정보 보고갈래?

매년 세법이 바뀌면서 찾아봐야 돼서 고민스러우시죠? 이 글을 통해서 2022년 부동산 세법에 대해서 설명드리겠습니다. 부동산 세법에는 취득세/보유세/ 양도소득세 3가지가 있습니다. 상세하게 설명해드리겠습니다.

취득세

부동산을 취득하면 우선 지방세인 '취득세'가 과세되는데, 이는 동산이나 부동산 등의 자산을 취득한 이에게 부과되는 세금을 말합니다. 즉, 우리가 우리가 부동산을 사게 되면 내야 되는 세금을 말합니다. 무주택자일 경우 집이 없을 경우 1 주택을 살 때 지역과 관계없이 취득세는 1% 입 닌다. 만약에 10억에 아파트를 사게 되면  취득세 1%인 1000만 원이며 지방세 0.1%까지 합쳐서 1100만 원을 내야 됩니다. 하지만, 만약에 내가 1 주택을 소유하고 있거나 2 주택을 소유하고 있을 경우에는 취득세가 달라지게 됩니다. 내가 만약에 조정대상 지역을 두 번째 주택으로 소유하고 싶다면 2번째 주택부터 8%의 취득세를 내야 합니다. 그리고 비규제 지역을 두 번째 주택을 취득한다면 그대로 1%의 취득세를 내게 됩니다. 그렇기 때문에 이번이 26일부터 비규제 지역으로 풀리게 된 지방은 어느 정도의 거래량이 생길 수도  있다고 생각합니다. 이렇게 2 주택을 가지게 된다면 3번째부터는 12%를 내야 됩니다. 하지만 세 번째도 만약에 비규제 지역을 사게 된다면 무조건 8%의 취득세를 부과하게 됩니다.

보유세

보유세는 말 그대로 부동산을 소유하고 있을 때 내는 세금을 말합니다. 보유세에는 종합부동산세와 재산세로 이루어져 있습니다. 종합부동산세는 지방자치단체가 부과하는 종합토지세 외에 일정 기준을 초과하는 주택과 토지 소유자에 대해 국세청이 별도로 누진세율을 적용해 부과하는 세금입니다. 재산세는 재산세는 6월 1일 시점에서 부동산을 소유하고 있는 사람에게 부과되며 7월(16∼31일)에는 주택 부분의 1/2과 건물분 재산세를, 9월(16∼30일)에는 주택 부분의 1/2과 토지분 재산세를 냅니다. 짧게 정리하지면  재산세는 본인이 가지고 있는 자산에 대해서 세금을 부과하는 것이고, 종부세는 보유하고 있는 재산이 많을 때 추가적으로 부과하는 세금입니다. 그래서 예전부터 종부세에 대한 말이 많았습니다. 왜냐하면 보유세에 대해서 이중과세를 한다고 하는 이야기가 많았습니다. 재산세는 7월 9월에 둘 다 내야 되는데 왜 두 번 다 내야 되는지는 아래 링크를 확인 바랍니다: 재산세를 두번내야되는 이유 그렇기 때문에 최근 2 주택자에게 이사나 상속, 시골집 유지 등의 이유로 주택을 2채 이상 보유한 경우 세법상 1세대 1 주택 지위를 유지해주는 주택 수 제외 특례가 도입됩니다. 우선 공시가격이 3억 원 이하인 비수도권(특별자치시·광역시 제외, 광역시 소속 군은 포함) 지방 저가 주택은 보유 주택 수에서 제외하고 과세하게 됩니다. 나름 세금적으로 이중과세를 막기 위한 정책들이 늘어나고 있지만 이렇게까지 집값이 오른 상태에서 아쉬움이 많이 남습니다. 

양도소득세

양도소득세는 부동산을 양도할때 생기는 소득에 대해서 부과되는 세금을 말합니다. 즉, 내가 집을 팔 때 시세차익을 얻었으면 그 시세차익에 대한 세금을 말합니다. 1 주택자의 경우에는 양도소득세는 1년 내에 팔면 70%, 2년 내에 팔면 60%의 양도세를 납부해야 됩니다. 분양권도 동일하게 세율이 정해집니다. 하지만, 2년을 초과한 시점에서 매도하게 되면 비과세가 적용됩니다. 즉 비과세 세금을 내지 않아도 된다는 말입니다. 하지만, 이러한 비과세는 규제 상태에 따라서 달라집닏나.
규제지역의 경우에는 거주요건이 붙기 때문에 실제로 그집에서 살아야 비과세를 적용받을 수 있습니다. 비규제 지역의 경우에는 실제 거주하지 않아도 보유만 해도 비과세를 받을 수 있습니다. 하지만, 여기서 알아야 하는 것은 비과세를 받기 위해서는 다주택자는 해당이 없습니다. 1세대 1 주택을 유지해야 비과세를 받을 수 있습니다. 그렇지 않으면 대부분 일반세율이 적용되게 됩니다.

