북천안자이포레스트 입주공고 분석 및 분양가 적정한가?

북천안자이포레스 입주공고가 나왔습니다. 이번 분양의 경우 분양전환 포기 및 부적격에 대한 공가잔여 378세대 입주공고입니다. 분양가에 대한 생각과 입주공고에 대해서 분석해 보도록 하겠습니다.

북천안자이포레스트

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충청남도 천안시 서북구 성거읍 성거길 20번지 일원에 위치하는 북천안자이 포레스트의 분양 소식을 전해드리도록 하겠습니다. 지하2층~지상26~29층의 규모로 총 10개 동으로 나뉘며 1,348세대가 공급됩니다. 우선 분양전환 등 970세대를 제외한 378세대에서 기관추천 특별공급 35세대, 다자녀가구 특별공급 35세대, 신혼부부 특별공급 72세대, 생애최초 특별공급 92세대, 노부모부양 특별공급 10세대 포함하여 분양하게 됩니다.

홈페이지 : https://www.xi.co.kr/BCX

 

북천안자이포레스트의 경우 이미 2016년식이기 때문에 7년정도 지난 단지이며 23년 7월 3일까지 잔금을 내야 하기 때문에 청약하실 때 주의하시기 바랍니다.

 

 

북천안자이포레스트 입지분석

교통

북천안자이는 직주근접형 주거단지입니다. 천홍일반산업단지와 충남테크노파크, 농축산물류센터, 천안2,3,4 일반산업단지, 삼성 디스플레이&SDI, 안성 2,3,4 일반산업단지 등이 있습니다. 또 북천안자이 포레스트는 전국 어느 곳으로도 이동이 편리한 사통팔달 교통망이 펼쳐집니다. 북천안 IC와 천안 IC, 경부고속도로, 천안대로(1번 국도), 경부선(1호선) 직삭역, 두정역, 망향로(23번 지방도), KTX 천안아산역 등 다양한 교통망이 있어서 대중교통이나 자차 모두 편리하게 이동이 가능합니다. 

하지만, 지도에서 볼 수 있듯이 두정역/ 직산역까지 거래가 있으며 주변에 생활 여건이 없다는 단점이 있습니다.

 

환경 및 학군

북천안자이 포레스트는 성거초 5분거리, 충남예술고등학교 교육환경을 갖추고 있으며 성거도서관, 주변에 단국대/상명대/호서대 천안캠퍼스, 백석대학교 있어서 관련 직군이 살기에 편리할 것으로 예상됩니다.  성거초등학교의 경우 학급당 학생수가 21명으로 학생수가 조금 있는 편입니다.

 

하지만, 가까운 대형마트가 천안터미널의 이마트이며 무려 30분 거리에 있습니다. 그리고 주변에 상가/신축상권 등 환경적으로 빈 공터가 많으며 대중교통으도 불편한 느낌입니다. 

 

그래도 성거산 등산로 및 계곡 유원지, 대조산 각원사 (좌불상), 성거산 만일사, 천흥저수지, 천흥사절터 및 5층 석탑 등 인근에 산이 많아서 맑고 쾌적한 공기를 마실 수 있으며 등산을 하며 건강을 돌보실 수 있는 환경입니다

 

 

입주자 모집 공고

북천안자이 포레스트 모집공고.pdf

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북천안 자이 포레스트 모집일정

 

• 특별공급 : 2023년 4월 10 (월)
• 일반공급 1순위 : 2023년 4월 11 (화)
• 일반공급 2순위 : 2023년 4월 12 (수)
• 당첨자 발표 : 2023년 4월 18 (화)
• 서류접수 : 2023년 4월 19 (수) ~ 4월 28일 (금)
• 계약체결 : 2023년 5월 2일 (화) ~ 5월 4일 (목)

북천안 자이 포레스트 분양가 및 분양가 분석

북천안자이 포레스트의 경우 5년 임대 후 분양전환되는 잔여세대 분양이기 때문에 당첨 후 계약금 10%를 지급 후에 3개월 후 잔금까지 납부해야 하는 일정입니다.

