정보 보고갈래?

21년도 하반기부터 약 1년 동안 전국 부동산 시장이 보합 하락장입니다. 그럼에도 현재 집을 사야 하는지 고민하시는 분들 은 지금 왜 기회이며, 부동산 급매(부동산을 싸게 사는) 찾는 방법에 대해서 말씀드리겠습니다.

부동산 현황 - 22.12월 현재 상황

현재 부동산의 기사를 확인해 보면"부동산 다 무너지나?"… 버티던 ‘오피스텔'도 하락 전환,[부동산] 아파트 거래 실종 등 올해 거의 40% 이상 하락한 아파트 단지가 있을 정도로 전국의 하락장을 겪고 있습니다. 이렇게 보합 하락장을 겪어 되는 이유는 대출을 묶어놓고 대출금리가 상승하게 되면서의 문제도 있지만 거래를 하지 못하도록 여러 가지 세금 문제 DSR 등 규제로 인한 영향도 있습니다. 현재 거래가 줄면서 폐업을 고민하는 공인중개사도 늘 정도로 부동산의 현재 상황은 그렇게 좋지 못합니다. 지금과 같이 이러한 현상은 2008년이나 2009년과 같은 시기와 거의 비슷합니다. 외환위기가 오면서 정부에서는 이것을 헤쳐 나가기 위한 부동산 규제를 풀어주었습니다. 하지만 지금의 정부는 규제완화 정책을 거의 안 하고 있습니다. 왜냐하면 너무 길었던 상승장에서 조금이라도 규제를 풀어주게 되면 다시 한번 반등하지 않을까 걱정하고 있는 겁니다. 8월에 있었던 규제 해재 논의에서도 세종은 규제지역에서 다시 묶어두고 대구만 풀어둔 것을 보면 여전히 부동산의 심리가 죽지 않고 계속 이어질 거라고 보는 전망도 있습니다. 또한 정부에서는 이상하게 전세사기에 대해서 공론화하고 언론적으로 두렵게 하고 있는데 사실 요즘과 같은 전세가율이 높거나 또는 아파트의 경우에는 거의 전세사기가 없고 다가구 주택이나 다세대 주택의 경우에 발생하는 사건들을 너무 보편화해서 발표하다 보니 어느 정도의 심리가 죽었다고 생각할 수 있습니다. 그럼에도 현재 고점 대비해서 약 20~30% 가격이 빠진 단지는 실거주 명목하게 구매하는 것도 나쁘지 않다고 생각합니다. 과거는 되풀이됩니다. 앞서 말씀드린 것처럼 2008년도에도 그랬습니다. 하지만 그것은 1년도 채 가지 못하고 다시 반등하기 시작했습니다. 하지만, 그 당시 2010년부터 쏟아지는 공급 앞에 시장은 다시 크게 반응하게 됩니다. 그때 공급이라 함은 보금자리와 2기 신도시였습니다. 막대한 물량 앞에 시장은 다시 하락을 할 수밖에 없었고, 그렇게 4년을 하락하게 됩니다. 하지만 지금은 조금 다르다고 생각합니다. 지금은 하락 보합에 접어들었지만 아직 거래량 실종에 대한 대응을 하지 않고 있습니다. 왜냐하면 다시 반등할 거라는 우려가 있기 때문입니다. 그리고 결정적인 것은 앞으로 공급이 없습니다. 지난번과 다르게 3기 신도시는 기존에 입주보다 더 늦어지게 될 것 같습니다. 참고( 3기 신도시 입주 1~2년 지연) 그렇기 때문에 정부는 서둘러서 규제를 풀어주지 못한다고 판단이 됩니다. 수도권 공급량은 지속적으로 줄어들고 있습니다. 아래 공급량을 참고하시면 2025년이 되면 수요보다 한참 못 미치는 공급량이 정해져 있습니다. 앞으로의 인허가 물량은 확정되지 않았습니다. 부동산은 심리라 하지만 결국은 대출규제가 해제가 되고 현재 우위가 되고 있는 월세 물량이 높아지면서 가격이 높아지면 자연스럽게 매매 전세로 넘어갈 수밖에 없다고 생각합니다.

부동산 갭 투자란?

갭 투자는 전세를 끼고 아파트를 매입해서 시세차익을 얻으려는 부동산 투자 방식입니다. 자세하게 말씀드리면 만약에 내가 현금이 1억밖에 없는데 매매가 5억 정도인 아파트를 사고 싶을 경우에 매매가 5억 전세가 4억 인 단지를 찾아서 1억의 나의 투자금과 전세를 살고 싶은 세입자에게 4억의 전세를 받아서 5억의 집을 매수하는 방법입니다. 즉, 즉시 입주할 수 있는 부동산을 찾아서 매매계약을 진행한 후에 전세입자를 구해서 그 전세급을 통해서 매매 잔금을 치르는 방법입니다. 이렇게 갭 투자를 하는 이유는 적은 금액으로 레버리지 효과를 들여서 높은 수익을 낼 수 있기 때문에 전세가 생겼던 시기부터 지속적으로 계속되었던 투자 방법이었습니다. 부동산 경기가 호황일 경우 에는 이렇게 상승효과를 노리는 투자자들이 몰리게 되면서 무피 투자 소액투자가 엄청나게 늘어나게 되었습니다. 투자금이 들어가지는 않지만 나의 자산이 쌓이기도 하고 만약에 2년 계약이 끝나고 계약갱신을 할 경우에는 전세가에 5% 이하를 올려 받을 수 있는 효과와 시세차익은 덤이기 때문에 많은 사람들이 갭 투자를 하려고 현재까지 지방에 몰려가고 있었습니다. 하지만 세금 문제로 인하여 여러 채를 투자하게 될 경우에는 취득세가 중과되기 때문에 취득세 중과를 피한 공시가 1억 이하에 투자했던 사례도 많았습니다. 자세한 내용은 아래 항목을 통해서 더 설명하겠습니다.