기타 사항

분양권은  1년 이내 50% -> 70% 2년 이내 40% -> 60% 2년 지나면 기본세율 분양권을 샀다 팔았다 하면은 메리트가 떨어졌습니다. 손 피거래를 합법적인 거처럼 얘기가 되고 있습니다. 똑같은 거래라면  주택수를 제대로 파악해야 됩니다.
1. 오피스텔은 양도세에서 주택수를 본다. 2. 양도세에서 주택수는 세대원의 주택수를 합한 것을 말한다. 3. 가족들끼리 사이가 안 좋은 경우에도  남편 모르게 아내가 집을 샀다가 팔 때 세금이 중과되었다. 4. 다가구 주택인데 옥탑방이 있어서 세금이 중과되는 경우도 있었습니다. 다가구 주택은 3층을 다가구 주택이라 칭하는데 옥탑방을 불법으로 증축하여 만들게 되면 4층으로 되어 세금이 추징되는 사례도 있었습니다. 제대로 모르고 했다가 평생 후회하게 되는 실수 지금 주택을 매도한다면 지금 시적을 생각하기 쉽습니다. 그러나 실제로는 그 주택을 취득했던 시점을 기준으로 세금을 봐야 합니다. 자신의 집이 조정지역일 때 매수했다면 살다 보니 조정지역이 지금처럼 풀려 비조정지역이 되어 매도하려고 한다. 이 대 조정지역의 세금을 부과받을까? 조정지역의 세금을 부과받게 됩니다. 취득 시점에 조정지역이었으므로 매도 시가 중요한 것이 아니라 취득 시점을 봐야 합니다. 계약할 때 비조정지역이었는데, 잔금 치를 때 조정지역으로 변경되면 2년 보유만 하면 될까? 아니면 2년 거주해야 할까? 2년 거주조건이 생긴다. 찬금 치를 때가 취득 시점이기 때문에 잔금 치를 때 조정지역이 되었으므로 2년 거주해야 됩니다.
갈아타기 한다면 반드시 알아야 하는 것
일시적 2 주택 규정도 복잡해졌습니다. 이제는 비과세를 받으려면 정말 꼼꼼하게 공부해야 합니다. 중요한 것은 종전 주택이 규제지역 중 조정대상지역인지 아닌지를 본다. 세법에서는 투기과열지구는 신경 쓰지 않습니다. 조정대상지역이면 2년 거주해야 합니다. 두채 중 한 채라도 조정대상 지역이 아니면 1,2,3 요건을 알면 됩니다. 종전 주택 구입 이후 1년 이후 새 주택 살 수 있습니다. 조정지역이라면 2년 거주, 비조정이라면 2년 보유해야 한다. 이 기준이 갖춰졌다면 새 집을 산지 3년 안에만 종전 주택을 팔면 일시적 2 주택 비과세를 받을 수 있습니다. 두 채 모두 조정지역에 있는 주택이라면 2년 이내 종전 주주택을 처분해야 합니다.
최대 80% 까지 세금을 줄일 수 있는 유일한 방법
장기보유 혜택은 3년 이상 일 때 받을 수 있습니다. 1년에 2%씩 상승합니다. 최대 15년 보유 시 30% 감면 혜택을 줍니다. 1세대 1 주택자는 10년에 80%까지 해줍니다. 그러나 2021.01.01 이후 바뀐 것이 있습니다. 예를 들어 작년에는 거주 2년, 보유 8년 하면 80% 감면 혜택을 주었는데 올해부터는 거주 1년당 4%, 보유 1년당 4%으로 거주 2년 하면 8% 보유 8년 하면 32로 총 40% 줄었습니다.

2023년 세금 완화?

 최근 부동산 거래량이 감소하면서 부동산 정책적인 부분에서 변화를 시도하려는 움직임이 보이고 있습니다. 일단 확정되어 있는 세금완화정책을 말해보자면  첫번째 1가구 1주택자 공제 11억원 → 12억으로 변경, 두번째 기본공제 6억원 → 9웍운(부부 공동명의 18억까지 공제), 세번째 조정지역 2주택자 중과세 폐지는 아직 유지이고 추후 예정, 네번째 3주택자 이상, 공시지가 합산액 12억이하라면 중과배제가 확정되었습니다. 이처럼 다주택자에 대한 세금을 조금 씩 풀어주고 있으며 12월 둘째주에 나온 기사자료를 찾아보면  정부, 다주택자 취득세 중과세율 완화 방안 검토가 나오면서 다주택자의 세금완화에 대한 기대감이 나오고 있습니다. 현재 조정지역 2채부터는 취득세 8%를 하고 있으며, 3채부터는 12%의 취득세를 내고 있습니다 만약에 취득세가 완화가 된다면 2년반전 처럼 3채까지는 기본새율을 적용되며, 4채부터 4%의 취득세를 부과하게 됩니다. 앞으로 세금적으로 더 완화하게 될지 아니면 기존 그대로 정책을 유지할지 기대되고 있습니다.

