정보 보고갈래?

고덕강일지구 3단지 사전예약이 나왔습니다. 공금대상이 누구이고, 토지임대부가 무엇이며, 접수기간, 공급위치에 대해서 자세하게 말씀드리겠습니다.

요약

서울특별시 강동구 고덕동에 공공주택지구에 전용면적 59제곱미터, 총 715세대 중 500세대를 사전청약 합니다. 후분양 이기 때문에 공정 90%가 완료되는 2026년 하반기시점 본청약 예정입니다.

현재 올라온 공고에 따르면 추정 임대료는 월 40만 원 정도 할 것으로 보입니다. 지금으로 따지면 반전세와 비슷한 개념입니다. 즉, 토지를 제외한 건축물에 대한 분양가가 3.5억 임대료 40만 원 정도 금액으로 분양받을 수 있습니다.

토지임대부 분양주택

보통 청약과 다르게 이번 입주공고는 토지임대부 분양주택입니다. 토지임대부란 토지의 소유권은 사업계획의 승인을 받아 건설사업을 하는 서울주택도시공사가 가지고, 건축물 등에 대한 소유권은 주택을 분양받은 자가 가지는 주택을 말합니다.

즉, 서울 주택도시공사가 땅에 대한 소유권을 가지고, 분양하는 사람은 단순히 주택에 대한 소유권을 가지는 것을 말합니다.

일반공급

1순위

● 서울시 및 수도권 거주 세대주

● 청약통장 월납입금 24회 이상 납입 했을 것(2년이상)

● 가족 구성원 전부가 무주택세대 구성원 과거 5년 이내 당첨이력이 없을 것

● 자산기준 3억 4천1백만 원

● 월평균소득액의 100%이므로 4인가구 기준 7,200,809원입니다.

※ 1순위 동일지역 경쟁 시 당첨자 선정 : 3년 이상 무주택세대 구성원으로 월 10만 원 한도 내에서 저축총액 많은 분

● 1순위에 해당하지 않는 지원자는 2순위입니다.

특별공급

신혼부부

● 소득 130% 맞벌이 140%이며 자산 3억 4천1백만 원 이하(위표 참조)

● 22.12.30일 현재 서울 및 수도권에 거주하면서 혼인기간 7년 이내 무주택세대 구성원

● 예비신혼부부의 경우 23.12.30일 이내 혼인사실 증명할 수 있는 무주택세대 구성원

● 한부모 가족의 경우 만 7세 미만 자녀를 둔 무주택세대 구성원

● 청약저축에 가입하여 6개월 이상 월납입금 6회 이상 납입

신혼부부의 경우 가점표가 있으며, 가점에 의해서 당첨이 결정됩니다. 만약에 가점이 동일할 경우에 잔여공급 가점표를 세로 적용하여 미성년자녀수를 추가하여 평가합니다.

청년

● 소득 140% 이하 자산 2억 6천만 원 이하 부모 자산 9억 7천5백만 원 이하

● 만 19~만 39세 미만 이하로, 혼인 중이 아니며 과거 주택을 소유한 사실 없는 무주택자

● 청약저축에 가입하여 6개월 이상 월납입금 6회 이상 납입

생애최초

●세대주이며, 현재 생애최초로 주택을 구입하는 무주택구성원

● 월납입금 24회 이상, 선납금 포함해서 600만 원 이상이신 분
● 소득 130% 이하, 자산 3억 4천1백만 원 이하 (소득 100% 이하의 경우 우선공급 대상자)

특이사항

● 서울에서 2년 이상 거주자안에서 물량의 50%를 먼저 당첨자를 뽑습니다. 그리고 나머지 50%는 서울에서 낙첨자 + 수도권을 합쳐서 다시 당첨자를 뽑습니다.

● 고덕 강일과 창릉 둘 다 당첨자발표일이 다르기 때 무네 중복청약신청 가능하다. 즉, 청약 당첨 발표일이 다를 경우 다른 청약과 중복해서 신청해도 무관합니다.

● 사전청약이기 때문에 지금 당장 납부해야 할 급액은 없고, 2026년 8월에 정당계역 때부터 납부해야 합니다.

● 의무거주기간 5년, 전매제한 10년으로 제한되며 공공에 환매 시 시세 차익의 70% 인정 됩니다.

● 싱가포르와 유사하게 매달 임대료를 받기보다 10년, 50년씩 미리 납부하는 방식 검토

고품질 자재

공공분양의 경우, 자재에 있어서 민간분양에 비해서 떨어진다는 이야기가 많았습니다. 그래서 이번 분양주택은 주택성능 2등급, 초고속통신 특등 녹색건축인증 최우수 등급 등 기능적으로 우수하면서도 친환경적인 건축물을 목표로 건설할 계획입니다.

