5억의 매매 호가를 보이고 있습니다. 하락은 거의 40%까지 하였지만 현제 어느정도 반등의 기미가 보인다고 할 수 있습니다.
송파 부동산 시장
송파 부동산 시장도 현재 0.08% 정도 올랐다는 수치가 나오고 있습니다. 역시 세대수가 많은 만큼 올해 헬리오시티가 153건으로 많은 거래량을 보이고 있는데요. 더 자세히 살펴보겠습니다. 최대 23억까지 찍었던 34평의 경우 이상거래를 제외하고 16억대까지 떨어졌으며 현재 18억후반에 꾸준히 거래가 되고 있습니다. 현재 저층을 제외하고 18.5억 선에서 호가를 보이고 있으며 반등이라고 하기보다 바닥을 다지고 있다는 표현이 적절하다고 판단됩니다.
결론적으로 아직까지 서울 거래량이 이상적으로 늘어나고 있다 연령별 비율이 늘어나고 있다 반등이 오고있다는 정확하게는 알 수 없으며 특례보금자리론의 영향으로 거래가 많이 늘어난 것은 사실입니다. 또한, 현재 서울청약 시장은 대부분 완판분위기를 이끌고 있으며 다른 지역에서도 괜찮은 경쟁률이 나오기 때문에 앞으로 대출규제 해제, DSR 규제 해제와 같은 큰 내용들이 더 나올경우 부동산이 다시한번 좋은 영향이 가지 않을까 생각합니다.
국토교통부 등 정부 관계 부처는 '전세 사기 피해자 지원 및 주거 안정 방안'을 발표했습니다. 이 방안에는 정부와 여당이 이날 국회에 발의하는 특별법과 추가 금융, 세제지원 등의 내용이 포함되어 있습니다. 이제 국회에서는 여야가 각자 발의한 특별법 발의안을 논의하고, 합의해 최종안을 만들 것으로 예상됩니다.
정부가 내놓은 피해자 지원 방안은 크게 세 가지로 구성됩니다. 첫째로, 임차 주택을 낙찰받을 수 있도록 거주주택 특례 지원을 제공합니다. 둘째로, 계속해서 거주를 희망하는 경우 공공이 매입한 후 임대 주택으로 공급합니다. 마지막으로, 생계가 곤란한 피해자에게 긴급 자금과 복지 지원을 제공합니다.
1. 임차 주택을 낙찰받을 수 있도록 특례 지원
1) 임차 주택에 대해 직접 경매 유예‧정지 신청 가능, 우선 매수권 부여(희망 시 LH 우선매수권 양도가능) ,
피해 임차인이 직접 경매 유예‧정지 신청 가능하며, 정부도 법적근거에 따른 요청을 통해 경․공매 유예 이행력 제고
피해 임차인이 거주 중인 주택이 경․공매될 경우, 피해 임차인에게 우선 매수할 수 있는 권한 부여
임대인의 전체 세금체납액을 개별주택별로 안분하고, 주택 경매시 조세당국은 해당 주택의 세급체납액만 분리 환수
2) 피해자가 주택을 낙찰 받을 시 금융지원 세제지원
주택기금 구입자금대출디딤돌 시 최우대요건인 신혼부부와 동일한 기준을 적용(금리 최대 2.7%)하고, 거치기간도 연장(1→3년)
특례보금자리론은 금리 인하(금리 최대 3.95%), 개선된 상환조건 등으로 제공
민간금융사에 대한 LTV·DSR 등 대출규제도 완화( 4억 한도 내에서 비규제 80%, DSR 적용 배제)
기존 임차주택 낙찰 시 취득세와 등록면허세를 면제하고 3년 간 재산세도 감면
2. 임차 주택을 공공임대로 제공
낙찰을 원하지 않지만 기존 주택에서 계속 거주하고자 하는 전세 사기 피해자는 우선 매수 권을 활용하여 LH가 매입한 후 공공임대주택으로 제공받을 수 있습니다.
1) 금년 매입임대 사업(23년 3.5만호, 6.1조원)을 활용하여 신속하게 공급합니다. 전세사기 피해자는 소득․자산요건 고려 없이 매입임대 입주자격 부여합니다.
3. 긴급자금 및 복지지원
기존 긴급복지 요건 충족시 지원종류에 따라 대상요건(1인가구 기준 소득 월 156만원,재산 3억 1000만원, 금융 재산 600만원 이하)에 따라 생계비, 의료비, 주거비를 지원받게 됩니다.
생계비(월 62만원)
의료비(300만원 이내)
주거비(월 40만원)
추가적으로 전세사기 처벌을 강화할 예정입니다. 국토부에서 기획조사를 대폭 확대 예정이며 전세사기 의심건은 선제적 수사의뢰 예정입니다.