부동산 갭 투자하는 방법

좋은 매물 찾는 방법

갭 투자하는 방법에 대해서 상세하게 설명하겠습니다. 네이버 부동산을 통해서 매물들을 살펴봅니다. 갭 투자는 소액으로 투자를 할 수밖에 없거나 내가 매물의 전체 금액을 낼 수 없을 때 사용하기 때문에 일단 소액투자를 생각하고 글을 작성하겠습니다. 부동산 지인이라는 부동산 사이트를 통해서 지역에 전세가율을 살펴봅니다. 전세가율이라 함은 전세/매매 x100으로 전세가율이 80%가 넘는 단지들을 리스트업 해봅니다. 이때 수도권에는 전세가율이 80% 넘는 단지는 거의 없습니다. 그렇게 때문에 소액투자 입장에서는 지방 광역시 중소도시에서 매물들을 찾아보아야 합니다. 이렇게 전세가율이 80%가 넘는 지역을 찾았으면 그 지역에서 좋다고 생각하는 생활권을 선택합니다. 좋은 생활권이라 함은 분 위지도를 확인해보면 좋습니다. 호갱 노노에 들어가서 분 위지도를 클릭하고 내가 원하는 중소도시를 전체적으로 확인하면 색깔에 따라서 좋은 생활권이 나타나게 됩니다. 그렇기 때문에 좋은 생활권이라 생각하는 단지를 네이버 부동산을 통해서 단지별로 전세가율을 확인하시면 됩니다. 이렇게 네이버 부동산을 통해서 전세가율이 80%가 넘는 찾으셨다면 정말 이 단지가 좋은지에 대해서 임장을 통해서 확인하시면 됩니다. 임장은 직접 그 지역에 가보고 부동산에 들어가서 생활권을 확인하는 작업을 뜻합니다. 여기서 주의하셔야 하는 것은 우리는 투자를 할 때 전세를 놓아야 하기 때문에 현재 시장에서 전세를 놓았을 때 세입자가 있을 수 있다는 것을 확인하는 것이 중요합니다. 확인하는 작업은 여러 부동산에 물어보셔도 됩니다. 그리고 현재 올라와있는 전세 개수가 많은지 정말 내가 투자금을 적게 하기 위해서 욕망 전세가 아닌지에 대해서도 복기하시면 좋습니다. 즉, 최대한 보수적으로 전세가를 잡으면 되고 이때 최대한 매매 가격을 깎아서 계약하시면 됩니다. 사실 갭 투자를 하는 방법은 투자 목적이 제일 먼저입니다. 그렇기 때문에 지금 하락 보합장이라고 매매 전세가 전체적으로 하락으로 갈 수 있지만 왜 투자를 하는지에 대한 목적을 확실하게 하시고 투자하셨으면 좋겠습니다. 그리고 투자를 하실 때 매물을 찾다 보면 전세가 낀 매물과 주인 전세 매물을 만나실 수 있습니다. 전세가 낀 매물은 전세를 구하지 않고 내가 매매와 전세 가격의 갭 가격만 매도자에게 주면 명의를 가져올 수 있는 방법으로 전세 세입자가 살고 있기 때문에 현재 전세 가격보다 낮을 수도 있어 투자금이 높은 대신에 쉽게 투자를 할 수 있는 장점이 있습니다. 그리고 주인 전세는 집주인이 사정상 그 집을 전세로 내려앉으면서 집주인이 세입자가 되고 내가 그 매매와 전세 사이의 갭 가격만 내면 명의를 가져올 수 있는 방법입니다. 상황에 따라서 여러 가지 방법이 있지만 시장 환경에 따라서 자신의 리스크가 최소화할 수 있는 방법을 찾는 것이 좋습니다.

그리고, 소액 투자 말고 미리 집을 사놓기 위해서 갭을 끼고 사는 경우입니다. 내가 현재 실거주를 하지 못하지만 미리 갭을 끼고 집을 사놓음으로써 현재 집값보다 상승효과를 누릴 수 있습니다. 하지만, 역시 투자 목적이 기 때문에 집값이 떨어지게 될 경우에는 무리한 투자가 될 수 있습니다.

갭 투자 주의사항

갭 투자할 때 주의사항이라고 한다면 갭 투자도 투자 목적으로 하는 것이기 때문에 매매 가격이 떨어질 수 도 있다는 리스크가 있습니다. 매매 가격은 떨어져도 큰 리스크가 되지 않지만 전세 가격이 만약에 떨어지게 된다면 역전세 리스크를 얻을 수도 있습니다. 역전세라 함은 보통 전세를 2년에 한 번씩 계약하기 때문에 2년이 지나고 나서 전세가가 2년 전에 비해서 낮아지게 될 경우 내가 투자한 금액보다 하락한 금액만큼을 세입자에게 돈을 지불해야 합니다. 그렇게 되면 투자금이 더 들어가게 되고 큰 부작용이 생기게 됩니다. 앞서서 만약에 무리하게 여러 채 투자를 해서 대부분의 집들이 역전세를 맞이하고 내가 돈이 없을 때는 경매로 넘어가게 됩니다. 경매로 넘어가게 되면 세입자들에게 전세자금을 돌려주지 못하는 경우도 발생하기 때문에 투자를 하실 때 유의하셔야 합니다. 관련 내용은 첨부하도록 하겠습니다 (전세사기 안 당하는 방법) 하지만, 최근에 금리는 지속적으로 인상이 되고 있으며 대출규제로 인해서 갭 투자 수요가 많이 줄어들고 있습니다. 그렇기 때문에 지금 만약 무주택자 내 집 마련을 하고자 한다면, 1 주택자가 갈아타기를 하고 싶다면 쉽게 네고를 통해서 투자할 수 있다고 생각합니다.

급매 찾는 방법

급매라 앞은 현재 부동산 시세보다 싼 매물을 뜻합니다. 요즘과 같은 보합 하락장에서 심심치 않게 급매를 많이 찾아볼 수 있습니다. 급매 찾는 방법으로 네이버 부동산으로 가격을 찾는 방법은 간단합니다. 만약에 내가 원하는 단지가 있다면 매물의 호가가 저층 기준으로 중층과 가격이 비슷하다면 중층은 급매라고 생각하시면 됩니다. 그리고 네이버 부동산을 켜고 전체 단지 평균을 볼 수 있는데 면적을 30평대로 맞춰놓고 평균보다 0.5~1억 이상 낮은 단지를 확인하고 들어가 확인해보고 만약에 저층이면 넘기고 4층 이상의 가격이면 그것은 급매라고 볼 수 있습니다. 그리고 PC에서 네이버 부동산을 볼 때 https://m.land.naver.com/ 이런 식으로 앞쪽에 M을 붙이게 되면 모바일 버전으로 들어갈 수 있습니다. 모바일 버전에서 항목 변경에서 기타 #태그에 들어가 보면 #급매라는 항목이 있기 때문에 급매를 선택하고 보면 부동산에서 급매라고 설정되어있는 단지들을 다 볼 수 있습니다. 여기서 유의해야 하는 것은 급매는 단순히 부동산 사장님이 생각할 때 급매이기 때문에 기존에 거래되었던 실거래가와 저층, 중층 등 다양하게 확인을 해본 뒤에 급매라는 것을 확인해야 합니다. 물론, 급매라 함은 KB시세와 경매 낙찰가 이전 실거래가를 확실하게 확인해 주어야 합니다. 이상으로 급매 찾는 방법에 대해서 설명드렸습니다.