또한, 단열이 우수한 시스템 창호, 유려한 디자인의 롱브릭벽돌 등을 사용해 고급스러운 외관을 조성하고 현관 바닥, 아트월, 주방 등 내부에도 품질․디자인 측면에서 우수한 고품질 자재를 반영할 예정입니다.

일정

특공신청일과 일반공공급 1순위, 2순위 신청일이 다릅니다. 신청은 서울주택도시공사 홈페이지 인터넷 청약시스템에서 합니다. 일반 청약 HOME에서 하지않기 때문에 이점 기억하셔야 합니다.

분양가 진짜 반값?

분양가에 대해서 살펴보겠습니다. 지도를 보시면 이번에 사전분양공고가 나온 곳은 2지구 내에 3단지 입니다. 강일 IC근처에 자리잡혀 있으며 역까지는 거래가 있습니다.

현재 고덕역 근처에 있는 16년식 고덕래미안힐스테이트의 경우 역세권이기 때문에 24평 매매 10.5억 / 전세5억에 형성되어 있습니다.

그리고 분양하는 3단지 옆에 20년도에 고덕강일지구 첫 공공분양이였던 4단지의 경우 24평의 경우 현재 매매호가가 8억이며, 19년 분양 당시 분양가가 4.67억이였습니다.

정말 3.5억에 한다면 반값은 맞습니다. 하지만, 건축물 + 토지 = 분양가인 일반 매매와 달리 이번 분양은 건출물 = 분양가로만 되어있기 때문에 토지값은 전혀 반영되지 않습니다.

그리고 월마다 40만원의 임대료도 지불해야합니다. 어떤가요? 앞으로 3년후 인플레이션으로 인해서 부동산 가격이 상승할지 하락할지 알지못합니다.  하지만, 토지임대부 주택이라는 단순히 건축물만 분양받는 것이 유리할까요?

토지임대부 과거사례

서울 강남구에도 토지임대부 주택의 과거사례가 있습니다.  바로 이명박 정부 시절에 제공했던 '보금자리주택'이 토지임대부 주택이였습니다.

서울 강남구 자곡동에 있는 LH강남브리즈힐은 분양할 당시(2011~2012년) 주변 아파트 6억에 비해서 1/3 가격인 2억대에 분양했습니다.

생각보다 토지임대부에 대한 현장의 생각은 호의적이였습니다. 취득등록세, 보유세도 낮고, 어차피 은행에 이자를 내는 거나 LH에 임차료를 내는 거나 별반 다를 게 없다"며 "보증금을 걸면 은행에 내는 것보다 매달 내야 하는 금액도 저렴해진다고 말하고 있습니다.

2023년 신혼부부 전세임대 1 입주자공고가 나왔습니다. 현재 수시모집 중이며 전국 5,000호의 물량을 지원하고 있으며 상시 신청 가능합니다. 신혼부부 전세임대 1에 신청자격과 임대조건 지원한도까지 알아보겠습니다.

신청자격

신혼부부 전세임대에는 1유형과 2형으로 나누어져 있습니다. 차이점이 있다면, 소득기준과 지원한도액이 유형에 따라 달라집니다. 전세임대 1은  소

그리고, 절대 혼인 중이 아니여야 합니다.  신혼부부전세임대1은 월평균 소득 70% 이하(배우자 합산 90%) 자신총기준을 충족하는 신혼부부, 예비신혼부부, 한부모가정, 유자녀 혼인가구 중 하나에 속해야 합니다. 

그리고, 세부 자격요건에 1순위, 2순위, 3순위를 나누어서 선정하게 됩니다. 신혼부부는 7년이내, 예비신혼부부는 입주일 전까지 혼인신고를 해야 합니다.

*총 자산 32,500만 원 이하, 자동차 3,557만 원 이하

임대조건

간단하게 말하면, 임대보증금은 지원한도 범위 내에서 전세보증금의 5%입니다. 그리고 월 임대료의 경우 전세보증금에서 임대 보증금을 뺀 금액에 대한 보증금 규모 별 1~2%를 말합니다.

● 자녀가 없는 신혼부부가 1억의 주택에 임차하는 경우(수도권 기준)

- 임대보증금 5% 50만 원 / 월임대료는 [ ( 10,000만 원 - 50만 원) x 2.0% ] / 12 = 165,833원

즉, 165,833원의 월세만 내고 살 수 있습니다. 여기서 자녀의 명 수에 따라서, 생계 의료급여 수급자에 따라서 우대금리가 적용됩니다.