23년 4월까지 인천 분양권 정보에 대해서 알아보려고 합니다. 4월 9일 전매제한이 해제되면서 송도, 부평, 서구 등 인천 분양권 상황에 대해서 살펴보겠습니다.
연수구 분양권
힐스테이트크레크 송도3차
연수구 분양권에서 23년 10월 입주예정인 힐스테이트레이크 송도 3차 분양권은 34평 기준으로 저층 무피에서 1억까지 다양하게 분양권이 나와있습니다. 저층이라 하더라도 45층에서 1/3 해서 15층 아래 매물들이기 때문에 저층이라기 뭐 한 층도 있으며 마이너스피도 심심치 않게 볼 수 있습니다. 현재 7.5~8억 사이에 시세를 형성하고 있으며 최고가 10.2억까지 갔던 단지입니다.올해 1월에서 현재 4월 21일을 기준으로 26건의 거래가 있었으며 매달 꾸준히 거래가 되고 있는 것으로 보입니다. 현재 실거래 시세는 8억 초반으로 형성되어 있습니다.
송도자이크리스털오션
송도자이크리스털오션은 송도에서 바다뷰가 보이는 단지 중에 하나로 분양단지 중 하나로 24년 5월에 입주예정입니다. 이번 4월 이후 분양권이 풀려서 현재 34평 기준으로 4건이 거래되었으며 7억대 후반~8억대 초반 실거래가 있으며 현재 호가로 7억대 중후반 형성되어 있습니다. 분양가 대비해서4천~1.5억 사이로 P가 형성되어 있습니다. 하지만 5천만 원 대 이하의 P가 제일 많고 저층이 많이 있습니다.
송도럭스오션 SK뷰
송도럭스오션 SK뷰는 분양가 국평 8억 중~후반대로 나와서 논란이 있었던 단지입니다. 입주는 25년 3월 예정이며 현재 -2000만 원 ~오션뷰는 1.5억까지 형성되어 있습니다. 분양가 처음부터 높았기 때문에 무피 매물들도 많이 나오고 있으며 크리스털오션뷰보다 분양가가 높았기 때문에 피가 거의 형성되지 않은 것으로 보입니다.
6공구는 대부분 8억대의 시세를 형성하고 있으며 아직까지 실거래 정보는 없습니다.
송도자이더스타
송도자이더스타 또한 미계약 35%까지 가면서 줍줍에서 완판 되었던 단지이며 국평 34평 분양가가 9억 초반중반을 육박하면서 이야기가 많았던 단지입니다. 지금 시세는 어떻게 될까요?
저층은 9억 이하 단지에서 p1000만 원이 형성되어 있으며 9억이 넘어가는 대부분의 세대에서는 무피로 나오면서 8억대 후반에서 9억대 후반까지 다양한 게 호가가 나오고 있습니다. 그리고 최근에 14층이 9.6억에 거래가 되면서 처음 실거래가 찍혔습니다.
이렇게 송도 6공구의 경우 분양권은 34평 기준 8억대에서 많게는 9억대 후반까지 시세가 나오고 있으며 그렇게까지 많이 거래는 되고 있지 않고 있습니다.
추가적으로 국제업무지구역 근처 분양권은 더샵 송도아크베이 국평 8.3억 호가(p1 억 형성), 힐스테이트송도더스카이 호가 7.8~8.5억 호가(p1~1.5억 형성), 송도국제도시디엠시티 호가 7.7~8.5억 호가(1.5~ 2억 형성)로 대부분 국평 34평 기준으로 분양가가 6억 후반에서 7억 초반으로 분양했기 때문에 주변시세 8억대에 맞춰서 피가 형성되어 있는 것으로 보입니다.
송도 분양권 결론
송도 분양권은 이번 4월 9일 이후에 분양권들이 대부분 풀렸지만 생각보다 많이 거래가 되고 있지는 않습니다. 분양권 기준으로 국평 34평은 적게는 7억 후반에서 바다뷰 9억 후반까지 시세가 형성되어 있으며 대부분 평균 8억대의 호가를 보이고 있습니다. 아무래도 분양가 자체가 8억대였기 때문에 피가 형성되어 있지 않은 단지들이 많은 것으로 보이며 피가 1억 이상 있는 단지의 경우 바다뷰 이거나, 분양가가 낮았던 단지가 8억으로 시세가 맞춰지는 형태였습니다.
분양권 전매제한 완화 4월 중으로 시행됩니다. 매달 정부에서 새로운 정책을 발표하는 것 같은데요. 23년 1월 3일에 발표한 23년 주요 정책 과제에 발표했던 내용이었습니다. 자세히 정리해 보도록 하겠습니다.
분양권 전매제한이란?
전매 제한이란 분양하는 아파트가 당첨되었을 때 가지게 되는 분양권을 규정된 기간 동안 다시 판매하는 것을 제한하는 제도입니다. 지나친 투기 수요를 억제하고 실수요자를 위한 주택수급 등 시장을 안정화를 위해서 시행된 제도입니다.