왜 부자는 소수의 전유물일 까는 너무 당연한 의문을 역행자를 통해서 알게 되었습니다. 모두가 부자가 될 수 없는 이유는 인생을 순리대로 살아가기 때문입니다. 우리의 타고난 유전자와 본성을 역행해서 경제적으로 자유화 행복을 누릴 수 있는 방법과 역행자를 쓴 저자 자청님에 대해서 이야기해 보겠습니다.

역행자 리뷰

역행자에서 가장 충격적인 챕터는 자의식 해제입니다. 꽤 많은 불행과 가난이 나를 너무 사랑하기 때문에 일어납니다. 자의식은 인간을 크게 성장시키는 원 동려이기도 하면서 인생을 불행과 가난으로 떨어뜨리는 아주 무서운 것이기도 합니다. 자의식의 문제점을 철저히 깨달은 사람은 인생의 방향을 크게 틀 수 있습니다. 본능이 시키는 대로 살지 않고 살아야 하는 대로 살게 되기 때문입니다. 그럼 어떻게 하면 나의 자의식을 해제할 수 있을까? 1단계 탐색 : 누군가의 발언이나 존재에 불쾌함을 느낀다면 그 원인이 자의식 때문은 아닌지 알아보는 것이다. 2단계 인정 : '왜 그 사람을 보면 기분이 나쁘지? 내가 질투하는 것일 수도 있겠구나 질투는 오히려 내 합습을 방해하니까, 인정해야겠구나 생각했습니다. 3단계 전환 : 나에게 유리한 방향으로 틀 때이다. 즉, 자신의 기분 변화 등을 관찰하고 , 이 기분이 어디에서 오는지 확인합니다. 기분 변화의 이유를 객관적으로 잘 살펴보고, 현재 자신의 처지와 비교해서 인정할 것은 순순히 인정해야 합니다. 인정을 통해 열등감을 해소하고, 이걸 변화의 계기로 삼기 위한 액션 플랜을 만드는 것이 중요합니다. 이 다양한 구절에서 느낀 점은 메타인지와 자의식 해제는 비슷하다고 생각했습니다. 내 처지를 정확하게 바라보지 못하기 때문에 거만한 거고 자만에 빠지기가 쉽다고 생각합니다. 투자를 공부하면서 나는 너무 잘한다고 생각했습니다. 아직 별다른 성과를 내지 못했음에도 불구하고 다 알고 있다고 자만했던 것 같습니다. 책을 보면서 나 스스로를 탐색할 필요가 있다고 생각했습니다. 그리고 내 지금 처지와 상황을 인정하고 어떻게 하면 모든 것에 받아들일 수 있을지를 생각해 봐야겠습니다. 그리고 또 가장 인상적인 챕터는 뇌 자동화 챕터녔습니다. 꾸준히 독서로 단련된 사람은 새로운 지식이라도 기존 지식을 통해 쉽게 흡수합니다. 독서 양극화는 복리로 벌어지기 때문에 한 살이라도 어릴 적부터 독서를 시작해야 해야 한다고 강조합니다. 자청님이 이 책을 통해서 말하고 싶은 바는 22 전략 : 2년간 매일 2시간씩 책을 읽고 글을 쓰는 걸 말합니다. 유전자의 명령과 본능에 사로잡혀서 온갖 핑계를 만들어내며 포기하는 사람이 대다수입니다. 매일 아침 천근 같은 몸을 일으켜 회사에는 나가면서 저녁에 책상에 앉아 글 한 줄 쓰는 것은 하지 않습니다. 오목 이론 : 장기적인 수를 두었기 때문에 가능한 일입니다. 나는 오목 이론이란 걸 생각한 후 여러 돌을 두었습니다. 많은 사업을 지속적으로 해나야 한다는 것을 확신했습니다. 뇌의 최적화는 꾸준함을 바탕으로 새로운 걸 시도하는 바를 나타내는 것 같았습니다. 월급쟁이 부자들의 환경에 있어서 가장 좋았던 것은 책을 꾸준하게 읽게 됐던 것이었습니다. 하지만, 책을 접하게 되면서 분명 책은 읽었는데 작가가 의도하는 바를 제대로 파악하지 못한 채로 기억에서 그 책이 사라지는 것입니다. 그래서 글쓰기가 필요하다는 걸 알게 되었습니다. 사람들은 분명히 책을 읽어도 실행하지 않을 것입니다. 왜냐하면 지금 당장의 이득이 생기지 않기 때문입니다. 그래도 자청님이 말씀하신 22 전략을 통해서 글쓰기와 독서를 꾸준히 해야겠다고 생각했습니다.

자청님에 대해서

자청님의 역행자의 책에서는 본인이 어렸을 때부터 어떻게 살아왔는지를 고스란히 보여주고 있습니다. 자청님은 어릴 적에 히키로 모리처럼 집에서 게임만 하는 게임폐인이었습니다. 그리고 너무 못생겼기 때문에 앞으로의 사회생활은 전혀 하지 못할 것이라고 확신했다고 합니다. 하지만, 그는 꾸준한 글쓰기와 독서를 통해서 헤어진 연인과 다시 만날 수 있는 연애 사업체를 구상하였고 대박이 나게 됩니다. 진짜 특이한 사업을 했다고 생각했습니다. 하지만, 이때부터 뭔가 남달랐던 게 사람의 심리나 생각이 어떤 방식으로 흘러가는지에 대해서 많은 고민과 공부를 했다고 생각했습니다. 이후에의 과정에 있어서도 글쓰기와 독서는 자청님이 현재 이상한 마케팅 대표, 다양한 사업체 구상을 할 수 있는 밑거름이 되었다고 느껴졌습니다. 인간의 95%는 타고난 운명 그대로 평범하게 살아갑니다. 하지만, 그 5%는 순리자 대신에 역행자를 선택함으로써 남들과 다른 삶을 살기 위한 노력으로 인해서 경제적 자유에 닿을 수 있다고 생각합니다. 현재 내가 처해진 상황은 확실하게 인지하는 것이 중요하다고 생각하였습니다. 정확한 메타인지와 그것을 통해서 5%의 역행자가 될 수 있도록 노력해야겠습니다.