지원한도액 및 대출한도액

전세금 10,000만 원 주택을 전세임대주택으로 임차한 경우 : 500만 원 입주자 부담, 9,500만 원 LH지원합니다.

이 지원가능 주택은 신청한 지역의 국민주택 규모(전용면적 85㎡) 이하 전세 또는 보증부월세로 계약 가능한 주택 (단독, 다가구, 연립주택, 아파트, 주거용 오피스텔)이 가능합니다.

※ 만약 지원한도액이 넘어가는 주택의 경우 250%로 제한합니다. 그리고 초과금에 대해서는 입주대상자가 부담합니다.

공급정보

총 공급 물량은 5,000세대이지만, 각 지역본부마다 물량이 다릅니다. 서울, 경기, 경남, 부산울산 등등 많은 곳은 50호부터 적은 곳은 5호 정도까지 밖에 지원하지 않기 때문에 빠르게 지원하는 것이 유리합니다. 

🔍 공급정보 확인하기 👆

임대기간 및 재계약 기준

기본 2년 계약을 해야 하며, 2년 단위로 9회까지 재계약이 가능합니다. 그래서 총 20년을 살 수 있습니다.

재계약 기준을 충족하여야 하며, 소득 또는 자산이 재계약 기준을 초과한 경우에도 1회에 한해 재계약이 가능하며, 이 경우 임대보증금 및 임대료를 80% 할증됩니다.

*재계약 기준(무주택세대구성원, 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득의 105% 이하, 국민임대주택 자산기준)

전세임대주택 찾기

전세임대의 경우 LH에서 지원해 주는 주택이 아니라 내가 직접 전세임대주택을 찾아서 LH 쪽으로 권리분석을 요청하셔야 합니다. 조건으로는 부채비율이 90% 이하인 주택만 지원가능하며, 사전에 해당 LH 지역본부 담당자에게 요청하여 계약가능 여부를 확인한 후에 전세계약을 체결하시면 됩니다. 

계약금도 본인이 직접 선지급한 후에 LH 쪽에서 보증금 등을 지원하게 됩니다. 무주택 기한은 계약 전까지는 무조건 지켜야 하며, 전세임대 물량의 경우 공급호수 대비 입주신청이 초과하여 신청하게 되면 조기에 종료될 수 있습니다. 

<<함께 보기 좋은 글>>

정부에서 보증급 80%를 지원하는 전세형 공공임대주택 들어보셨나요? 파격적인 것은 소득, 자산에 관계없이 무주택자면 지원가능합니다. 오늘 23년 1월 16일부터 청약접수 가능합니다. 

신청조건 

소득, 자산, 관계없이 무주택자라면 누구나 신청 가능합니다. 하지만, 조건에 따라서 선정순위에 따라서 입주자를 선정하고 동 순위 내에서 경쟁 시 추첨의 방식으로  결정합니다.

소득기준

순위별로 소득을 봐서 선정함에 따라서 2순위와 3순위의 소득에 대해서 설명드리겠습니다. 

임대조건

예를 들어서 파주시 공고를 보면서 설명드리겠습니다. 

운전별하람 4 국민유형 주택의 경우 공급면적 26B정도 공급합니다. 26 정도면 방 하나 화장실 하나의 원룸형 정도라고 생각하시면 됩니다.

원래 6,168만원정도의 총 임대금이고 전세용 공공임대이기 때문에 보증금이 많이 없는 사람을 위해서 전환가능 보증금 한도액이 5,800만 원을 차감해서 월임대료를 높여서 지원가능합니다.

차감하는 방식은 전환이율 2.5%를 적용하고 있으며 계산하는 방식은 ( 5,800만원 x 2.5% ) / 12 = 120,830원을 추가로 내기 때문에 기존에 32,120원을 더하게 되면 최종적으로 월임대료는 152,950원을 내시면 됩니다.

지역

전세형 공공주택은 전세임대와 매임임대와 다르게 LH청약센터의 임대주택 항목에 공고를 확인하실 수 있습니다. 지역마다 행복주택과, 국민임대가 나누어져 있습니다.

현재 광주광역시, 진천시, 청주시, 파주시, 전북 완주군, 제주시, 양주시, 동두천시, 천안아산시, 영천시, 제천시, 경주시, 포항시, 목포시, 영암군, 음성군, 충주시, 군산시, 경북 칠곡군, 익산시, 화성시에 전세형 공공임대를 뽑고 있습니다.

수도권 물량은 경기도 화성시, 양주시, 파주시 정도밖에 없다는 것 아쉽습니다.