현행은 수도권 전매 제한 기간이 수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년간의 전매 제한이 적용 중이었어요
물론, 수도권과 비수도권, 분양권 상한제 적용 여부에 따라서 전매제한이 적용되는 경우게 다릅니다.
수도권의 경우 분양가 상한제 적용 여부 및 시세 대비 분양가 수준, 규제지역 지정 여부, 『 수도권 정비계획법 』상 권역 구분 등에 따라 최소 6개월에서 최대 10년까지 차등 적용되고 있었지요
비수도권의 경우는 분양가 상한제 적용 여부, 규제지역 지정 여부, 『 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 』 상 용도지역 구분 등에 따라 최대 4년까지 적용되어 왔어요
현재의 전매 제한은 규제 수준이 과도하고 그 제도가 복잡해서 실제로 청약에 당첨되는 사람조차도 이해하기 어렵고 부동산 분양시장이 어려운 상황을 감안해서 정부에서 분양권 전매제한 완화를 시행함으로써 시장을 살리고 절차를 간소화하고자 시행하는 것입니다.
분양권 전매제한 완화
분양권 전매제한 완화가 되면서 수도권의 전매제한 기간은 최대 10년에서 공공택지 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화된다. 비수도권은 공공택지 및 규제지역은 1년, 광역시 도시 지역은 6개월, 그 외 지역은 전면 폐지가 됩니다. 이는 시행령 개정 이전에 분양을 마친 아파트에도 소급 적용됩니다.
분양권 전매제한 완화 이후
분양권 전매제한 완화 이후에 부동산 플랫폼 '직방'에 따르면 4월 29개 단지, 총 세대수 2만7399세대 중 1만 9495세대가 일반 분양을 준비하고 있다고 밝혔습니다. 지난해 같은 기간 물량과 비교해 총세대수는 1만 2783세대, 일반분양은 7070세대가 증가할 것으로 조사되고 있습니다. 추가적으로 1월 3일에 발표한 정책에 대해서 자세하게 정리하도록 하겠습니다. 이상 부동산 알려드리는 레디였습니다.
북천안자이포레스 입주공고가 나왔습니다. 이번 분양의 경우 분양전환 포기 및 부적격에 대한 공가잔여 378세대 입주공고입니다. 분양가에 대한 생각과 입주공고에 대해서 분석해 보도록 하겠습니다.
북천안자이포레스트
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충청남도 천안시 서북구 성거읍 성거길 20번지 일원에 위치하는 북천안자이 포레스트의 분양 소식을 전해드리도록 하겠습니다. 지하2층~지상26~29층의 규모로 총 10개 동으로 나뉘며 1,348세대가 공급됩니다. 우선 분양전환 등 970세대를 제외한 378세대에서 기관추천 특별공급 35세대, 다자녀가구 특별공급 35세대, 신혼부부 특별공급 72세대, 생애최초 특별공급 92세대, 노부모부양 특별공급 10세대 포함하여 분양하게 됩니다.
북천안자이포레스트의 경우 이미 2016년식이기 때문에 7년정도 지난 단지이며 23년 7월 3일까지 잔금을 내야 하기 때문에 청약하실 때 주의하시기 바랍니다.
북천안자이포레스트 입지분석
교통
북천안자이는 직주근접형 주거단지입니다. 천홍일반산업단지와 충남테크노파크, 농축산물류센터, 천안2,3,4 일반산업단지, 삼성 디스플레이&SDI, 안성 2,3,4 일반산업단지 등이 있습니다. 또 북천안자이 포레스트는 전국 어느 곳으로도 이동이 편리한 사통팔달 교통망이 펼쳐집니다. 북천안 IC와 천안 IC, 경부고속도로, 천안대로(1번 국도), 경부선(1호선) 직삭역, 두정역, 망향로(23번 지방도), KTX 천안아산역 등 다양한 교통망이 있어서 대중교통이나 자차 모두 편리하게 이동이 가능합니다.
하지만, 지도에서 볼 수 있듯이 두정역/ 직산역까지 거래가 있으며 주변에 생활 여건이 없다는 단점이 있습니다.
환경 및 학군
북천안자이 포레스트는 성거초 5분거리, 충남예술고등학교 교육환경을 갖추고 있으며 성거도서관, 주변에 단국대/상명대/호서대 천안캠퍼스, 백석대학교 있어서 관련 직군이 살기에 편리할 것으로 예상됩니다. 성거초등학교의 경우 학급당 학생수가 21명으로 학생수가 조금 있는 편입니다.
하지만, 가까운 대형마트가 천안터미널의 이마트이며 무려 30분 거리에 있습니다. 그리고 주변에 상가/신축상권 등 환경적으로 빈 공터가 많으며 대중교통으도 불편한 느낌입니다.