인상적인 구절

22전략은 역행자 4단계 뇌 자동화 챕터에서 나옵니다. 22 전략이란 2년간 매일 2시간씩 책을 읽고 글을 쓰는 전략입니다. 22 전략은 작가 자청님을 성공하게 만든 가장 초기 작업이라고 보면 됩니다. 저자는 이렇게 말합니다. "근육을 단련하는 법은 바벨을 꾸준히 드는 것이라면, 뇌를 단련하는 법은 책을 읽고 글을 쓰는 것이다". 핵심을 짚는 말이라고 생각합니다. 그래서 시작하게 되었습니다. 뇌를 훈련시키기 위해서는 책 읽기와 글쓰기를 놓치지 않기 위해서입니다. 누구나 글을 쓰는 것은 어렵습니다 그럼에도 불구하고 이러한 뇌 최적화 훈련을 통해서 나의 역행을 끌어내고 조금 더 나은 환경으로 갈 수 있다면 최대한 22 전략을 사용해서 꾸준히 훈련해야겠다고 생각했습니다.

최근 집값이 보합 하락이 되면서 주목받고 있는 부동산 투자 방법이 있습니다. 그것은 바로 경매입니다. 부동산 투자를 하기 위한 하나의 방법으로 알고 있습니다. 그렇기 때문에 쉽게 부동산 경매하는 방법에 대해서 말씀드리겠습니다.

부동산 경매 어떻게 공부할까?

부동산 경매에 대한 접근성이 어렵기 때문에 경매라 하면 법원과 근접되어있어서 일반 사람들이 어렵게 많이 생각합니다. 하지만, 공부를 하다가 알아가다 보면 쉽게 경매를 접할 수 있습니다. 그래서 부동산에 접근했던 사람은 특히 일반 매매를 경험했던 사람들은 더욱 쉽게 접할 수 있는 게 부동산 경매라 하겠습니다. 일반 매매와 조금 다른 점이 경매에는 권리분석이라는 항목이 있습니다. 그렇기 때문에 직접 경험해보는 것이 경매에 있어서 가장 중요합니다 직접 입찰해보고 낙찰해보고 시도해 보아야 합니다. 그리고 계속 패찰 할 경우에는 강의를 통해서 권리분석이라 든 지 낙찰받는 방법 등 여러 가지 노하우를 배워 보는 것 또한 중요합니다.

경매 진행 절차

첫 번째는 물건 검색을 통해서 물건을 알아봅니다. 무료 법원 경매정보나 굿옥션 스피드 옥션을 통해서 물건들을 알아볼 수 있습니다. 굿옥션과 스피드 옥션은 유료로 이용해야 합니다. 두 번째는 시세조사를 해야 합니다. 그 물건에 대한 현재 호가가 얼마인지 아니면 이전에 거래가 얼마에 실거래가 거래가 되었었는지를 알아보는 것입니다. 그렇게 시세조사를 하기 위해서는 직접 임장을 통해서 그지역이나 단지의 분위기를 알아보는 것이 좋으며 적정 가격이 맞는지를 시세조사를 해야 합니다. 그래서 보통 내가 살고 있는 집 근처에 경매 물건이 있다면 한번 경험해 보는 것 또한 중요합니다. 그리고 부동산을 직접 들어가 보고 부동산 사장님과 이야기해보는 과정이 중요합니다. 세 번째는 법원 입찰을 해야 합니다. 정해진 시간 내에 기일입찰표를 작성해서 입찰하시면 됩니다. 11시 내에 기일입찰표를 제출하시면 됩니다. 그리고 여기서 가장 중요한 것은 기일입찰표를 작성할 때에 보증금의 10%를 미리 준비하셔야 합니다. 그렇기 때문에 계획을 잘 짜서 진행하셔야 합니다. 네 번째는 낙찰과 패찰이 결정되기 때문에 낙찰이 됐을 경우에는 일주일 기간에 이의신청 기간이 있기 때문에 법원에서 이의신청을 받습니다. 그리고 내가 그 보증금에 대한 대출을 알아볼 수 있습니다. 보통 법원 앞에서 명함을 많이 주십니다. 그리고 잔금 납부를 하시면 됩니다. 이기한까지 대충 한 달 정도면 됩니다. 다섯 번째는 명도입니다. 명도라 합은 내가 낙찰받은 집의 세입자를 내보내는 과정이기 때문에 협의나 협상을 통해서 명도 하는 것이 중요합니다. 그리고 수리와 청소를 통해서 내가 수리하고자 하는 부분을 명확하게 정해야 합니다. 여섯 번째는 내가 이곳에 살 것이 아니기 때문에 부동산을 통해서 세입자를 받으시면 됩니다. 여기서 만약에 아무도 경매에 참여하지 않았다면 경매가 유찰이 됩니다. 보통 유찰이 되면 서울은 20% 수도권은 30% 낮은 금액대로 다시 경매에 나오게 됩니다. 그렇기 때문에 경매 물건을 확인하실 때 유찰된 물건을 한번 더 확인해보면 실질적으로 왜 이게 유찰이 되었는지를 분석해보는 것이 중요합니다.

경매 장점 및 주의사항

입찰을 계속하는 것이 중요합니다 보통 낙찰을 받기까지 많은 시간이 걸릴지도 모릅니다 그렇기 때문에 낙찰을 받기까지 2등과 너무 크지 않게 쓰는 것이 중요하기 때문에 한번 법원에 가보고 현장에 가고 권리분석까지 정말 그렇게 해보는 과정이 중요합니다. 즉, 경매는 실행하는 것이 중요합니다. 급매보다 더 낮은 가격에 매입을 하게 되면 원금 보장할 수 있는 가능성이 있습니다. 그렇기 때문에 실제로 안전마진을 확실하게 알 수 있습니다. 그리고 레버리지 활용에 용이합니다. 즉, 대출이 용이합니다. 그리고 전국의 다양한 종류의 물건을 검색할 수 있습니다. 그리고 평생 활용 가능합니다. 이렇게 경매는 실제적으로 단지의 급매 이상으로 시세가 싸게 나오는 단지입니다. 그렇기 때문에 경매를 통해서 실거주를 마련하거나 투자를 한다면 지금과 같은 보합 하락장에서 유리하게 투자해 나갈 수 있을 거라 생각합니다.