드디어 1년 만에 테슬라의 두 번째 AI DAY가 개최되었습니다. 기대를 한만큼 생각보다 실망스럽다는 이야기가 나오고 있습니다. 도대체 어떤 내용이 나왔길래 실망한 기사들이 나왔는지 이야기해 보겠습니다. 

AI DAY에 대해서

ai데이의 취지를 먼저 확인해야 합니다. ai데이는 완성된 완전체를 보여주는 것보다 일단 제품을 만들어서 내놓은 다음에 테스트를 해봅니다. 그리고, 시장에 던져놓고 이것을 기반으로 업데이트를 해나가면서 사람들을 채용하기 위함이라는 것을 알고 있어야 합니다. ai데이가 가장 기대작이었던 옵티머스 로봇이 발표되어 나왔을 때 너무 걷는 것도 부자연스럽고 다양한 면이 지금 나와있는 로봇에 비해서 너무 진보되어 있지 않다고 생각이 들었습니다. 하지만, 테슬라의 큰 그림은 보스턴 다이내믹스처럼 하드웨어의 문제가 아니라 소프트웨어에 더욱 집중해서 봐야 했습니다. 테슬라는 시장에서 이 물건이 가치가 있을지를 테스트하고 문제가 있는 것을 확인하라고 말해주는 것처럼 그러므로 더 스마트한 사람들이 몰리게 하는 것 같은 느낌이었습니다. 물론 FSD이 적용되어서 로봇을 구현했다는 자체와 6~8개월 만에 이루어낸 성과라는 것에 너무 놀랍지만 지금 시장에 반응은 예전 헨리 포드가 처음 자동차를 내놓았을 때 실망했던 것과 너무 비슷하다는 것입니다. 일론 머스크는 시연 영상 후에 이러한 과정으로 우리는 대량생산이 가능할 것이며 겨우 2만 달러 내외로 로봇을 살 수 있을 것이다라고 말했습니다. 이것이 정말 대단한 성과 이자  미래 지행적인 이야기라고 생각합니다. 보스턴 다이내믹스는 여러 가지 자유로운 로봇의 영상을 시현한 후에도 실질적으로 상용화하기 위한 계획이 없었습니다. 하지만, 테슬라는 3~5년 후의 상용화와 단기간에 엄청난 성과를 보여주면서 정말로 우리가 가까운 미래에 테슬라 봇이 우리에 생활에  올 수 있다는 것을 이야기해주고 보여주었습니다. 많은 기사들을 보면 실망한 글들이 정말 많습니다. 월요일 주가에 도 많이 반영될 거라 생각합니다. 하지만, 단기간에 눈으로 보는 것이 아니라 미래에는 어떻게 세상을 바꿀 수 있을까 이것들이 정말로 상용화되었을 때를 생각해야 된다고 생각합니다. 도조칩에 대한 설명 FSD에 대한 설명도 상세하게 있었지만 마지막에 세계 엔지니어들을 위해 던진 이야기에 주목할 필요가 있습니다. "자율주행차는 운송의 효율성을 최소 3배~10배 이상이 될-될 것으로 생각했다. 하지만 옵티머스 로봇은 경제 산출량을 100배 이상 향상할 잠재력이 있다. 어떤 한계가 있는 지도 알지 못한다. 옵티머스 로봇이 문명에 유익한 도움이 되고, 인류가 원하는 것이 되도록 꼭 테슬라에 합류하기를 바란다." 이정도로 일론 머스크는 엔지니어 출신으로 엔지니어들의 마음을 잘 알기 때문에 가슴 설레는 일들을 추구하기 위한 정말 머스크 다운 AI DAY였다고 생각합니다.

