부동산 대출 상환방식 제대로 알기 | 왜 특례보금자리론 체증식이 좋을까?

특례보금자리론이 나오면서 보금자리론의 상환방식 중 하나인 체증식을 궁금해하시는 분들이 많습니다. 부동산 대출 상환방식에 대해서 정확하게 알려드리고, 어떤 상황방식이 유리한지에 대해서 설명드리겠습니다. 

부동산 대출 상환방식

부동산 대출 상환 방식은 만기 일시 상환, 원금 균등 분할 상환, 원리금 균등 분할 상환, 체증식의 총 네 가지로 분류됩니다. 보통 시중은행에서는 만기일시상환, 원금균등분할상환, 월리금 균등분할상환 이렇게 3가지로 운영하고 있습니다.

 원리금 균등분할상환

원리금 균등분할상환은 원리금(원금+이자)을 매 기간 균등하게 갚아나가는 방식입니다. 조금 더 쉽게 이해시켜 드리기 위해서 대출계산기를 통해서 설명드리겠습니다. 검색창에 대출 계산기를 검색하시면 쉽게 계산할 수 있도록 나옵니다.  예를 들어서 1억의 대출을 빌렸을 때 3% 대출이자 30년으로 설정해 두고 검색해 보겠습니다.

원리금 즉 대출금의 원금과 이자를 동일한 금액으로 계속해서 상환함. 상환하는 방식을 말합니다 위의 월별 상환금과 대출잔금을 보면 납입원금은 계속 증가하고 대출이자는 계속 감소하고 월상환금은 동일한 것을 볼 수 있습니다. 

 

초기에는 원금 상환 비중보다는 이자지출액의 비중이 높지만 점차 원금의 상환비율이 높아져 가는 형태이므로 원금과 이자가 일정하므로 자금계획을 세우기에 용이하다는 장점이 있습니다.

원금 균등분할상환

원금 균등분할상환은 대출금을 약정기간으로 균등하게 나누어서 매달 원금이 균등히 상환되도록 하는 방법입니다. 즉, 아래 사진을 통해 살펴보면 원금 1억을 30년인 360개월로 나누게 되면 납입금액 277,778원이 되며 계속 원금이 죽어 들기 때문에 대출이자도 감소하고 총 월상환금액도 감소하는 상황방식입니다.  

만기 일시상환

만기 일시 상환은 약정 기간 중에는 이자만 부담하다가 만기일에 대출 전액을 상환하는 방식입니다. 보통, 부동산 대출에서는 존재하지 않으며  일시 상환은 차용한 원금을 일정기간이 지난 후 한꺼번에 갚는 방식이기 때문에 신용대출에서 많이 사용되고 있는 상황방식입니다. 
 
 

부동산 상환방식 유리한 방식은?

실제 아파트를 기준으로 유리한 상환방식을 검토해 보도록 하겠습니다. 

 

비규제 지역의 5억 아파트를 구입하기 위해서 대출금액 3억을 빌렸으며 금리가 4%일 때 30년(360개월) 기간으로 한다면 어떤 상황방식으로 하면 유리할까요?

 

30년 동안 계속 아파트에 살면서 총 대출이자를 살며 보면 원금균등은 대략 18,000만 원의 이자를 내고, 원리금균등의 경우 21,560만 원의 이자를 내서 무려 3560만 원을 원리금균등이 더 지출하게 됩니다. 

 

하지만, 유리한 시점까지 계산해 볼까요?

10회 차까지 살펴보면 원금균등의 경우 180만 원의 월상환금액이 들고, 월리금균등의 경우 계속 143만 원의 금액이 듭니다. 물론, 원금균등의 경우 월상환금액이 줄어들지만, 무려 초반에는 40만 원 정도 더 지출이 생기는 것을 알 수 있습니다. 

140만 원대의 월상환금으로 가기 위해서는 무려 144회 차(약 10년)까지 월상환을 해야 월리금균등과 동일한 월상환액이 생깁니다. 

 

물론, 계속 동일한 아파트에서 살면 좋지만, 최대한 자산 갈아타기를 통해서 계속 아파트를 옴겨다녀야 한다는 입장에서 지금 현금을 최소화하는 것이 좋다고 생각합니다. 무려 초반에 계속 월상환금을 적게 내는 것이 결국은 지금의 현금을 더 모을 수 있는 방법이기 때문에 원리금균등상환방식이 더 좋다고 생각합니다. 

그럼, 보금자리론에서 말하고 있는 체증식 분할방식은 무엇을 설명하는 것인가요?

 

체증식 분할상환방식

체증식 분할상환은 초반에 원금을 적게 갚고 만기에 가까워질수록 원금비중을 늘려가는 방식입니다. 초반에 갚아야 하는 돈이 적기 때문에 대출초반에는 부담감을 덜을 수 있으며, 대출 후반에 갈수록 부담이 늘어나는 구조입니다. 현재 시중은행에서는 채용하지 않은 방식이며 보금자리론에만 사용할 수 있습니다. 

이제, 월리금균등상환방식과 원금균등상환과 비교해 보도록 하겠습니다.

체증식도 동일하게 3억 대출, 4% 이자 360개월 기간을 두고 계산해 보면 총이자액이 무려 253,444,440원임을 확인할 수 있습니다. 원금균등상환금액인 180,500,000 보다 약 7천만 원의 이자를 더 내게 됩니다. 

 

하지만, 대출이자와 원금을 합한 금액을 살펴보면 첫 달이 100만 원부터 시작해서 144회 차에 140만 원대로 진입하는 걸 알 수 있습니다. 계속 (원금+이자)가 늘어나는 구조지만 대출초반에는 월에 내야 하는 금액이 적다는 장점이 있습니다. 

 

자, 이제 잘 생각해보셔야 합니다. 왜 시중은행에서 체증식 상환방식을 채용하지 않았을까요? 은행에서는 대출이자로 먹고살아야 하기 때문에 이차를 많이 받으면 좋지만 현금은 갈수록 가치가 상실하기 때문에 꾸준한 금액을 이자를 받거나 처음부터 많이 이자를 받는 것이 이득이라는 말입니다.

 

결과적으로는 체증식 방식을 받을 수 있다면 무조건 받는 것을 추천드리면서 이상 포스팅을 마치겠습니다.