권리 분석하는 방법

입찰하는 부동산의 권리 상태를 파악하는 단계이다. 내가 아파트를 경매를 샀을 때 책임질 문제가 있는지 없는지 세입자가 있다면 보증금을 내가 줘야 하는지를 확인하는 단계입니다. 이걸 분석하기 위해서는 등기부등본을 봐야 합니다. 등기부등본에는 해당 부동산의 역사가 적혀있습니다. 그래서 등기부 등분을 제대로 확인하는 것이 중요합니다. 그렇기 때문에 내가 낙찰을 받았을 때 등기부등본 확인을 통해서 이 집의 문제가 사라질 것인지 아니면 낙찰자가 책임을 지어야 하는지를 확인하는 작업을 해야 합니다. 우리는 매각물건 명세서만 제대로 확인하시면 됩니다. 매각물건 명세서는 법원에서 우리에게 말해주는 정보를 말합니다. 이 집에는 어떤 문제가 있으니까 참고하라고 법원에서 입찰하는 사람들에게 알려주는 정보를 말합니다. 그래서 매각물건 명세서를 제대로 보면 "등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것"이라고 쓰여있습니다. 효력이 소멸되지 아니하는 것이기 때문에 결국 그 물건은 효력이 남아있는 물건이기 때문에 위험할 수 있습니다. 그래서 이 칸에 글이 써져 있다면 제대로 읽어봐야 합니다. 그렇기 때문에 이 항목에 아무것도 적혀있지 않는 물건들을 보는 것이 중요합니다. 그리고 임차인 권리분석을 해야 합니다. 임차인의 보증금이 얼마인지 등을 파악하시면 됩니다. 그렇기 때문에 임차인의 대항력과 취우 선변 제권에 대해서 아시면 됩니다. 대항력은 임차인의 계약기간과 보증금을 보장받을 수 있는 힘을 말합니다. 즉, 나의 보증금을 지킬 수 있는 힘을 말합니다. 그렇기 때문에 대항력은 중요합니다. 그렇기 때문에 대향력과 취우 선변 제권을 제대로 아는 것이 중요합니다. 근저당, 가압류, 압류, 경매개시 결정 등기, 선순위 전세권자, 담보가등기 이렇게 권리 중에서 먼저 설정된 권리가 말소기준 권리를 말합니다. 등기부등본을 확인한다. 근저당은 은행 빛입니다. 집을 담보로 은행에서 대출로 빌려주는 것입니다. 즉, 집담보대출이 근저당이라고 할 수 있습니다. 가압류는 카드 빛 압류는 등으로 나눌 수 있습니다. 이 3가지 중에서 가장 처음으로 적혀있는 것을 찾습니다. 그리고 주민센터에 가서 전입세대 열람을 신청해서 떼옵니다. 경매 공곶이를 가져가면 쉽게 떼어갈 수 있습니다. 가정 처음 올라와있는 가압류, 압류, 근저당 중에 제일 처음 날짜인 것을 찾고 그날 짜보다 전입세대 알람에 세입자가 뒤에 있는지 앞에 있는 지를 확인한다. 그래서 말소기준 권리보다 뒤에 있는 임차인을 찾으시면 됩니다. 그리고 경매에서 가장 어려운 것은 명도인데 참고로 등기부 등본에서 근저당을 2010년 이후는 4천만 원 2016년 6천만 원인 소액 임차인은 보증이 되기 때문에 이러한 내용이 있는 임차인을 찾는다면 쉽게 명도를 할 수 있습니다. 즉 정리하자면 전 십 세대 열람하여 근저당, 압류, 가압류보다 늦게 말소기준 권리가 뒤에 있는 세입자를 찾고 소액 임차인 보증이 가능한 물건을 찾으면 쉽게 경매를 할 수 있습니다.

등기부등본 보는 방법

등기부 등본에는 3가지를 담고 있습니다. 첫 번째는 표제부입니다. 표제부는 토지, 건물에 대한 정보가 나와있습니다. 그렇기 때문에 가장 중요한 정보인 그 건물의 주소를 정확하게 확인하는 것이 중요합니다. 두 번째는 갑구입니다. 갑구는 해당 건물의 소유권에 관련된 내용들이 담겨 있습니다. 현재 소유주가 누구인지 확인하는 것이 중요하며 실제 주민등록등본이나 주민등록증과 소유주가 일치하는지를 확인하는 작업을 갑구를 통해서 하게 됩니다. 그리고 세 번째는 을구입니다. 을구는 해당 건물을 담보로 채무관계가 어떻게 되어있는지를 확입합니다. 여기서 아까 말씀드렸던 권리분석을 하게 되는데요 여기서 근저당, 가압류, 압류 등을 확인하 실 수 있습니다. 역시서 팁이 있다면 전세임대 계약할 때 나의 전세금을 포함한 채권금액의 합이 70%를 넘지 않는지를 확인해셔야 깡통전세가 아닌지를 확인하실 수 있습니다. 전세사기에 대해서 궁금하신 분은 전세사기 안당하는 법 을 확인하시면 됩니다.

지난 포스팅에 실전반 1탄에 이어서 이번에 2탄에 대해서 작성해 보겠습니다. 2탄은 부동산에 발품의 모든 것과 임장보고서를 왜 써야 하는지 임장보고서는 무엇인지에 대해서 설명드리겠습니다.

발품의 모든 것

월급쟁이 부자들에서의 발품은 바텀업방식으로 이루어집니다. 한 달 동안 하나의 구를 선정해서 그 구의 모든 아파트들을 다 가보는 것이 발품입니다. 그리고 발품에서는 분위기임장, 단지임장, 매물임장까지 3단계에 걸쳐서 현장을 파악하는 임장을 하게 됩니다. 아직 임장 초보지만 먼저 기초 정규 강의를 통해서 임장의 순서와 그 방법을 대략적으로는 설명할 수 있게 되었습니다. 그런데 왜 임장을 하는지 임장을 통해 우리는 뭘 얻게 되는지, 궁극적인 목적 및 방향에 대해서는 생각하지 못했습니다. 임장을 통해 우리는 입지와 가격을 파악하게 됩니다. 그 지역, 그 단지의 입지와 가격을 판단하면서 저평가된 단지를 찾고 결국 투자로 나아가는 것이 임장의 궁긍적인 목적입니다. 우리는 지금 당장 투자하기 위해 임장지로 향하는 것이 아니라 임장을 통해 앞마당으로 만들어 놓고 꾸준한 시세트래킹으로 기회를 잡기 위해서 미리 지역을 선점하는 것이 목적입니다. 그럼 임장은 어떤 순서로 진행되는지에 대해서 말씀드리겠습니다. 처음 사전준비에서는 나무위키를 통해서 그 지역의 내용을 미리 파악합니다. 주민들이 직접 적으신 것들이라 그 지역에 대한 생생한 정보를 알 수 있어 활용가치가 높은 것들이 많습니다. 나무위키에서 지역개요를 정확하게 파악하는 것이 중요합니다. 그다음 분위기임장을 하는 목적은 생활권의 우선순위를 매기기 위함입니다. 분위기 임장을 하면서 각 생활권을 나누어보고 순위를 매겨봅니다. 그다음 단지임장을 통해서 어떤 단지가 좋은지를 판단하고 기록해 둡니다. 투자 우선순위를 결정하는 것은 단지임장 단계입니다. 매물임장은 지금 못하더라도 기회가 왔을 때 언제든지 할 수 있습니다. 내가 엄마라면 아이와 어디에 살고 싶을까? 이 단지에는 아이들이 많나? 할아버지들이 많이 계시나? 주차장에 외제차들이 많나? 평일에는 중학생들 엄청 많았는데 주말 되니 어떻지? 등등을 생각하며 단순히 체크리스트를 채우는 단지임장이 아닌 선호도를 파악하기 위한 단지임장을 해야겠다고 생각했습니다. 결국 투자해서 전세를 놓을 때도, 매도를 할 때도 사람들의 선호도가 가장 중요하기 때문입니다. 이번 실전반을 통해 단임과 단지 상세분석이 임장에서 얼마나 중요한지 더 느낄 수 있었습니다. 매물임장은 전화임장을 한 후 부동산과 단지를 선택하여 진행합니다. 전화임장은 매물 예약을 하는 것도 중요하지만 같이 윈윈 할 수 있는 부사님을 찾는 게 더더 중요합니다. 그러기 위해서 사장님이 무엇을 원하는지도 생각해보고 너무 저만 생각하면 안 된다는 것을 깨달았습니다. 또한 부사님들이 투자자를 꺼려하시는 이유는 무엇일까, 부사님이 까칠한 이유는 무엇일까 부사님의 입장에서도 생각해봐야 한다는 것을 알게 되었습니다.