첫 번째 AI DAY에 대해서

테슬라의 첫 번째 AI데이는 실질적으로는 채용 이벤트라고 언급하였습니다. 현재 많은 IT 개발자가 부족한 현황에서 테슬라 또한 뛰어난 개발자들을 채용하기 위한 이벤트로 진행한다고 하였습니다. 하지만, 일론 머스크는 다양한 기술을 선보이면서 사람들을 놀라게 했습니다. 간단하게 정리하자면 FSD 기술현황, 슈퍼컴퓨터를 능가하는 도조 칩, 단순한 업무를 향상해줄 테슬라 봇까지 앞으로의 테슬라의 미래를 보여줬다고 생각합니다. 좀 더 디테일하게 들어가자면 현재 테슬라의 자율주행은 3단계 정도에 머물러 있고 앞으로 4~5단 게에 들어가기 위해서는 기존의 레이더 시스템과 신경망을 비교해보면 정교함으로 신경망이 훨씬 앞서는 것을 설명하며 4차원 공간에서 라벨링 하는 과정을 통해서 완전한 자율주행을 위해 한발 다가서고 있는 모습을 보여주었습니다. 그리고 올해 22년도 하반기까지 완전 자율주행을 할 것이라고 말하고 있습니다. 신빙성이 있는 것이 8월에 일론 머스크는 FSD 패키지 가격을 25% 올려 1만 5천 달러에 판매하겠다고 말했으며 이는 성능과 완전 자율주행에 다가섰기 때문이라고 생각하게 되었습니다. 그리고 두 번째는 엔비디아 없이 슈퍼컴 도조 칩 개발은 정말 테슬라에서 자체적으로 모든 것을 해결하겠다는 강한 의지가 반영되어 있습니다. 반도체 칩은 완성차 회사에서는 절대 만들지 않지만 테슬라는 3000개의 D1 칩이 들어갈 예정. 궁극적으로 1초당 100경 번 연산할 수 있는 1.1 엑사플롭스(exaFLOP)급 성능을 목표로 하고 있습니다. 세 번째는 드디어 이번 AI데이에서 기대하고 있는 테슬라 봇입니다. “누구나 재미없어하는 단순한 노동을 로봇에게 맡김으로써 인건비를 줄이고, 생산적인 경제활동을 하는 데 의미가 있다" 고 하였습니다. 정말 사람과 비슷한 형체를 하고 있으며 영화로만 구현되었던 로봇이 생산라인에서 어떻게 활용될 수 있는지를 보여주는 예라고 할 수 있습니다. 테슬라 봇이 기대되는 이유는 테슬라는 FSD 자율주행 서비스가 완성되는 시점에서 테슬라 봇 플로토 타입을 출시한다는 것이 의미하는 바가 크다고 생각합니다.

요즘 월세 가격이 상승하면서 월세로 살아야 할지 전세로 살아야 할지 고민하시는 분들이 많습니다. 이 글을 통해서 월세로 살아야 할지 전세로 살아야 할지를 정리해 드리겠습니다.

전세&월세 장단점

전세와 월세 중에서 어떤 것이 부자가 되는데 유리할까요? 전세는 쉽게 말해서 임차기간 동안 목돈을 집주인에게 맡겨두는 것이고 전세에 비해서 적은 보증금을 맡기고 사용료를 내는 것이다. 전세를 선호하는 경우는 목돈 모으기에 유리하고, 만기 시에 원금 회수가 가능하고 , 대출이자가 월세보다 저렴하기 때문에 주거비 지출을 줄이기 좋습니다. 월세를 선호하는 사람은 이자도 없는데, 큰돈을 묶어두면 손해라고 생각합니다. 그리고 전세 사기 위험성이 있으며 목돈을 직접 관리할 수 있습니다. 요즘 트렌드는 전세보다 월세를 선호하는 사람이 늘어나고 있습니다. 왜냐하면 전세자금 대출이 5~6%를 넘어가고 있기 때문입니다 그렇기 때문에 차라히 전세자금 대출을 받는 것보다 월세를 사는 것이 이자비용을 아낄 수 있고 유리하다고 생각하기 때문입니다. 하지만, 이것이 정답인지는 알 수 없습니다. 월세냐 전세냐는 본인이 처한 상황에 따라서 달라진다고 생각합니다.  돈이 많이 없는 사회초년생이거나 대학생이라면 만 34세 이하가 신청할 수 있는 청년 버팀목 전세자금 대출을 이용하실 경우에는 2~3%입니다. 그리고 중소기업 청년 전세 지금 대출의 경우에는 금리가 1.2%를 적용하기 때문에 목돈을 모으는 사회 초년생에게는 가장 좋은 전세자금 대출이 될 수 있습니다. 하지만, 참고하셔야 하는 것은 연소득 5천만 원 이하 (부부합산), 외벌이의 경우 3천5백만 원 이하 순자산가액 3.25억 원 이하 무주택 세대주만 신청 가능하며 대출한도는 1억 이하입니다. 그렇기 때문에 이렇게 나라에서 지원해주는 전세자금 대출을 이용하는 경우는 전세자금 대출을 빌려서 전세를 사는 것이 유리합니다. 하지만 이러한 정부 대출의 경우 대출을 하게 되면 절대로 집을 사거나 갭 투자 등의 투자를 하지 못한다는 사실을 잊지 마셔야 합니다.   그럼 어떤 경우에 월세를 살아야 하는지에 대해서 이야기하겠습니다. 나에게 5천만 원 이상의 목돈이 있거나 경제활동을 하고, 재테크를 제대로 배웠다면 월세를 사는 것이 유리합니다. 왜냐하면 종잣돈이 있을 때 내가 계속 재테크 공부를 하다 보면 기회가 왔을 때 바로 잡을 수 있기 때문입니다. 참고로 월세를 사는 것이 왜 유리하냐면 내가 1 주택자일 경우 아니면 1 분양권 일 경우 전세를 살아도 전세자금 대출이 회수가 안됩니다. 하지만, 내가 2 주택 이상이 되기 위해서는 전세자금 대출이 회수되기 때문에 월세를 살 때 다주택으로 가는 방향성이 맞습니다. 그리고 만약 위에서도 언급했지만 정부 전세자금 대출을 받고 있다면 1 주택만 취득세도 전세자금 대출이 회수되기 때문에 이 점을 유의해서 투자하셔야 합니다. 사실 월세를 살기 위해서는 마인드 셋을 하셔야 합니다. 사람들은 전세를 살 때 장점 중에 가장 큰 장점은 원금보존이라고 생각합니다 하지만, 투자자 마인드로 들어간다면 원금의 가치는 절대 보존되지 않습니다. 지금은 자산의 가치가 엄청 상승하고 약간의 보합 하락권이긴 하지만 자본주의 사회에서 자산의 상승은 지속될 수밖에 없습니다. 하지만, 내가 전세로 깔고 앉은 돈은 현금성 자산이기 때문에 인플레이션으로 인한 현금성 가치는 떨어질 수밖에 없습니다. 

