고덕강일지구 3단지 사전청약 토지임대부 분양주택

고덕강일지구 3단지 사전예약이 나왔습니다. 공금대상이 누구이고, 토지임대부가 무엇이며, 접수기간, 공급위치에 대해서 자세하게 말씀드리겠습니다.

 

요약

서울특별시 강동구 고덕동에 공공주택지구에 전용면적 59제곱미터, 총 715세대 중 500세대를 사전청약 합니다. 후분양 이기 때문에 공정 90%가 완료되는 2026년 하반기시점 본청약 예정입니다.

고덕강일 3단지 사전예약 토지임대부 분양주택 입주자모집공고문.pdf

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현재 올라온 공고에 따르면 추정 임대료는 월 40만 원 정도 할 것으로 보입니다. 지금으로 따지면 반전세와 비슷한 개념입니다. 즉, 토지를 제외한 건축물에 대한 분양가가 3.5억 임대료 40만 원 정도 금액으로 분양받을 수 있습니다.

지구 및 단지	대표형 주택형	공급면적	건설 호수	사전예약 공급호수	청년	신혼부부	생애최초	일반공급
고덕강일 3단지	59A	86	715	500	75	200	125	100

토지임대부 분양주택

보통 청약과 다르게 이번 입주공고는 토지임대부 분양주택입니다. 토지임대부란 토지의 소유권은 사업계획의 승인을 받아 건설사업을 하는 서울주택도시공사가 가지고, 건축물 등에 대한 소유권은 주택을 분양받은 자가 가지는 주택을 말합니다.

 

즉, 서울 주택도시공사가 땅에 대한 소유권을 가지고, 분양하는 사람은 단순히 주택에 대한 소유권을 가지는 것을 말합니다.

 

일반공급

1순위

● 서울시 및 수도권 거주 세대주

● 청약통장 월납입금 24회 이상 납입 했을 것(2년이상)

● 가족 구성원 전부가 무주택세대 구성원 과거 5년 이내 당첨이력이 없을 것

● 자산기준 3억 4천1백만 원

● 월평균소득액의 100%이므로 4인가구 기준 7,200,809원입니다.

※ 1순위 동일지역 경쟁 시 당첨자 선정 : 3년 이상 무주택세대 구성원으로 월 10만 원 한도 내에서 저축총액 많은 분

● 1순위에 해당하지 않는 지원자는 2순위입니다.

특별공급

신혼부부

● 소득 130% 맞벌이 140%이며 자산 3억 4천1백만 원 이하(위표 참조)

● 22.12.30일 현재 서울 및 수도권에 거주하면서 혼인기간 7년 이내 무주택세대 구성원

● 예비신혼부부의 경우 23.12.30일 이내 혼인사실 증명할 수 있는 무주택세대 구성원

● 한부모 가족의 경우 만 7세 미만 자녀를 둔 무주택세대 구성원

● 청약저축에 가입하여 6개월 이상 월납입금 6회 이상 납입

신혼부부의 경우 가점표가 있으며, 가점에 의해서 당첨이 결정됩니다. 만약에 가점이 동일할 경우에 잔여공급 가점표를 세로 적용하여 미성년자녀수를 추가하여 평가합니다.

청년

● 소득 140% 이하 자산 2억 6천만 원 이하 부모 자산 9억 7천5백만 원 이하

● 만 19~만 39세 미만 이하로, 혼인 중이 아니며 과거 주택을 소유한 사실 없는 무주택자

● 청약저축에 가입하여 6개월 이상 월납입금 6회 이상 납입

생애최초

●세대주이며, 현재 생애최초로 주택을 구입하는 무주택구성원

● 월납입금 24회 이상, 선납금 포함해서 600만 원 이상이신 분
● 소득 130% 이하, 자산 3억 4천1백만 원 이하 (소득 100% 이하의 경우 우선공급 대상자)

특이사항

● 서울에서 2년 이상 거주자안에서 물량의 50%를 먼저 당첨자를 뽑습니다. 그리고 나머지 50%는 서울에서 낙첨자 + 수도권을 합쳐서 다시 당첨자를 뽑습니다.