임장보고서

임장보고서는 내가 한 구를 분위기임장, 단지임장, 매물임장을 하면서 생각하고 느꼈던 것을 정리하고 각 입지요소에 맞게 내가 임장한 지역의 모든 것을 적는 것을 말합니다.

내가 투자한 지역, 내 물건에 대한 확신을 갖고 가격이 가치를 따라갈 때까지 기다릴 수 있는 힘을 길러줍니다. 투자와 연관되는 핵심자료를 사용해서 투자와 관련되게 해석하라는 자모튜터님의 말씀에 따라 의미 없는 장표 채우기 식 임보 작성이 아닌, 지역에 진심인, 투자에 진심인 임보를 써야겠다고 생각했습니다. 튜터님께서 강의해주신 임보 목차 순서대로 기본이 되는 핵심 장표들을 잘 따라 하기만 해도 이 지역을 이 단지들을 완전히 내 것을 만들어서 임장지에 기회가 왔을 때 그 기회를 잡을 수 있을 거라 생각합니다. 그리고 현재는 지방의 임장보고서를 쓰는 것도 중요하지만 우리는 어차피 수도권에 투자에 더 집중할 것이기 때문에 수도권 제대로 안 해놓으면 수도권 시장에 기회가 왔을 때 놓칠 수 있기 때문에 수도권도 확실하게 하라고 말씀해 주셨습니다. 그다음 강의부터는 임장지에 대한 저만의 생각과 투자와 연관된 분석이 들어간 임장보고서 작성 방법에 대해 배울 수 있었습니다. 인구 감소 추세 속에서도 인구가 증가하는 동, 지역 찾기 인구가 감소한다는 사실에 치중하지 말고 그런 추세 속에서도 증가하는 도시를 찾고 왜? 를 생각하는 게 중요합니다. 가끔 보고서 작성에서 어느 파트에 빠져들다 보면, 길을 잃는 경우가 너무 많았습니다. 그래도 임장보고서에 들어가는 데이터들이 어떤 해석을 위해 그리고 투자에 어떻게 연결이 되는지 명확하게 알 수 있어서 너무 도움이 되었습니다. 모든 조사들은 투자와 연결될 수 있도록 나만의 결론을 맺고 다음 단계로 넘어가야 합니다. 인구, 직장, 교통, 학군, 환경 등 그 지역에서 나의 결론을 얻기 위해 자료는 최대한 심플하고 명확하게 너무 많은 자료를 넣지 않고 앞으로는 덜어내면서 기본에 충실한 임장보고서 작성에 힘써야겠습니다. 투자에 꼭 필요한 입지분석, 투자에 꼭 필요한 시세분석 등을 정리해주시면서 각 단계에서 내가 확인하고 이해해야 하는 것들이 어느 것이 있는지 체크리스트를 통해서 파악하는 것이 좋으며, 임장보고서 결론 부분에 총 정리했던 것을 확인해주는 것이 필요합니다. 임장보고서에서 가장 중요한 점은 이것이 투자로 이어질 수 있는지를 제대로 확인하는 작업이 필요합니다.
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투자에 있어서 필수도서인 보도 섀퍼의 돈을 읽고 후기를 남기겠습니다. 보도 섀퍼의 돈을 읽은 후에 멘털의 연금술, 이기는 습관이라는 책까지 읽게 되면서 보도 섀퍼의 팬이 되었습니다. 보도섀퍼의 후기와 책에 대한 내 생각, 인상적인 책 구절까지 남기겠습니다.

보도섀퍼의 돈 후기

책을 읽으면서 가장 인상 깊었던 구절은 자신의 관리 영역을 넓히는 방법이라는 항목에서 상세하게 나오고 있습니다. "1. 안전지대를 떠나라. 2. 문제를 성장의 기회로 삼아라. 그리고 자신에게 이렇게 물어라. 이런 문제가 더 이상 생기지 않도록 하려면 어떤 상황을 만들어야 하나? 3. 질문을 제대로 던져라 4. 자신의 개인적 세계를 넓혀라. 그러면 자연히 관리 영역도 함께 넓어진다." 내스스로 편해지려고 노력하지 않는가에 대한 질문을 계속하는 것 같다. 내가 지금 편하면 미래에는 불편할 것임에도 불구하고 알고 있음에도 투자활동이나 내가 하기 싫은 것은 너무 싫어하는 나의 못 모습을 보면서 한심할 따름입니다. 불편해야 돈을 벌 수 있고 성장할 수 있습니다. 최대한 나를 불편한 상황으로 이끌고 지속적으로 행동하면 됩니다. "당신이 세운 목표가 정말로 당신을 행복하고 만족스럽게 할지 알고 싶지 않은가? 까딱 하면 힘들게 목표를 이루고 나서도 마지막엔 '이게 아닌데' 하면서 실망할지 모른다. 하지만 절대적 확신만 있다면 그것은 당신에게 더 큰 힘과 자극이 되어줄 것이다. 그렇다면 한번 시험해 보라. 방법은 간단하다. 큰 목표를 하나 적어 보라. 그것이 집이든 자동차든 직장이든 일이든 배우자든 아무것이나 좋다. 그것을 세부적인 것까지 빠뜨리지 말고 최대한 구체적으로 적어 보라." 나는 현재 세부적인 목표를 정하고 있는가? 그것을 확인하는 데고 그대로 가고 있는가? 좀 더 디테일하고 구체적인 목표를 정하고 생각해봐야 합니다. 목표가 없다면 정말 행동하기가 어렵다고 생각합니다. 단기목표라도 구체적으로 계획을 세우고 행동하며 보면 장기적인 목표가 이루어집니다. 하지만, 그 단기 목표 조치하지 못하는 사람들이 너무 많기 때문에 동기부여가 될 수 있는 것이나 환경 안에서 성장해야 합니다. "살아남기 위해선 배워야 한다. 경제적으로 자유로워지기 위해선 배워야 한다. 또한 경제적으로 자유로운 사태를 유지하기 위해선 배워야 한다." 학교생활을 마치고 우리는 더 이상 배움에 대해서 등한시하기 시작합니다. 그렇기 때문에 인간은 지속적으로 배워야 합니다. 나이가 들어도 배워야합니다. 가장 빨리 성장할 수 있는 방법은 이미 경험을 해본 사람에게 배우는 방법밖에 없습니다. 내가 하지 못했던 것을 남의 경험을 통해 레버리지 하는 것, 성공한 사람들의 환경에 들어가는 것이 우선입니다. 그렇기 때문에 저는 부동산 투자를 하기 위해 월급쟁이 부자들에서 강의를 듣고 있으며 지속적으로 그 환경에 있고자 매달 임장을 하고 사람들을 만나고 투자 이야기를 하면서 버티고 있습니다.