분양가를 알아보면 24평 기준 1.6억 , 34평 기준 2.3억으로 평당 670~700만원 수준입니다. 국평 34평이 2억대 초반이라니 너무 싸 보이죠? 정말 싼 지 다시 한번 분석해 보도록 하겠습니다. 

사실 주변아파트와 비교해볼 수가 없습니다. 약 10분 거리에 있는 98년식 구축 삼일아파트의 경우 24평 1.1억에 나와 있습니다. 주변 유의미한 단지가 3개 이하이기 때문에 비교해 볼 수 없습니다.

 

그럼 그나마 가까운 직산역과 두정역근처 단지와 비교해 보도록 하겠습니다. 

직산역에서 10분거리인 직산읍의 단지들입니다. 국평 34평 기준으로 1.8~2.6억까지 시세가 형성되어 있습니다. 물론, 신축아파트가 아니라 05년식 근처이며 최근 신축인 월드메르디앙(20년식), 한양수자인(19년식)의 경우 24평 이하의 평수밖에 없기 때문에 대부분 2억대 초반을 형성하고 있습니다.

분양가만 생각했을때 북천안자이 포레스트와 무려 5~8천만 원 차이가 나기 때문에 안전마진이 있는 것이 아닌가?라고 할 수 있지만, 직산읍 주변 단지가 훨씬 입지적으로 좋기 때문에 분양가가 싸다고 할 수 없습니다. 

그럼 최근에 분양했던 그나마 가까운 단지를 비교해 볼까요? 두정역과 직산역 가운데에 위치하고 있는 부대동 천안부성지구 한라비발디와 우남퍼스트빌입니다. 

우남퍼스트빌은 전평형 미달되었으며 올해 2월에 천안부성지구 한라비발디는 1.78:1이란는 경쟁률이 있었지만 결국 30% 이상이 계약을 안 하면서 미분양 줍줍까지 갔던 단지입니다.

물론, 4억대라는 분양가로 인한 문제가 있었지만 초중고가 근처에 있으며 두정역과 가깝기 때문에 그나마 입지적으로 좋다고 할 수 있습니다. 

그리고, 두정역 초역세권 단지의 경우 09년식 천안두정푸르지오 호가 2억 후반대, 20년식 효성해링턴 4억 초반대에 거리가 이루어지고 있기 때문에 과연 2억 중반의 16년식 북천안자이 포레스트가 분양가적으로 메리트가 있는것인지 의문이긴 합니다. 

 

북천안자이포레스트 최종분석

1. 평당 600만원대 분양가 메리트

2. 즉시 입주가능하며 바로 팔 수 있는 전매가능

3. 비교단지 분석 (34평 기준)

- 두정역 해링턴 플레이스(20년식) : 4억 초반

- 천안두정푸르지오(09년식) : 2억 후반

- 직산읍 한양수자인 (20년식) 24평 기준 2억 초반

사실, 안전마진은 없다고 생각합니다. 모두 북천안자이 포레스트에 비해서 입지적으로 상위 지역이며, 같은 금액대 이면 상위지역에 구축단지를 알아볼 것 같습니다.

2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가 상한제 미적용

3. 전매제한 : 없음

4. 중도금대출 : 중도금대출 없고 23년 7월까지 잔금납부해야 함

5. 최종의견

북천안자이포레스트는 5년 임대분양 후 분양전환되는 아파트이기 때문에 생각보다 적은 300세대 정도의 입주자 모집공고입니다. 주변 환경만 보아도 북천안자이를 제외하고는 제대로 된 상권이 형성되어 있지 않지만 초등학교 고등학교가 근접해 있긴 합니다. 그리고 34평이 2억대 초반이라고? 할 정도로 분양가에 혹하긴 하지만 두정역 주변에 준구축 단지들이 2억대 중후분이기 때문에 저라면 두정역 근처로 매물들을 털어볼 것 같습니다. 

그래서 청약 입지 전체적으로 아쉬우며 최근 천안의 청약시장 분위기가 좋지 못하기 때문에 경쟁률이 그렇게 높지 않을 거라 생각됩니다.  청약에 도움 되시길 바랍니다. 이상 북천안자이 포레스트 분석하는 레디였습니다.