전월세  전환율 계산방법

그럼에도 내가 투자자로 살기보다는 전세와 월세의 이자를 생각해서 선택하시는 분들을 위해서 전월세 전환율에 대해서 이야기해보겠습니다. 전월세 전환율이란 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 말합니다. 일단 여기서 아셔야 할 것은 주택임대차 보호법은 전세를 월세로 전환하는 경우 4.5%를 초과할 수 없다고 규정하고 있습니다. 왜 4.5%인지를 말하면 현재 2022 전월세 전환율은% (= 기준금리 2.5% + 대통령령으로 정하는 이율 2%) 이렇게 나타냅니다. 이제 간단하게 계산해 보겠습니다. 만약 2억 인 전세를 월세로 변경하고 싶다면 2억 x 0.045 x 1/12 이므로 75만 원이 나오게 됩니다. 만약에 보증금을 2000만 원으로 빼면 1.8억 x 0.045 x 1/12 = 67.5만 원 즉, 2000/67.5 만원이라고 생각하시면 됩니다. 이렇게 전월세의 장단점과 전월세 전환율에 대해서 알아보았습니다. 사실 전세를 살지 월세를 살지 가장 중요한 지점은 자신의 처한 환경과 수준에 따라서 결정되어야 합니다. 그것이 종잣돈이 될 수 도 있고, 재테크 수준에 있을 수도 있습니다. 

재건축 재개발에 대해서 설명드렸는데, 윤석열정부의 정부의 재건축 플랜에 포함되어 있고, 매일 많은사람들이 관심있어하는 1기 신도시 특별법에 대해서 무엇인지를 말씀드리겠습니다.

1기 신도시 특별법

1기 신도시 특별법 첫 번째는  1기 신도시 재정비 사업을 촉진을 위한 특별법 제정을 합니다. 인허가 절차 간소화, 안전진단 제도 규제 완화, 재건축 초과이익 환수제도 완화 금융지원,  토지 용도 변경 및 용적률 상향 세입자 이주대책 및 재정착 대책 등 포함입니다. 두 번째는 양질의 주택 10만 호 추가 공급 기반 구축입니다 토지용도 변광과 종상향을 통해 용적률을 높이는 등 체계적인 재정비사업을 추진, 장기적으로 10만 호 이상의 주택을 추가 공급합니다. 세 번째는 1기 신도시 재정비를 위한 이주 전용 단지 마련입니다. 1기 신도시 순환개발을 추진하여 재정비 사업에 따른 이사 수요 쏠림 및 전세난 등 부작용을 해소하기 위한 방안입니다. 이렇게 특별법을 지정한 간단한 이유는 1기 신도시였던 5개의 도시 부천, 산본, 평촌, 부평, 일산을 빠르게 재건축을 하기 위해서 특별법을 지정하였습니다. 거의 30년이 넘어가기 때문에 빠르게 주택 공급을 통해서 제한되어있던 규제들을 완화함으로써 도움을 주고자 한 것입니다.  조금 디테일하게 들어가서 용적률 상향 500%, 안전진단 완화, 이주 대책에 대한 방안 등이 포함되어 있습니다. 여기서 이주대책이 현실성이 있을까를 조금 더 고민해봐야 되겠습니다. 왜냐하면 1기 신도시는 인프라나 여러 가지 교육여건 환경 등이 너무 잘되어 있기 때문에 이 많은 인원들을 이주를 하고 비슷한 여건으로 살아가게 한다는 자체가 무리이기 때문입니다. 그렇기 때문에 이주 수요가 몰리지 않게 지구를 나누어서 순차적으로 하는 것이 중요합니다. 또한, 용적률 500% 상향이 현실성이 있을까를 또한 검토해봐야 합니다. 왜냐하면 용적률이라는 건 면접 대비 층수인데 지금 용적률 200%만 넘는다 하더라고 엄청 닭장같이 너무 빽빽하고 답답한 느낌이 드는 아파트 단지이기 때문에 과연 이게 현실성이 있을지에 대해서 도 지켜봐야 합니다. 그리고 정부에서 얘기하는 것은 역에서 가까운 단지에 대해서 용적률이 높아지고 접근성이 떨어지는 지역의 경우에는 좀 더 러프하게 잡는다고 생각하시면 됩니다. 그렇기 때문에 기존에 1기 신도시가 누렸던 엄청난 인프라와 환경을 이 루 한 용적률 상향으로 인해 가구수가 늘어나는 현상과 좁은 땅들을 버텨낼지가 의문이기 합니다. 그렇기 때문에 용적률이란 연면적 / 대지면적이라고 생각하면 됩니다. 예를 들어서 대지면적이 200이고 면적 100인 3층으로 이루어진 단지는 용적률이 150%라고 생각하시면 됩니다. 용적률 500% 단지의 현실성을 보기 위해서는 지금 1기 신도시의 용적률을 확인해 봐야 하는데 일산 170%, 중동 225%, 평촌 204%, 산본 205%, 분당 184%입니다. 그나마 일산이 엄청 용적률이 낮기 때문에 현실적으로 제일 먼저 이루어질 가능성이 높습니다. 그리고 특별법에서는 안전진단 완화에서 그래도 그나마 추진 가능성이 있는 것은 구조안전성을 50%에서 낮춰주는 것을 말합니다. 문재인 정부에서 구조안정성을 50%로 상향하면서 많은 재건축 단지들의 안전진단에서 탈락하는 사태가 발상해였습니다. 그렇기 때문에 만약 구조안전성만 완화된다면 그래도 지금 추진하려고 했던 재건축 단지들이 많이 생길 것이라 생각합니다. 