보도섀퍼에 대한 내 생각

보도 새퍼는 실질적인 아무도 배우지 못했던 금융적인 지식이나 투자마인드에 대해서 많이 알려주는 것처럼 보였습니다. 이기는 습관이라는 책에서도 몇십 명의 성공한 사람들을 인터뷰하면서 그들의 공통점이 무엇인지 찾아내려고 했습니다. 이처럼 성공한 사람들이 돈에 대해는 생각이나 습관을 따라가는 것이 중요하다고 생각했습니다. 자본주의 사회에서 돈을 차갑게 대하지 말고 조금 더 어떻게 하면 나에게 득이 될 수 있을지를 고민해보고 자본주의 사회에 맞게 적용시켜 나가는 것이 중요하다고 생각합니다. 돈은 행복을 줄 수도 내 삶을 풍요롭게 할 수 있습니다. 하지만, 그러한 소중함을 알고 제대로 알고 대해야 된다는 사실을 알게 되었습니다. 그리고 돈에 대한 위험성 어떻게 다루어야 하는지 왜 가난한 사람은 계속 가난할 수밖에 없는 상황들을 뼈저리게 느낄 수 있었습니다. 그리고 다른 자기 개발서 와 비슷하게 돈에 대한 구체적인 계획과 목표가 반드시 수반해야 된다는 것 또한 알게 되었습니다. 앞으로 구체적인 계획을 세우고 내가 어떻게 하면 부자가 될 수 있을지를 계획을 제대로 짜고 하나하나 실행하게 되면 부자들이 그래 왔던 것처럼 돈에 대해서 생각하고 깨우치게 될 거라 생각합니다.

인상적인 책 구절

"배운다는 것은 상담인을 따라가기 위해 노력하는 것이다. 상담인과 대화할 때는 주의를 집중하라. 하지만 동시에 항상 여유를 가져라. 스펀지처럼 모든 것을 빨아들이면서도 대화를 즐겁게 만들어 가라. 당신과 함께 일하는 것이 재미있다고 생각하게 만들라. 그는 자신이 하는 일을 좋아했기 때문에 부자가 되었다는 점을 명심하라." 배움에 대한 이야기입니다. 사람은 죽을 때까지 계속 배움을 가져야 한다는 책이 나올 정도로 인간은 배움을 거듭해야 합니다. 그래야 단순 생계 문제뿐만 아니라 배움을 통해서 더욱 성장하고 자만하지 않고 삶을 살아갈 수 있습니다. 이 책을 통해서 나 또한, 배움에 대해서 다시 한번 생각하게 되었습니다. 그리고 돈에 대해서 단순히 차갑게만 대하는 것이 아니라 어떻게 활용할 수 있을지를 고민해야겠습니다.

부동산 시장이 침체되면서 청약시장도 같이 침체되고 있습니다. 그럼에도 다양한 지역에서 아직도 청약을 선호로 인해서 특공의 경쟁률이 높게 나타나고 있습니다. 그러므로 특공의 종류인 생애최초, 신혼부부, 노부모 및 기관추천 특공에 대해서 설명드리고 앞으로 23년에 변화하게 될 내용에 대해서 정리해 드리겠습니다.

주택청약

주택청약이란 주택을 입양받으려는 사람이 일정한 자격을 갖추어 사겠다는 의사표시를 위해 예금에 가입하는 것을 말합니다. 여기서 예금 가입란에 가입하는 것을 의미하며, 일정한 자격은 본 문서 아래에 설명된 가점 방식과 같은 부분들 의미합니다. 주택청약은 현재 주택공급에 관한 규칙에 따라 시행되는 주택공급방법이자, 대한민국에서 아파트 입주자를 선정할 때 근간이 되는 방식입니다. 현재는 한국산하 청약 home에서 주택청약 업무를 주관하고 있습니다. 청약 home에서는 청약신청, 사전청약, 청약 당첨조회, 청약자격확인, 청약 연습, 청약 일정 등 다양한 메뉴로 이루어져 있으며, 청약을 하기 전에 본인의 순위와 가점 자격사항 등을 확인하시고 청약에 참여하시는 것이 좋습니다. 왜냐하면 무조건적인 청약으로 인해서 부적격 통보를 받은 사람이 지속적으로 발생하고 있으며, 부적격이 받을 경우에는 1년 동안 청약신청을 하지 못하기 때문에 본인의 자격사항 거주지역, 거주지역에서 어느 정도 살았는지, 청약통장 납입금 등을 확인하셔서 청약을 쓰시는 것을 추천합니다. 참고로 1순위는 청약 예치금이 있어야 합니다. 34평 기준으로 서울, 부산은 300만 원, 기타 광역시는 250만 원, 기타 시/군은 200만으로 납입금을 통장에 넣어놔야 청약통장 1순위 조건에 들어갈 수 있습니다. 참고로 청약 예치금이 부족할 경우 공고가 뜨기 전에 부족한 금액을 한꺼번에 납입을 해도 상관이 없습니다.

