부동산 투자 코로나, 코로나로 인한 부동산투자 국내, 해외 현황

20.2월부터 시작된 코로나로 인해서 미국의 통화량(M2)이 급증하면서 국내 및 해외의 부동산 자산의 상승을 가져왔습니다. 2년이 지난 지금 현재 국내와 해외의 부동산 현황에 대해서 말씀드리겠습니다.

 

 

미국 통화량과 부동산의 관계

미국 통화량 M2와 부동산과의 상관관계는 결국은 연결되어 있다고 볼 수밖에 없습니다. 거의 50년 이상의 지표를 통계로 봤을 때, 우리나라뿐만 아니라 해외 부동산도 결국은 밀접한 관계가 있는 것으로 나와있습니다. 부동산과 관계를 먼저 알기 전에 통화량과 인플레이션을 먼저 알고 있어야 합니다. 여러 경제와 시장은 많은 것으로 복잡하게 연결되어 있지만, 간단하게 설명하면 정부에서 시장에 통화량을 유통하게 되면 자연스럽게 물가가 상승하게 됩니다. 즉, 돈이 많이 풀리게 되면 현금은 수중에 많아지게 되고 물건의 가치는 상대적으로 떨어지기 때문에 가격도 인상하게 되어 균형을 맞추려고 합니다. 그러니까 물가가 상승하는 것을 인플레이션이라고 합니다. 또한, 현금이 유입되면 기업으로 유입되는 자금 또한 많아지기 때문에 근로자의 소득이 증가하고 이 것 또한 소비자 물가를 상승시키는 원인으로 작용하게 됩니다. 그렇기 때문에 통화량을 안정적으로 공급하는 것이 물가안정에 좋은 시너지로 작용하게 됩니다. 물가상승과 통화량에 대해서 설명했듯이 부동산의 가격 상승 또한 통화량 증가로 인한 자산 가격 인플레이션 현상이라고 설명할 수 있습니다. 물론 거의 30차례에 부동산 정책으로 인하여 시장과 환경의 변화를 가져왔다고 볼 수도 있지만 결국은 통화량 증가에 따른 인플레이션으로 부동산 가격이 상승했다고 볼 수밖에 없습니다. 

 

국내 부동산 현황

한마디로 정리하면 국내 부동산은 현재 조정장입니다. 코로나가 시작되었던 20년도 초반에 저금리 상황에서 M2유동성이 확대되고, 심지어 경기를 활성화시키기 위한 정책들이 주를 이루었습니다. 하지만, 코로나19로 인해서 구매 심리가 감소하고 M2물량이 시장으로 몰려가야 되었지만 부동산으로 자연스럽게 흘러가면서 부동산 경기가 폭등에 이르게 됩니다. 뿐만 아니라 당시 정부에서 3년 동안 이어지는 부동산 시장에 불을 더 붙여버리는 정책을 내게 됩니다. 바로 임대차 3 법 우리에게는 임대차 3법으로 익숙하지만 공식적인 명칭은 '주택임대차 보호법’으로, 남의 집에 세 들어 사는 세입자(임차인)의 권리를 보호하기 위해 제정된 법입니다. 개약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제 3가지의 법이 발의되면서 자연스럽게 시장경제에 맡겼다면 하락이 발생할 수밖에 없는 시기에 유례없는 전세 폭등과 매매 폭등으로 21년 하반기까지 이어지게 됩니다. 그리고 약 1년 동안 많게는 25% 적게는 5%까지 조정 하락이 이어지게 되면서 언론과 뉴스에서는 '부동 사는 끝났다' '영끌족은 지금 울고 있다'라고 하루가 멀다 하고 나오고 있습니다. 또한 풀리지 않는 대출규제와 투기지역이 계속 지속 DSR규제로 인해서 거래량이 감소하면서 보합 하락 기조가 아직도 나오고 있다는 이야기도 나오고 있습니다. 하지만, 아직 부동산 보합 하락이라고 말하기 어렵다고 생각합니다. 유례없이 7년 이상을 상승해왔고 8월 전세 폭등이 일어날 거라고 했던 것도 월세로 몰리는 현상으로 인해서 오지 않았습니다. 또한, 조정대상지역이 풀린 대구도 유례없는 공급 폭탄으로 인하여 실거주와 투자 분양마저도 여전히 안 좋은 상태에 놓여있습니다. 하지만, 투자에 있어서 자산을 사기 위해서는 무엇보다 싸게 사는 것이 중요하다고 생각합니다. 남들이 힘들다, 어렵다고 얘기할 때 반대로 갈 수 있는 투자마인드를 더욱 가추어야 겠다고 생각했습니다.

 

해외 부동산 현황

해외 부동산도 국내와 별반 다르지 않습니다. 작년까지만해도 OECD 국가 집값 상승률이 30년 만에 최고치를 찍고 있다고 뉴스와 기사에 도배가 되는 수준이었습니다. 동일하게 낮은 금리정책, 코로나 봉쇄로 줄어든 소비에 따른 늘어난 가계저축, 재택근무로 인해 높아진 넓은 주거 공간에 대한 욕구가 주택 가격 상승의 원인 아라고 분석했습니다. 하지만, 현재 미국에서는 21년까지 19%의 집값 지수가 상승했지만 거래량이 점차 감소되는 것으로 보이고 있다고 말하고 있으며 공급이 없는 영향이 있기 때문이라는 뉴스 기사에도 말해주고 있습니다. 유럽도 동일하게 대도시 중심으로 지속적으로 부동산 가격이 상승하고 있으며 인플레이션과 수요와 공급의 불균형으로 발생된 현상이라고 설명하고 있습니다. 국내와는 다르게 해외는 아직도 부동산 상승를 나타내고 있지만 현재 금리를 지속적으로 인상하고 있으며 인플레이션을 잡기 위해서 노력하고 있기 때문에 앞으로는 어떻게 될지는 미지수라고 생각합니다.