● 고덕 강일과 창릉 둘 다 당첨자발표일이 다르기 때 무네 중복청약신청 가능하다. 즉, 청약 당첨 발표일이 다를 경우 다른 청약과 중복해서 신청해도 무관합니다.

● 사전청약이기 때문에 지금 당장 납부해야 할 급액은 없고, 2026년 8월에 정당계역 때부터 납부해야 합니다.

● 의무거주기간 5년, 전매제한 10년으로 제한되며 공공에 환매 시 시세 차익의 70% 인정 됩니다.

● 싱가포르와 유사하게 매달 임대료를 받기보다 10년, 50년씩 미리 납부하는 방식 검토

고품질 자재

공공분양의 경우, 자재에 있어서 민간분양에 비해서 떨어진다는 이야기가 많았습니다. 그래서 이번 분양주택은 주택성능 2등급, 초고속통신 특등 녹색건축인증 최우수 등급 등 기능적으로 우수하면서도 친환경적인 건축물을 목표로 건설할 계획입니다.

또한, 단열이 우수한 시스템 창호, 유려한 디자인의 롱브릭벽돌 등을 사용해 고급스러운 외관을 조성하고 현관 바닥, 아트월, 주방 등 내부에도 품질․디자인 측면에서 우수한 고품질 자재를 반영할 예정입니다.

일정

특공신청일과 일반공공급 1순위, 2순위 신청일이 다릅니다. 신청은 서울주택도시공사 홈페이지 인터넷 청약시스템에서 합니다. 일반 청약 HOME에서 하지않기 때문에 이점 기억하셔야 합니다.

분양가 진짜 반값?

분양가에 대해서 살펴보겠습니다. 지도를 보시면 이번에 사전분양공고가 나온 곳은 2지구 내에 3단지 입니다. 강일 IC근처에 자리잡혀 있으며 역까지는 거래가 있습니다.

고덕강일지구 위치도. 사진=서울주택도시공사

현재 고덕역 근처에 있는 16년식 고덕래미안힐스테이트의 경우 역세권이기 때문에 24평 매매 10.5억 / 전세5억에 형성되어 있습니다.

그리고 분양하는 3단지 옆에 20년도에 고덕강일지구 첫 공공분양이였던 4단지의 경우 24평의 경우 현재 매매호가가 8억이며, 19년 분양 당시 분양가가 4.67억이였습니다.

정말 3.5억에 한다면 반값은 맞습니다. 하지만, 건축물 + 토지 = 분양가인 일반 매매와 달리 이번 분양은 건출물 = 분양가로만 되어있기 때문에 토지값은 전혀 반영되지 않습니다.

 

그리고 월마다 40만원의 임대료도 지불해야합니다. 어떤가요? 앞으로 3년후 인플레이션으로 인해서 부동산 가격이 상승할지 하락할지 알지못합니다.  하지만, 토지임대부 주택이라는 단순히 건축물만 분양받는 것이 유리할까요?

 

토지임대부 과거사례

서울 강남구에도 토지임대부 주택의 과거사례가 있습니다.  바로 이명박 정부 시절에 제공했던 '보금자리주택'이 토지임대부 주택이였습니다.

 

서울 강남구 자곡동에 있는 LH강남브리즈힐은 분양할 당시(2011~2012년) 주변 아파트 6억에 비해서 1/3 가격인 2억대에 분양했습니다.

 

생각보다 토지임대부에 대한 현장의 생각은 호의적이였습니다. 취득등록세, 보유세도 낮고, 어차피 은행에 이자를 내는 거나 LH에 임차료를 내는 거나 별반 다를 게 없다"며 "보증금을 걸면 은행에 내는 것보다 매달 내야 하는 금액도 저렴해진다고 말하고 있습니다.

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