1기 신도시 지금 사도 될까?

사람들은 호재에 굉장히 민감한 편입니다. 현재 추진되고 있는 GTX와 여러 도시철도의 수혜지역으로 뽑혔던 인덕원, 동탄, 운정 등은 빠른 시간 안에 엄청난 가격 상승을 보여주다가 지금 보합 하락장을 맞이하면서 거의 대부분 2년 전의 가격으로 회귀하고 있습니다. 이러한 상황에서 1기 신도시 특별법으로 빠르게 재건축을 추진해 준다고 정부에서 나서고 있는 상황이라 나도 빨리 1기 신도시를 투자해야 하는 것은 아닌가 조급하신 분이 있다면 조금 조급함을 덜어낼 필요가 있다고 생각합니다. 그리고 추진이 이번 정권 내에 이루어질 수 있다고 생각하기 때문에 지금 정권 초기에 사서 정권 말기나 다음 정권에 5년 이내에 팔아야겠다고 접근하시는 분들도 또한 많을 거라 생각합니다. 이전에도 설명드렸지만, 재건축 재개발은 시간이 정말 많이 걸립니다. 순차적으로 빠르게 진행되더라도 10년 이상 걸리는 것이 재건축입니다. 왜냐하면 지금 정부에서 추진하고 있는 3기 신도시의 경우에도 아직도 명확하게 완공 시점을 잡지 못하고 있습니다. 물론 27~28년 입주예정이라고는 공고되어 있습니다. 그렇기 때문에 이렇게 정부 추진과제에 넣어 있어서 시간이 지연될 우려가 있을 수 있다고 생각합니다. 또한, 한 가지도 지금 보합 하락장이기 때문에 거래량이 급감하였습니다. 일산도 마찬가지입니다. 현재 거래량도 적고, 투자심리가 많이 죽어있기 때문에 아무리 호재에 의해서 추진된다 하더라고 이것을 받아줄 사람이 얼마나 될지에 대해서 의문입니다. 만약에 규제지역 해제와 세금적인 취득세적인 완화가 함께된다면 투자심리가 살아나서 거래량 도 늘어나게 되고, 거기에 특별법과 같은 호재가 더해진다면 투자로서는 베스트가 될 수도 있습니다. 그럼에도 1기 신도시 특별법에 의한 재건축은 빠르게 되지 않을 수도 있다는 게 제 생각입니다.   

윤석열 정부에 들어서면서 재개발 & 재건축에 대해서 관심이 높아지고 있습니다. 그리고 얼마 전 원희룡 국토부 장관에 의해서 5개의 1기 신도시 재정비 사업 관련해서 선도지구 지정을 추진한다고 말하면서 더욱 관심이 높아지고 있습니다. 이러한 가운데 재건축과 재개발에 대해서 자세히 설명드리겠습니다.