그래도 성거산 등산로 및 계곡 유원지, 대조산 각원사 (좌불상), 성거산 만일사, 천흥저수지, 천흥사절터 및 5층 석탑 등 인근에 산이 많아서 맑고 쾌적한 공기를 마실 수 있으며 등산을 하며 건강을 돌보실 수 있는 환경입니다
북천안자이 포레스트의 경우 5년 임대 후 분양전환되는 잔여세대 분양이기 때문에 당첨 후 계약금 10%를 지급 후에 3개월 후 잔금까지 납부해야 하는 일정입니다.
분양가를 알아보면 24평 기준 1.6억 , 34평 기준 2.3억으로 평당 670~700만원 수준입니다. 국평 34평이 2억대 초반이라니 너무 싸 보이죠? 정말 싼 지 다시 한번 분석해 보도록 하겠습니다.
사실 주변아파트와 비교해볼 수가 없습니다. 약 10분 거리에 있는 98년식 구축 삼일아파트의 경우 24평 1.1억에 나와 있습니다. 주변 유의미한 단지가 3개 이하이기 때문에 비교해 볼 수 없습니다.
그럼 그나마 가까운 직산역과 두정역근처 단지와 비교해 보도록 하겠습니다.
직산역에서 10분거리인 직산읍의 단지들입니다. 국평 34평 기준으로 1.8~2.6억까지 시세가 형성되어 있습니다. 물론, 신축아파트가 아니라 05년식 근처이며 최근 신축인 월드메르디앙(20년식), 한양수자인(19년식)의 경우 24평 이하의 평수밖에 없기 때문에 대부분 2억대 초반을 형성하고 있습니다.
분양가만 생각했을때 북천안자이 포레스트와 무려 5~8천만 원 차이가 나기 때문에 안전마진이 있는 것이 아닌가?라고 할 수 있지만, 직산읍 주변 단지가 훨씬 입지적으로 좋기 때문에 분양가가 싸다고 할 수 없습니다.
그럼 최근에 분양했던 그나마 가까운 단지를 비교해 볼까요? 두정역과 직산역 가운데에 위치하고 있는 부대동 천안부성지구 한라비발디와 우남퍼스트빌입니다.
우남퍼스트빌은 전평형 미달되었으며 올해 2월에 천안부성지구 한라비발디는 1.78:1이란는 경쟁률이 있었지만 결국 30% 이상이 계약을 안 하면서 미분양 줍줍까지 갔던 단지입니다.
물론, 4억대라는 분양가로 인한 문제가 있었지만 초중고가 근처에 있으며 두정역과 가깝기 때문에 그나마 입지적으로 좋다고 할 수 있습니다.
그리고, 두정역 초역세권 단지의 경우 09년식 천안두정푸르지오 호가 2억 후반대, 20년식 효성해링턴 4억 초반대에 거리가 이루어지고 있기 때문에 과연 2억 중반의 16년식 북천안자이 포레스트가 분양가적으로 메리트가 있는것인지 의문이긴 합니다.
북천안자이포레스트 최종분석
1. 평당 600만원대 분양가 메리트
2. 즉시 입주가능하며 바로 팔 수 있는 전매가능
3. 비교단지 분석 (34평 기준)
- 두정역 해링턴 플레이스(20년식) : 4억 초반
- 천안두정푸르지오(09년식) : 2억 후반
- 직산읍 한양수자인 (20년식) 24평 기준 2억 초반
사실, 안전마진은 없다고 생각합니다. 모두 북천안자이 포레스트에 비해서 입지적으로 상위 지역이며, 같은 금액대 이면 상위지역에 구축단지를 알아볼 것 같습니다.
2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가 상한제 미적용
3. 전매제한 : 없음
4. 중도금대출 : 중도금대출 없고 23년 7월까지 잔금납부해야 함
5. 최종의견
북천안자이포레스트는 5년 임대분양 후 분양전환되는 아파트이기 때문에 생각보다 적은 300세대 정도의 입주자 모집공고입니다. 주변 환경만 보아도 북천안자이를 제외하고는 제대로 된 상권이 형성되어 있지 않지만 초등학교 고등학교가 근접해 있긴 합니다. 그리고 34평이 2억대 초반이라고? 할 정도로 분양가에 혹하긴 하지만 두정역 주변에 준구축 단지들이 2억대 중후분이기 때문에 저라면 두정역 근처로 매물들을 털어볼 것 같습니다.
그래서 청약 입지 전체적으로 아쉬우며 최근 천안의 청약시장 분위기가 좋지 못하기 때문에 경쟁률이 그렇게 높지 않을 거라 생각됩니다. 청약에 도움 되시길 바랍니다. 이상 북천안자이 포레스트 분석하는 레디였습니다.