신청방법

청약신청은 LH청약센터에서 신청가능하며, 오늘 23년 1월 16일 월요일 10시부터 1월 18일 수요일 17시까지 신청 가능합니다. 서류 대상자 발표는 1월 27일 예정이며, 입주자격검증 및 부적격자 소명에 따라 23년 4월 28일 당첨자 발표 예정입니다. 방문신청도 가능하며, 해당지역의 LH주거복지지사를 방문하셔서 조치를 따르시면 됩니다.

예시로 파주시 전세형 임대 공고를 가져왔습니다. 각 지형마다 임대 공고가 따로 있기 때문에 LH청약센터에 접속하셔서 지역별로 들어가서 확인하시면 됩니다.

2023년 청년전세임대 1순위 입주자공고가 나왔습니다. 현재 수시모집 중이며 전국 3,500호의 물량을 지원하고 있으며 23년 상시 신청 가능합니다.  1순위 청년전세임대에 신청자격과 임대조건 지원한도까지 알아보겠습니다.

신청자격

입주공고를 보신다는 것은 내가 신청자격이 되는지 궁금하실 텐데요. 1순위 유형이 까다로운 것은 대학생, 취업준비생, 만 19~39세 중에 해당하는 것뿐만 아니라 수급자, 한부모가족, 차상위계통 중에 하나에 속해야지 지원 가능합니다.

그리고, 절대 혼인 중이 아니여야 합니다.  즉, 내가 아무리 청년이여도 아래 3가지 중에서 하나에 무조건 속해야지 지원가능합니다.

임대조건

기본임대 조건은 임대보증금 100만 원을 내야 합니다. 월임대료는 보증금 지원 규모마다 이율이 달라집니다. 한번 계산해 보겠습니다.

● 1순위 청년이 전세보증금 1억의 주택에 임차하는 경우(수도권 기준)

- 임대보증금은 무조건 100만원 / 월임대료는 [ ( 10,000만 원 - 100만 원) x 1.5% ] / 12 = 123,750원

즉, 123,750원의 월세만 내고 살 수 있습니다. 여기서 보증금이 6천만원 이상인데 이율이 1.5%인 이유는 청년 1순위 0.5% p 우대금리를 적용해서 1.5%의 금리를 지원받을 수 있습니다.

지원한도액

지원한도는 주택면적에 따라 다릅니다. 보통 60㎡ 이하의 집은 방2개, 방 1에 화장실 1개의 주택이며,  60㎡이상~85㎡이하부터 방 2개, 방 3개 화장실 1개의 주택입니다. 수도권, 광역시, 기타 도 지역에 따라서 지원한도액이 달라지기 때문에 확인하시고  지원가능주택면적을 확인해 주세요. 이번에 청년전세임대 1순위의 경우 60㎡이하의 주택만 지원합니다.

공급정보

가장 중요한 청년전세임대는 서울지역본부의 각 구 마다 약 30 가구의 공급물량이 있으며 구마다 한 번만 지원할 수 있습니다. 구 안에서도 대학생, 취업준비생, 청년공급물량이 나누어져서 공급되고 있습니다. 서울지역본부뿐만 아니라 부산울산, 인천, 경기지역 등 전국의 전세임대를 제공하고 있습니다. 아래 사이트 접속하셔서 해당물량 확인하세요

임대기간 및 재계약 기준

기본 2년 계약을 해야하며, 2년단위로 2회까지 재계약이 가능합니다. 그래서 총 6년을 살 수 있습니다. 만약에 6년을 살고 나서 신혼부부 전세임대 1유형으로 재신청하는 경우에는 2년단위로 7번 재계약 가능하며 총 20년을 살 수 있습니다.

하지만, 월평균 자산기준과 소득기준을 만족하지 못할경우 1회 한해서 재계약 가능하나 임대료의 80%를 할증해서 부과해야 하기 때문에 기준에 맞게 하시는 것이 좋습니다.

전세임대주택 찾기

전세임대의 경우 LH에서 지원해주는 주택이 아니라 내가 직접 전세임대주택을 찾아서 LH쪽으로 권리분석을 요청하셔야 합니다. 조건으로는 부채비율이 90%이하인 주택만 지원가능하며, 사전에 해당 LH 지역본부 담당자에게 요청하여 계약가능 여부를 확인한 후에 전세계약을 체결하시면 됩니다. 

계약금도 본인이 직접 선지급 한 후에 LH쪽에서 보증금 등을 지원하게 됩니다. 무주택 기한은 계약전까지는 무조건 지켜야 하며, 전세임대 물량의 경우 공급호수 대비 입주신청이 초과하여 신청하게 되면 조기에 종료될 수 있습니다. 

<<함께보기 좋은 글>>