재개발 & 재건축 개념 및 용어 정리

재개발 재건축은 도시 및 주거환경정비법을 따르는 사업입니다. 여기서 정비사업은 낙후되어있는 도로 지반사업들을 정리하고 주택 등 건축물을 개량 건설하는 사업을 말하고 있습니다. 정비사업의 종류는 주거환경개선사업, 재개발 사업, 재건축사업 이렇게 3가지로 나누어져 있습니다. 이러한 정비사업을 하기 위해서는 아파트 단지나 빌라 단지의 동의가 필요하기 때문에 그 단지의 사람들을 조합이라고 불리며 속한 사람들을 조합원이라고 합니다. 이렇게 조합원들이 재건축과 재개발에 대한 모든 의사결정을 투표를 통해서 결정하게 됩니다. 두 사업의 차이점은 정비기반시설의 양호도에 따라서 나누어지게 됩니다.  재개발의 경우는 정비기반시설이 열악하며 단독주택, 다가구주택, 빌라 등  밀집된 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업들을 말합니다.  재건축은 정비기반시설은 양호하나 노후된 아파트로 인한 주거환경을 개선하기 위한 사업입니다.  재건축에는 규제가 적용되고 있습니다 2가지가 있는데 초과이익환수제와 2년 실거주 요건이 제한되어있습니다. 초과이익환수제는 1인당 평균 3천만 원이 초과할 경우 나라에서 초과이익을 환수해가는 제도이며 조합원 분양권 신청 전까지 2년 이상 실거주를 해야만 입주권을 부여하는 제도입니다. 그리고 조합원의 지위를 사고팔 수 없게 조합원 지위 양도 금지할 수 있는 범위가 정해져 있습니다. 여기서 집중해야 할 것은 어떻게 해야 조합원 지위를 사고팔 수 있을지를 생각해보면 됩니다. 재건축 조합 중에서 03.12.30일 이전에 조합이 설립되어 있거나, 재개발 조합 중 18.02.24 이전에 사업시행인가를 득한 조합의 경우에는 조합원 지위를 양도할 수 있습니다. 그리고 재건축의 경우에는 조합원 지위 양도가 1번입니다. 그렇기 때문에 재양도가 안되기 때문에 확실하게 알아보시고 하시는 것을 추천드립니다. 그리고 재개발은 양도 제한이 없습니다

재개발 & 재건축 진행 절차

첫번째는 기본계획 수립단계입니다. 도시 개발에 밑그림을 그리는 단계로서 한도시의 정비사업의 기본원칙을 정하는 단계입니다. 두 번째는 안전 진단입니다. 이 단계는 건물의 노후도를 조사하여 재건축 사업의 시행 여부를 결정하는 단계입니다. 재개발에는 없습니다. 이 안전진단에 통과를 하는 것이 가장 어렵습니다. 평가 항목은 구조의 안전성과 건축 마감 및 설비 노후정도, 주거 환경, 비용 분석 등이 있습니다. 그리고 구조의 안전성 항목에는 기울기 기초 침하수준, 내화력, 내구성 등이 있습니다. 안전진단은 A~E단계로 5개의 단계로 이루어져 있으며 D등급부터 받으면 조건부로 사업이 진행이 가능합니다. A~C등급은 유지보수를 하는 것이 낫다고 판단되기 때문에 사업을 진행할 수 없습니다.  세 번째는 정비구역지정 단계입니다. 네 번째는 추진위원회를 구성하는 단계입니다. 이것은 아까 말씀드렸던 조합원을 세우는 일을 말합니다. 그다음은 조합설립 인가  단계입니다. 행정청으로 부터 인가를 받는 것입니다 추진위원회에서 조합원으로 바뀌게 되고 그다음 사업시행 인가를 받게 됩니다. 주택법의 사업계획 승인 정도로 생각하시면 됩니다. 대부분의 투자자들은 조합설립 인가보다 사업 시행 인가 단계에서 어느 정도 투자를 들어가게 됩니다. 그리고 시공사를 선정됩니다. 조합원의 투표로 결정되고 분양 신청하게 됩니다. 그리고 관리 처분 계획 인가 단계로 됩니다. 조합원의 이익을 배분하는 단계를 말합니다. 이때부터 투자로 들어가는 투자자들이 많습니다. 그리고 이주 및 철거가 이루어지며 착공 및 준공이 됩니다. 각 단계별로 소요기간을 따져보면 기본계획~정비구역은 2~3년 정도, 조합설립까지는 3년 정도, 조합설립 및 사업시행인가는 3~4년 정도 관 처계획까지는 3년 정도 관처 이후 착공까지 3년 이렇게 최소 12~13년 정도의 계획으로 진행을 하게 됩니다

책을 우리에게 많은 것을 알려줍니다. 하지만, 책은 재미없고 얻어가는 게 없다고 느껴집니다. 그리고 무작정 베스트셀러의 책을 찾아서 읽거나 필요하지 않지만 독서를 할 때도 많습니다. 어떻게 하면 독서를 잘할 수 있을지에 대해서 이야기해 보겠습니다.