생애최초 특공

생애최초 특공이란 말 그대로 생애최초로 주택을 구입하는 자를 뜻합니다. 즉, 과거에 한 번이라도 주택, 분양권을 소유한 사실이 있는 경우는 생애최초 특별공급의 대상이 될 수 없습니다. 여기서 중요한 건 생애최초 특공은 신혼부부 특공과 마찬가지로 결혼을 해야 특공 자격이 생깁니다. 또한, 근로자(자영업자)로 5년 이상 소득세를 납부한 이력이 있어야 특공으로의 지역이 있습니다. 하지만, 신혼부부는 소득 부분에서 소득세를 보지 않습니다. 여기서 5년 이상 소득세에서 궁금한 점이 생깁니다. 5년 동안 내내 소득을 한 이력이 있어야 하는지 궁금하신 분들이 많을 겁니다. 5년 이상 소득이 있어야 하는 것이 아니라 그해에 한 달이라도 소득이 있을 경우 1년의 소득세를 인정을 해주기 때문에 본인이 아르바이트나 4대 보험에 한 달 이상을 가입했던 이력이 있다면 잘 찾아보고 포기하지 말고 지원하셨으면 좋겠습니다. 또한, 자격사항 중에 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130% 이하인 자가 포함되기 때문에 본인과 배우자의 소득의 합을 확인하셔서 창약신청하시기 바랍니다. 특공이 인기가 많으면서 신혼부부 특공과 생애최초 특공 모두 결혼을 한 사람만 지원할 수 있기 때문에 미혼자를 위해 특공을 할 수 있는 자격을 올해부터 부여되기 시작했습니다. 미혼자의 24평 이하의 아파트 물량 한에서 생애최초 특공을 지원할 수 있으며 앞에서 말씀드린 소득 관련 부분인 동일하게 적용되기 때문에 잘 참고 하셔서 청약 신청하시기 바랍니다.

신혼부부 특공

신혼부부특공은 특공 중에서 가장 인기 있는 특공입니다. 왜냐하면 특공 중에 물량배정이 가장 많습니다. (공공분양) 전체 물량의 30%, (민영주택) 전체 물량의 20%를 차지할 만큼 물량이 배정되기 때문에 청약신청을 할 때 생애최초 특공을 쓸지 신혼부부 특공을 쓸지 고민을 많이 하십니다. 상대적으로 생애최초 물량보다 25% 더 배정되나 신혼부부의 경우 소득세 5년 이상 이력이 없기 때문에 생애최초의 허들이 더 높기 때문에 웬만하면 생애최초 특공을 하시는 것을 추천드립니다. 소득요건에서도 공공분양의 경우 맞벌이는 120% 이하, 민간분양은 130% 이하까지 신청이 가능하기 때문에 본인의 소득 분기가 어디에 해당하는지 정확하게 파악하셔서 신청하셨으면 좋겠습니다. 최근에 소득이 높은 사람들 가운데 청약을 쓸 수 없다는 이야기가 계속 나오고 있어서 이번에 신혼부부의 소득기준이 완화되었고, 분양가 6억을 기준으로 맞벌이는 140%까지 완화되었기 때문에 정확하게 확인 후에 청약신청 바랍니다. 이 시점에서 궁금한 점이 생길 텐데 과거에 신혼부부 특별공급에 청약하여 당첨된 적이 있는 경우 생애 최초 특별공급이 신청 가능 여부에 대해서 질문이 많았는데 답변을 드린다면 특별공급은 1세대당 1회만 공급하기 때문에 과거에 본인 및 세대 구성원이 당첨 이력이 있었다면 청약신청이 불가합니다.

특공으로 당첨받는 방법

상대적으로 일반분양에 비해서 특공으로 당첨되는 것이 훨씬 수월하다고 생각합니다. 일반분양 물량의 거의 50% 가까운 물량이 배정되기 때문에 특공의 자격이 만약에 된다면 무조건 특공으로 신청하는 것이 좋으며 여기서 중요한 것은 특공을 신청한다고 일반분양을 신청 못하는 것이 아니기 때문에 특공을 신청하고 일반분양일에도 또 신청하셔서 하나의 단지에 2번 신청하는 것이 당첨을 높여주는 방법입니다. 그리고, 물량에 따라 다르겠지만 생애최초 특공이 신혼부부 특공에 비해서 당첨될 확률이 높으며 타입별로 생각했을 때 대부분 단지에 판상형 와 탑 층형 중에서 판상형인 A타입이 압도적으로 경쟁률이 높습니다. 그렇기 때문에 당첨이 되고 싶다면 탑 층형 B타입을 지원하시는 것이 중요하며 추후에 단지에 입주하고 가격적으로는 그렇게 많이 차이가 나지 않기 때문에 이런 점을 유념하셔서 지원하시기 바랍니다.

23년 청약 변화

내년 23년에 청약제도도 대폭 변화하게 됩니다. 무순위 청약 거주요건이 있었지만, 1월엔 무순위 청약 거주 지역 요건도 폐지됩니다. 이에 국토부에서는 1월부터 무순위청약 자격을 무주택자면 누구나 지원할 수 있도록 변경하기로 했습니다. 예비입주자명단 공개기간도 60일에서 180일로 대폭 늘릴 예정입니다. 예비당첨자수는 기존 세대수의 500% 이상으로 확대합니다. 공공분양에서는 '미혼청년특별공급'이 신설됩니다. 공공분양청약 방식을 나눔형/선택형/일반형으로 세분화하여 미혼 청년특공은 나눔형과 선택형에 신설될 예정입니다. 나눔형은 시세의 70%로 주택을 공급하고, 이후 수분양자가 공공에 주택을 환매할 경우 처분손익의 70%까지 보장하는 분양방식입니다. 선택형은 6년 임대 거주 후 분양여부를 선택하는 방식입니다. 미혼 특공의 자격요건은 주택소유 이력이 없는 '19세~39세'미혼입니다. 소득기준은 가구원당 월평균소득 140% 이하(월 450만 원)입니다. 민간분양 중소형 평형(85㎡이하)에 추첨제가 도입됩니다. 기존에는 투기과열지구 중소형 평형의 경우 100% 가점제로 분양이 이뤄졌습니다. 정부는 청년층의 당첨기회를 높이기 위해 투기과열지구 60㎡ 이하 소형평형 주택에 추첨제 물량 60%와 가점제 물량 40%씩 배정하기로 했습니다. 투기과열지구 60㎡초과~85㎡이하 중소형평형에도 추첨 물량 30%를 할당합니다. 청년층 당첨확률이 높아지는 것을 감안해 생애최초-신혼부부 특별공급비중은 다소 줄어듭니다. 또한, 중소기업 장기근속자에 대한 특별공급 가점 기준도 조정됩니다. 5년 이상 무주택일 경우 5점 배점되던 무주택 기간을 3년당 3점, 최대 15점으로 변경합니다. 여기서 가장 중요한 것은 공공분양 청약 시 미혼청년 대상 특별공급도 도입된다는 것입니다. 그동안 공공분양 청약은 신혼부부나 생애최초 주택구입자 등 기혼자 중심으로 특별공급 기회가 부여됐지만 내년부터는 대상이 미혼 청년으로 확대된다는 것입니다.