독서 잘읽는 방법

가진 것 없이 태어난 사람은 독서밖에 없습니다. 평범한 사람이 신분을 상승할 수 있는 방법은 배움밖에 없습니다. 배움에는 독서가 있습니다. 독서에 대한 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 그냥 독서를 책만 읽으면 되는 걸까요? 많은 사람들이 독서를 많이 하기는 하지만 자신의 삶에 달라지는 게 없다고 말하고 있습니다.  이것은 독서를 통해서 자기 삶에 적용시키지 않았다고 생각하기 때문입니다. 즉, 인생이 달라지지 않는 독서 흐름 독서를 하고 있기 때문입니다. 독서는 니즈가 있어야 합니다. 내가 부동산 공부를 하고 싶다면 부동산이라는 게 주제가 되고 내가 어떠한 것을 배우고 싶다면 그 배우고 싶은 것이 주제가 됩니다. 그래서 이렇게 주제를 선정하고 나서 서점에 베스트셀러에 관련된 주제의 책이 있는지 찾아보고 관련 주제의 책을 10권 정도 읽으시면 됩니다. 이렇게 같은 주제의 책을 여러 번 읽다 보면 시야가 넓어지고 내가 하고자 하는 주제에 조금 더 가까워지게 됩니다. 그렇게  10권의 책을 읽다 보면 솔직히 거기서 거기인 말들을 하고 있습니다. 이 저자가 어떤 말을 하고 싶은지 파악하고 서로 공통적으로 하고 싶은 이야기가 있습니다. 그리고 공통적으로 이야기하는 을 꼭 메모하거나 밑줄을 긋습니다. 이때 책은 대여해서 보는 것이 아니라 꼭 구매하셔서 보는 것을 추천합니다. 왜냐하면 좋은 책은 무조건적인 다독이 중요하기 때문입니다. 그리고 중요한 것은 책에 대해 처음 접하거나 어려운 주제에 대한 책은 분명 다 읽기 힘들기 때문에 목차와 첫 서두가 잘 읽히는 지를 파악합니다. 그리고 목차를 중심적으로  읽고 목차에서 이 책이 말하고자 하는 바를 생각해 봅니다. 그리고 책일 읽을대 목차와 큰 주제에 대해서 생각하는 바를 질문하면서 읽다 보면 그 책에서 말하고자 하는 바를 찾을 수  있게 됩니다. 그리고 책을 읽으면서 중요한 것은 내가 느낀 바가 큰 글귀를 밑줄을 그어놓고 내 인생에 적용할 만한 것들을 써놓는 것입니다.  이렇게 반복합니다. 사람은 망각의 동물이기 때문에 한번 읽은 책은 절대로 다 기억할 수 없습니다. 그렇기 때문에 다독을 통해서 책의 구성을 알고 다시 밑줄을 치고 적용할 점을 찾습니다. 이렇게 책은 단순히 내가 원하지 않을 때 읽는 것이 아니라 상황에 맞게 읽는 것을 추천합니다. 그렇기 필요해 의해서 책을 읽고 적용할 바를 찾다 보면 그 책을 통해서 내가 앞으로 해야 할 것들이 보이기 시작할 것입니다.

흐름 독서법

수동적인 독서보다 능동적 독서를 해야 합니다. 큰제목 보면서 '아 이걸 작가가 말하려 하네?' 다음 소제목 보면서 물음표를 가지기 큰제목의 궁금증 갖고 독서해야 합니다. 끌려다니는 독서가 아닌 내가 찾아감 궁금증을 계속 유발하면서 찾아야 합니다. 즉, 큰 제목 위주로 흐름을 파악하면서 독서를 해야 합니다. 작은 흐름 독서법은 단락별로 가장중요한 단어 체크하면서 읽습니다. 이렇게 단락별로 단어를 체크하다 읽다 보면 조금 더 객관적으로 글들이 보이기 시작합니다. 이렇게 읽다 보면 작은 흐름에서 글들이 연결되고 이어나갈 수 있습니다. 정리하자면 목차와 큰제목 소제목을 통해서 계속 궁금증을 유발하면서 독서를 해야 합니다. 내가 그냥 아무 의미 없이 읽는 게 아니라 이 소제목 이 큰제목을 통해서 이글들이 의미하는 바가 무엇일까 아 그렇구나라고 느끼면서 읽다 보면 시간은 조금 오래 걸리겠지만 도움이 많이 될 것입니다. 이 독서법은 유튜버 토리파님이 알려주신 독서법입니다. 흐름 독서법 링크에 가시면 구체적으로 어떤 식으로 읽을 수 있는지 배우실 수 있습니다. 그리고 책을 한번도 읽지 않았던 사람들에게 추천하는 방법은 내가 책을 각 잡고 읽겠다가 아니라 아 내가 그냥 목차 정도만 보겠다 내가 편하게 읽을 수 있겠다를 접근성이 낮은 책을 읽어보는 것을 추천합니다. 책은 누구나에게 필요합니다. 요즘들어서 더욱 책을 읽은 사람들이 적어지고 있습니다. 하지만, 책을 통해서 남의 인생과 경험들을 레버리지 할 수 있으며 그 저자가 관심이 있다면 요즘은 돈을 내고도 만날 수 있는 시대가 열려있습니다. 책을 통해서 많은 성장 이루셨으면 좋겠습니다.